"IMMOBILE SOGGETTO AL REGIME VINCOLISTICO DELLE LOCAZIONI E DIRITTO D'USO" - Riccardo MAZZON

In tema di locazioni di immobili urbani, la giurisprudenza ha precisato come la disciplina vincolistica non abbia precluso l'applicabilità dell'art. 1021 del codice civile, con conseguente validità ed efficacia della stipulazione di un contratto diretto alla costituzione di un diritto reale d'uso, a meno che tale costituzione, in luogo di un più comune contratto di locazione, non sia stata posta in essere dalle parti al fine di eludere le forme imperative che disciplinano i rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo:

“il contratto costitutivo di un diritto reale d'uso dietro corrispettivo su un immobile urbano ad uso non abitativo simula l'esistenza di un contratto di locazione quando è preordinato alla esclusione del regime vincolistico della locazione ex legge n. 329 del 1978; in quanto simulato, tale contratto deve essere dichiarato nullo. Le clausole del contratto di locazione (dissimulato) che stabiliscono un canone e una durata difformi da quelle stabilite dalle disposizioni della legge n. 392 del 1978 sono nulle (ex art. 79) e vanno sostituite con le norme imperative di tale legge”. Tribunale Torino, 21 luglio 1987 Soc. Pagliano c. Soc. Italventinove Giur. it. 1989, I,2,255 - cfr. amplius, "Usufrutto, uso e abitazione", Cedam, Padova 2010

In argomento è intervenuta anche la Corte di legittimità, affermando non esser viziato da nullità, ai sensi dell'art. 79 l. 27 luglio 1978, n. 392,

“del pari infondate sono le censure relative alla pretesa nullità del contratto di uso per illiceità della causa, per essere stato stipulato in frode alle disposizioni imperative sulla durata e la cessazione del rapporto. Siccome, per costante giurisprudenza di questa Corte, le sanzioni di cui all'art. 79 L. 392-78 sono rivolte ad impedire un'elusione di tipo preventivo del diritto del conduttore (sent. 11402-93), ne deriva la liceità di ogni negozio che costituendo in capo al (precedente) conduttore un (nuovo) diritto reale sul bene (prima) locato ponga fine, transattivamente, dopo la stipulazione del contratto di locazione (cfr. Cass. 4709-91) al precedente rapporto. In particolare tale rapporto non poteva, nel caso in esame, condizionare la durata del nuovo diritto reale, anche perché, comunque, con il nuovo contratto non era diminuito il (periodo di) godimento, che in base alle pattuizioni transattive di cui al contratto di locazione, sarebbe spettato al conduttore” Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 1995, n. 10155 Soc. N.C.R. Italia c. Mosetti Giust. civ. Mass. 1995, 1680

il contratto con il quale il proprietario locatore di un immobile urbano (destinato a uso non abitativo) e il conduttore convengono la costituzione temporanea, a favore di quest'ultimo, di un diritto reale di uso sulla cosa locata.

Nel caso di specie, il diritto reale d'uso fu costituito con l'effetto di determinare la cessazione del rapporto locativo precedentemente sussistente (proprio per la costituzione del diritto reale),

“per tutte le ragioni finora esposte, si deve concludere che, nonostante l'erroneo riferimento alla novazione, il dispositivo della impugnata sentenza deve essere confermato osservando che: a) il contratto costitutivo del diritto di uso è stato valido ed efficace; b) dalla data della sua stipulazione è cessato il precedente rapporto locativo, non per novazione, ma per logica impossibilità di protrarre il godimento locativo a favore di un soggetto che aveva acquistato l'uso reale della cosa-(prima) locata; c) non è dovuta al conduttore alcuna indennità per la perdita dell'avviamento. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo” Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 1995, n. 10155 Soc. N.C.R. Italia c. Mosetti Giust. civ. Mass. 1995, 1680

nonché la conseguente perdita, da parte di chi era conduttore, del diritto all'indennità di avviamento (indennità che più non gli competé, avendo il medesimo continuato ad utilizzare il bene, giacché titolare di un diritto reale, dopo la cessazione del rapporto locativo:

“per quanto attiene al diritto alla indennità, con il terzo mezzo del ricorso, si asserisce che, anche accettando l'effetto estintivo del negozio (costitutivo del diritto) di uso, esso sarebbe sopravvissuto essendo la cessazione del rapporto locativo riconducibile alla volontà del locatore. Sul punto, il Tribunale ha correttamente motivato (nonostante la discutibilità delle osservazioni sulla ratio della norma) argomentando che, siccome, con la costituzione del diritto di uso, non era cessata la disponibilità del bene da parte del conduttore, questi non aveva diritto alla pretesa indennità. Infatti, anche se - come sostiene il ricorrente - l'indennità copre presuntivamente la perdita del bene - avviamento, tale perdita ricorre soltanto quando il conduttore è costretto a cessare lo svolgimento della propria attività nell'immobile locato (Cass. 2434-85 citata dal ricorrente) e non invece quando - continuando la stessa ubicazione dell'attività, sia pure ad altro titolo, dopo la cessazione del rapporto locativo - non si può presumere nessuna dispersione o perdita del bene - avviamento. Correlativamente, l'indennità prevista dalla normativa sulle locazioni non si può applicare alla cessazione dell'uso reale nel termine consensualmente convenuto nel negozio costitutivo” Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 1995, n. 10155 Soc. N.C.R. Italia c. Mosetti Giust. civ. Mass. 1995, 1680

nel caso di specie, il conduttore era obbligato, in forza di verbale di conciliazione, al rilascio dell'immobile a una data anteriore di un giorno alla stipulazione del contratto con il quale fu convenuta, per la durata di un anno, la costituzione del diritto reale di uso).

Prodromo della decisione in commento è il ricorso presentato avanti alla Pretura competente dal conduttore,

“in data 7.9.1988 la N.C.R. Corporation (ora N.C.R. ITALIA) S.p.A. deducendo che: - dal 1972 aveva tenuto in locazione, per uso diverso dall'abitazione, un immobile sito in Genova, via Galimberti 7 di proprietà della concedente Marilena Mosetti Casaretto; - in seguito ad un processo intentatole dalla locatrice per il rilascio dell'immobile le parti erano pervenute ad un accordo - formalizzato con verbale di conciliazione giudiziale redatto il 29.11.1984 - per cui la società si impegnava al rilascio "improrogabilmente" alla data del 31.5.1986; - successivamente il giorno antecedente alla scadenza del 30 maggio 1986 (erroneamente indicato come 31) le parti avevano costituito a favore della Società un diritto di uso dell'immobile fino al successivo 31 maggio del 1987; - tale negozio era stato simulato; ha citato, con ricorso depositato il 7 settembre 1988, davanti al Pretore di Genova la Mosetti Casaretto per essere condannata al pagamento dell'indennità di avviamento commerciale ai sensi della legge, assumendo in particolare di non aver mai rinunziato alla indennità stessa nel menzionato verbale di conciliazione-transazione del 29.11.1984 e chiedendo che venisse considerata nulla la stipulazione del contratto di uso per simulazione relativa, avendo voluto le parti stipulare invece un contratto di locazione per un anno, in violazione a norme inderogabili (legge n. 392-78). Costituitosi il contraddittorio, Il Pretore (in data 23.3.1991) ha accolto la domanda condannando la locatrice a corrispondere alla società attrice l'indennita 'richiesta, che ha determinato in L. 12.600.000” Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 1995, n. 10155 Soc. N.C.R. Italia c. Mosetti Giust. civ. Mass. 1995, 1680

ricorso accolto dal giudice di prime cure ma respinto dal giudice dell'appello:

“il Tribunale di Genova in data 14.4.1992, decidendo sull'appello proposto dalla Mosetti Casaretto e su quello incidentale della società, la quale chiedeva che l'indennità fosse determinata nella maggior somma di L. 23.874.375, accoglieva il gravame principale, respingendo la domanda della società N.C.R. Corporation. Rilevava il Tribunale di Genova che la Mosetti aveva notificato alla società conduttrice precetto per il rilascio dell'immobile alla data del 31.5.1983; proposta opposizione a quel precetto, la causa era stata definita con il verbale di conciliazione del 29.11.84, col quale la soc. N.C.R. Corporation aveva acquistato il diritto a permanere nell'immobile fino al 31.5.1986 e si era impegnata a rilasciare l'immobile stesso a quella data "improrogabilmente". Sennonché, nel giorno immediatamente precedente tale scadenza "improrogabile", le parti avevano stipulato un contratto, costituendo a favore della società N.C.R. Corporation un diritto reale d'uso nei medesimi locali, prima oggetto del rapporto di locazione, con decorrenza dal 30.5.86 al 31.5.87. Ciò posto, riteneva il Tribunale che all'atto della stipulazione della transazione (il 29.11.84) le parti non avevano pattuito una rinunzia della conduttrice all'indennità di avviamento; e ciò perché, trattandosi di un diritto non ancora maturato e legato alle vicende di una locazione che, a quella data, veniva proseguita tra le parti, non era possibile comprendere tale diritto tra quelli che erano oggetto di pattuizione transattiva nonostante le ampie espressioni usate nel verbale di conciliazione. Osservava, però, che, costituendo il verbale di conciliazione un titolo esecutivo "improrogabile", era da escludere che la costituzione del diritto d'uso potesse aver avuto lo scopo di aggirare la disciplina in materia di locazione, come pur assumeva la società conduttrice. Riteneva, dunque, il Tribunale che il precedente rapporto di locazione si era estinto in data 30 maggio 1986 non per raggiungimento del termine finale, ma per novazione oggettiva e che, d'altronde, mancando, al momento della cessazione della locazione, il rilascio dell'immobile, non vi era il presupposto per l'acquisto del diritto all'indennità per perdita nell'avviamento commerciale, nè tale indennità competeva al termine del contratto d'uso perché non prevista. Il gravame principale - ad avviso del Tribunale - pertanto, andava accolto con "assorbimento" dell'impugnazione incidentale proposta dalla N.C.R. Corporation” Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 1995, n. 10155 Soc. N.C.R. Italia c. Mosetti Giust. civ. Mass. 1995, 1680

Nel giudizio di cassazione, nato dal gravame proposto dal soccombente,

“avverso tale sentenza la società propone ricorso in Cassazione con tre motivi di annullamento. Resiste Marilena Mosetti Casaretto con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria. Nella impugnata sentenza il Tribunale ha ritenuto che: a) in base al verbale di conciliazione giudiziale, la società doveva improrogabilmente rilasciare l'immobile alla data ivi stabilita; b) la stipulazione, con la quale si costituì un diritto di uso prima della data di rilascio, ha determinato la cessazione del precedente rapporto locativo non però per raggiungimento del termine finale, ma bensì per la sostituzione di un nuovo rapporto giuridico (diverso e del tutto incompatibile con il primo) che veniva qualificato come novazione; c) siccome, alla cessazione (anticipata di un giorno) del rapporto locativo la società non aveva rilasciato l'immobile, la stessa non aveva diritto alla indennità per la vendita dell'avviamento commerciale. Con i primi due mezzi di impugnazione - che debbono essere esaminati congiuntamente - si lamenta che il Tribunale - incorrendo nei vizi di violazione di legge e di omessa o insufficiente motivazione - non abbia anche a mezzo di presunzioni accertato che: 1) il contratto costituito di uso fosse stato simulato per dissimulare un nuovo rapporto locativo; - e che la simulazione fosse servita per eludere le norme (imperative) relative alla durata minima del rapporto di locazione e al divieto di rinuncia alla indennità di avviamento; 2) in subordine, anche ritenendo il diritto di uso validamente costituito, non vi sarebbe stata una novazione oggettiva, non essendo stato provato l'animus novandi” Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 1995, n. 10155 Soc. N.C.R. Italia c. Mosetti Giust. civ. Mass. 1995, 1680

la Suprema Corte, osservato che il negozio costitutivo del diritto di uso non si può tecnicamente qualificare, rispetto al rapporto locativo, come una novazione oggettiva,

“per valutare le predette censure, si deve anzitutto osservare che il negozio costitutivo del diritto di uso non si può tecnicamente qualificare, rispetto al rapporto locativo, come una novazione oggettiva: questa infatti riferendosi esclusivamente alle vicende delle obbligazioni nel campo dei diritti personali, non può trovare applicazione nè in materia di diritto reali (Cass. 1515-72), nè quando si sostituirebbe, come nel caso in esame, ad una rapporto obbligatorio (locazione) un diritto reale (uso). Pertanto il giudizio sui primi due mezzi di impugnazione deve essere rivolto, ai sensi dell'art. 384 co. 2 c.p.c., a stabilire se, nonostante l'erroneo riferimento alla novazione, il giudice di appello abbia correttamente deciso che: a) il contratto costitutivo del diritto di uso fosse valido ed efficace e non invece simulato o stipulato in frode alla legge; b) lo stesso avesse avuto l'effetto di escludere il diritto alla indennità per avviamento. Sul punto sub a, si osserva che le censure avanzate con il primo mezzo di impugnazione appaiono, nel modo in cui sono state formulate, fra loro contraddittorie. Infatti, il contratto in frode alla legge è nullo per (ritenuta) illiceità della causa; ma si distingue da quello simulato, perché con il primo, le parti vogliono che il contratto produca i suoi effetti, che invece non vogliono (o li vogliono diversi) nella simulazione” Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 1995, n. 10155 Soc. N.C.R. Italia c. Mosetti Giust. civ. Mass. 1995, 1680

nonché superata la lagnanza relativa all'asseritamente scorretto utilizzo dell'istituto della simulazione,

“comunque, dovendosi esaminare separatamente le due censure, si deve osservare che, per la simulazione, era necessaria la (prova della) esistenza di un accordo simulatorio con il quale le parti si sarebbero accordate per simulare, con il negozio apparente di costituzione di uso, quello reale dissimulato (consistente, secondo il ricorso, in una nuova locazione). Sul punto, la motivazione impugnata è sufficiente e immune da vizi logici e giuridici perché - pur in mancanza di ogni elemento di prova sull'accordo simulatorio, che doveva fornire la società ricorrente - si sono individuati i motivi che dimostravano la convenienza di entrambe le parti a stipulare il nuovo contratto di uso. Pertanto, il mancato utilizzo delle presunzioni ex art. 2729 (lamentato nel ricorso), non può essere dedotto in sede di legittimità, perché, da una parte lo strumento probatorio in esame è affidato "alla prudenza del giudice" di merito e dall'altra (sotto il profilo del vizio di motivazione) non sono state dedotte specifiche ragioni logiche che dimostrassero la inderogabile necessità di ricorrervi” Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 1995, n. 10155 Soc. N.C.R. Italia c. Mosetti Giust. civ. Mass. 1995, 1680

conclude come in massima evidenziato.