Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-02-25

2051 C.C. E CONDOMINIO: LAVORI SULL'EDIFICIO, IDRAULICA, ACUSTICA, APPALTATORE, ASCENSORI - Riccardo MAZZON

E' stata ravvisata, nella pratica, la responsabilità, ex articolo 2051 del codice civile, del condominio, in fattispecie di

  • cattivo stato di coibentazione del sottotetto comune (in una fattispecie nella quale, a causa dell'insufficiente isolamento termico del sottotetto, un condomino lamentava la presenza al proprio appartamento di temperature elevatissime durante il periodo estivo e rilevanti abbassamenti delle stesse, durante il periodo invernale), nel senso che, appurato il cattivo stato di coibentazione del sottotetto comune dello stabile condominiale, di tale mancato isolamento della copertura risponde, in quanto custode ex art. 2051 c.c., il condominio, al quale incombe l'obbligo di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio alcuno e

"di rimuovere le cause del danno arrecato alle porzioni di proprietà esclusiva di uno dei condomini, salva la prova del fortuito" (Trib. Milano, sez. XIII, 11 maggio 2009, n. 6256, ALC, 2009, 6, 57- si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

  • difettoso funzionamento di una pompa di drenaggio, dichiarato la responsabilità di un condominio per i danni conseguenti ad un allagamento causato dal difettoso funzionamento di una pompa di drenaggio, utilizzata dall'intero condominio per lo scarico delle acque,

"benché collocata in un locale di proprietà individuale non autonomamente accessibile per il condominio" (Cass. civile, sez. III, 13 marzo 2009, n. 6175, GCM, 2009, 3, 448);

  • abbandono dei lavori, da parte dell"impresa incaricata di effettuare opere di manutenzione straordinaria sul condominio; in tal senso, è stato deciso che il ricorso, proposto ex art. 700 c.p.c. da un condomino verso il condominio, per il grave pregiudizio di ristagno delle acque pluviali sulla sua proprietà, a causa dell"abbandono dei lavori da parte dell"impresa, incaricata di effettuare opere manutenzione straordinaria su palazzine dello stesso condominio, è fondato per sussistenza del "fumus", essendo certa la provenienza delle acque dal Condominio, nonché per sussistenza del "periculum in mora",

"data l"accertata inutilizzabilità del terrazzo da parte ricorrente a causa dell"approssimarsi della stagione invernale e del correlativo pericolo di ristagno delle acque" (Trib. Tivoli 9 ottobre 2007, www.dejure.it, 2008);

  • occlusione del tratto terminale dell'impianto fognante, con conseguente tracimazione di acque luride dalla tazza del bagno, sul presupposto che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e

"risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini" (Cass., sez. III, 10 marzo 2005, n. 5326, GCM, 2005, 4);

  • vizi edificatori dello stabile, in quanto il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore - venditore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c.;

"qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 c.c." (Cass., sez. III, 20 agosto 2003, n. 12211, GCM, 2003, 7-8).

Ulteriormente:

  • danni che una porzione di proprietà esclusiva, in edificio condominiale, subisca per vizi delle parti comuni, imputabili all'originario costruttore-venditore, riguardo ai quali deve riconoscersi, al titolare di detta porzione, la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell'art. 1669 c.c., dato che il condominio, quale successore a titolo particolare di detto costruttore, non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all'art. 2051 del codice civile, in relazione alla

"ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa" (Cass., sez. II, 21 giugno 1993, n. 6856, GCM, 1993, 1053);

  • pozzo, nel senso che in tema di condominio di edifici, l'obbligo di vigilare e mantenere un bene comune (nella specie pozzo) in stato da non recare danni ad altri condomini o a terzi estranei al condominio,

"incombe su tutti gli aventi diritto senza che rilevi l'ubicazione della cosa comune rispetto alle proprietà esclusive" (Cass., sez. II, 17 aprile 1998, n. 3887, GCM, 1998, 813);

  • allagamenti, in quanto la norma di cui all'art. 2051 c.c. (danno cagionato da cose in custodia) si applica anche in materia di condominio, in quanto il singolo partecipante si pone come terzo nei confronti del gruppo della collettività condominiale, che è tenuto alla custodia e alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell'edificio;

"di conseguenza il singolo può agire contro il gruppo per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per i difetti di parti comuni dell'edificio" (Trib. Milano 4 luglio 1991, ALC, 1991, 586);

  • immissioni acustiche, nel senso che sussiste l'obbligo del condominio di risarcire sia il danno biologico che il danno morale subito da un condomino a causa delle immissioni sonore, superiori alla normale tollerabilità, provenienti dalla centrale dell'impianto comune di riscaldamento:

"la liquidazione del danno va effettuata con criterio equitativo dal giudice e non può consistere in una somma meramente simbolica" (App. Milano 18 settembre 1990, ALC, 1991, 109);

  • lastrico solare, in quanto, nel caso di danno provocato dalla rovina del lastrico solare, parte comune dell'edificio condominiale, tutti i condomini devono presumersi solidalmente responsabili e, pertanto, il danneggiato ben può pretendere il risarcimento da uno solo di essi,

"senza che sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti degli altri debitori, i quali non hanno veste di litisconsorti necessari" (Trib. Napoli 8 giugno 1990, ALC, 1991, 134).

Ancora:

  • impianti idraulici [nella specie, il condominio è stato ritenuto responsabile per i danni dovuti alla mancata installazione di una seconda valvola antiriflusso, negli impianti idraulici comuni:

"sussiste la responsabilità del condominio, cui compete realizzare gli impianti necessari al mantenimento in buono stato dell'intero stabile, qualora siano accertate carenze nell'impianto idraulico condominiale" (Trib. Milano 13 aprile 1989, ALC, 1990, 80)];

  • fognature [si veda la seguente pronuncia laddove, in fattispecie relativa ad infiltrazioni di acqua dal canale di scarico della fognatura del condominio, è stato deciso che l'accertata responsabilità di una ditta, incaricata di lavori di riparazione nell'edificio condominiale, nella causazione di un evento dannoso,

"non esclude la responsabilità concorrente del condominio, qualora il danno sia derivato da cosa di proprietà comune" (Trib. Milano 17 aprile 1989, ALC, 1990, 77)];

  • ascensore, laddove l'appalto del servizio di manutenzione - di un impianto di ascensore - comporta una prestazione continuativa e positiva di fare, da effettuarsi con la diligenza del buon padre di famiglia, attraverso l'assiduo intervento di personale specializzato e con il compimento di tutte le attività accessorie, secondo le regole della buona tecnica, al fine di procurare al committente un bene finale, specifico e concreto, e cioè il normale funzionamento del servizio di ascensore, senza che gli utenti, o altri soggetti in genere, abbiano a ricevere danni:

"ne consegue che, qualora si verifichi un arresto improvviso dell'impianto con danni per il committente, tenuto a risarcire i soggetti infortunati, si ha inadempimento dell'appaltatore, il quale è tenuto a risponderne nei confronti del committente, salva la prova che esso fu determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile" (Cass., sez. III, 21 luglio 1979, n. 4385, GCM, 1979, 7).



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