Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Marino Donatella - 2016-02-22

AFFITTACAMERE: QUANDO E VIETATO DAL CONDOMINIO – Cass. 109/16 – Donatella MARINO

Il regolamento condominiale del 1920 vieta attività di affittacamere

Non rileva che altri condomini abbiano violato il divieto né la antica data del regolamento

Cenni a distinzione con attività di Bed and Breakfast

Non si può avviare un'attività di affittacamere se il regolamento condominiale, pur molto risalente nel tempo, lo vieta, anche se il divieto non è stato osservato dagli altri condomini e indipendentemente dall"anacronismo della previsione regolamentare. I regolamenti condominiali in effetti sono talvolta molto datati e consentono la locazione tradizionale ma vietano più o meno esplicitamente l"utilizzo di locali a scopo recettivo. Situazione, questa, in cui è per lo più ricompresa sia l"attività di affittacamere che quella di Bed and Breakfast o della casa-vacanza o, più in generale, delle altre formule di cosiddetto "affitto breve". Di questo si occupa la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 109/2016.

Chiariscono i giudici di legittimità che in presenza di una norma del regolamento che vieti, come nel caso esaminato, di concedere in affitto camere vuote o ammobiliate, a nulla vale che in passato la stessa norma sia stata violata da altri condomini né che il regolamento, datato 1920, riporti rigide prescrizioni non più in linea con la ratio delle recenti normative (con particolare riferimento a quella vigente all'epoca nella Regione Lazio) che mostrano una sorta di favor verso le iniziative volte alla ripresa dell'attività alberghiera e ricettizia: il divieto sancito nel regolamento condominiale, anche se risalente di quasi un secolo, permane.

Ma a cosa serve e in cosa consiste esattamente l'attività di affittacamere? Così come le altre formule di "affitto breve", consente di rendere redditizio un immobile senza rimanere ingessati nella disciplina sulla locazione tradizionale, ma la sua definizione varia da regione a regione. II nuovo Regolamento Regione Lazio n. 8 del 7 agosto 2015 in materia di strutture ricettive extralberghiere (per fare un esempio legato alla sentenza in esame, pur non riprendendo il regolamento applicato alla fattispecie ivi trattata) definisce le "Guest house o affittacamere" come "strutture gestite in forma imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari ... composte da un massimo di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibili dal medesimo ingresso su strada" (Art. 4 RRL). Seguono altri requisiti. Diversamente, riutilizzando l'esempio della Regione Lazio, i "Bed and Breakfast o B&B" sono "strutture che erogano ospitalità per un massimo di novanta giorni consecutivi, dotate di un soggiorno di almeno 14 metri quadrati con annessa cucina o angolo cottura ... Il soggetto titolare dell"attività di B&B ha l'obbligo di residenza e di domicilio nella struttura   e deve riservarsi una camera da letto all'interno della stessa" (Art. 9 RRL).



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