Legislazione e Giurisprudenza, Ingiustizia, cause di giustificazione -  Rossi Stefano - 2013-10-15

AGIBILITA' E ALIUD PRO ALIO: UNA QUESTIONE GIA' RISOLTA - Cass. civ., 11.10.2013, n. 23157 - Stefano ROSSI

Il caso, abbastanza comune, riguarda alcuni acquirenti di unità abitative di un complesso immobiliare che convenivano in giudizio la società venditrice, per sentirla condannare al risarcimento dei danni determinati dal mancato rilascio del certificato di agibilità degli immobili.

Dopo il riconoscimento del risarcimento da parte del Tribunale, i giudici d"appello hanno rivisto il verdetto, condannando gli acquirenti alla restituzione di quanto loro corrisposto dalla società venditrice.

È utile rammentare brevemente cosa stabilisce la consolidata giurisprudenza in merito ai vizi di cosa venduta.

Secondo la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 13 gennaio 1997, n. 244), il vizio redibitorio (art. 1490 c.c.) e la mancanza di qualità promesse o essenziali (art. 1497 c.c.), pur presupponendo entrambi l"appartenenza della cosa al genere pattuito, si differenziano in quanto il primo riguarda le imperfezioni ed i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima, mentre la seconda è inerente alla natura della merce e concerne tutti quegli elementi essenziali e sostanziali che, nell"ambito del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie, piuttosto che in un"altra.

Vizi redibitori e mancanza di qualità si distinguono, a loro volta, dall'ipotesi della consegna aliud pro alio, la quale ricorre quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso, o presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti (cd. inidoneità ad assolvere la funzione economico - sociale), facendola degradare in una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta in contratto

Nel caso esaminato dalla Suprema Corte nella sentenza da ultimo citata, il giudice di merito aveva ritenuto trattarsi di vizi redibitori in una fattispecie in cui i difetti di alcune resistenze elettriche consegnate erano inerenti al processo di produzione o di fabbricazione ed aveva escluso l"ipotesi della consegna dell"aliud pro alio, in quanto la merce stessa apparteneva al genere ordinato dall"acquirente ed il riscontrato difetto di funzionalità era risultato rimediabile attraverso il procedimento di "essiccazione" appositamente prescritto dalla casa costruttrice per rimuoverlo e ricondurre l"anomalia in percentuali ammissibili. La Suprema Corte, in applicazione dell"enunciato principio di diritto, ha confermato la pronuncia del merito.

Il certificato di agibilità, come previsto dall"art. 24 del d.PR 380/2001 (TU Edilizia), è volto ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Esso, dunque, non può essere prefigurato come un atto meramente formale, ma rappresenta il presupposto del regolare uso dell'edificio in coerenza alla destinazione dello stesso. Esso, inoltre, presuppone la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie.

Per giurisprudenza consolidata (Cass. civ. Sez. II, 6 luglio 2011, n. 14899) la vendita di un immobile privo delle caratteristiche idonee a permettergli di conseguire il certificato di agibilità, in quanto non rispettoso delle norme di edilizia e di igiene, integra la prestazione di aliud pro alio che abilita l"acquirente a chiedere la risoluzione del contratto ai sensi della normativa generale di cui agli artt. 1453 e seg. c.c., tenuto conto che solo in tal caso la res venduta deve ritenersi del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e, quindi, a soddisfare in concreto le esigenze che hanno determinato l"acquirente a contrarre.

Tornando al caso di specie, gli acquirente hanno proposto ricorso in cassazione, eccependo che i giudici d"appello avevano disatteso il consolidato orientamento di legittimità, secondo cui nel caso di vendita di immobile destinato ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilità «configura un"ipotesi di vendita aliud pro alio, che incide sull"attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e sulla relativa commerciabilità», di conseguenza anche nel caso in cui il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, il venditore è tenuto al risarcimento del danno.

La Cassazione non ha potuto che ribadire un principio ormai incontestabile, secondo cui: «il venditore-costruttore di un bene immobile ha l"obbligo non solo di trasferire all"acquirente un fabbricato conforme all"atto amministrativo d"assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l"agibilità prevista, ma anche di consegnarli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L"inadempimento di quest"ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l"acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l"immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente o comunque destinato all"alienazione a terzi».



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