Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-09-06

ALIENAZIONE DI UNITA' SITA IN EDIFICIO CONDOMINIALE: CHI PAGA LE SPESE PER LA CONSERVAZIONE DELLE PARTI COMUNI? - RM

Quando vi sia alienazione di locale appartenente a condominio d'edificio, lo status di condomino appartiene all'acquirente e, pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee (e ad impugnarne le deliberazioni); conseguentemente, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile del singolo, l'alienante (perdendo la qualità di condomino), non ha più titolo per partecipare all'assemblea dei condomini - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -.

Il venditore, invece, non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali e potrà, eventualmente, far valere le sue ragioni, connesse al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso ed a quello precedente, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.), attraverso l'acquirente che gli è subentrato e, per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa, che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato: fra queste, appunto, quella di partecipare alle assemblee condominiali e

"far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa" (Trib. Bari, sez. III, 10 febbraio2011, n. 459, Giurisprudenzabarese.it 2011; Cass., sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345, GCM, 2008, 9, 1341; ALC, 2009, 3, 268; GC, 2010, 4, 907; DeG, 2008; GDir, 2008, 45, 57 - conforme - Cass., sez. II, 10 gennaio1990, n. 9, GCM, 1990, 1; GC, 1990, I, 2098; RGE, 1990, I, 494; ALC, 1990, 227).

Peraltro, nel caso di alienazione di unità immobiliare sita in edificio condominiale, non v'è concordia, in giurisprudenza, circa chi debba contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni:

- deve contribuirvi chi rivesta la qualità di condomino nel momento in cui si eseguono i lavori, ovvero rileva la data di approvazione della spesa, da parte dell'assemblea dei condomini?

- detta delibera di approvazione della spesa, che rende liquido il debito, nonché quella di ripartizione (necessaria al solo scopo di fissare la quota a carico di ciascun condomino), è priva di valore costitutivo?

- gli oneri e le spese condominiali, consistono in obbligazioni "ob rem", inerenti la titolarità della cosa?

- il dovere di concorrere al pagamento è un fatto successivo, privo di valore costitutivo, rispetto alla titolarità del diritto, che rappresenta la causa genetica del debito?

Sul punto, la giurisprudenza ha dato risposte contrastanti.

Secondo un primo orientamento, l"obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell"edificio deriverebbe, non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell"attività di manutenzione, e sorgerebbe, quindi per effetto dell"attività gestionale concretamente compiuta, senza che presenti rilievo alcuno la data della delibera di approvazione dell"opera, avente una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attività di gestione da parte dell"amministratore; conseguentemente, nel caso di vendita di un appartamento sito in un edificio soggetto al regime del condominio, obbligato al pagamento delle spese sarebbe il soggetto proprietario nel momento in cui venissero eseguiti i lavori: ad esempio, nell'applicare il principio suddetto, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito, che aveva posto a carico dell'acquirente di un appartamento la quota della spesa per la manutenzione di una parte comune dell'edificio, considerando

"irrilevante la circostanza che la deliberazione dell'assemblea di approvazione della spesa fosse stata assunta in data anteriore alla vendita" (Cass., sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393, GCM, 1997, 777; ALC, 1997, 616; VN, 1997, 1444 – conforme: Trib. Napoli, 28 dicembre 2005, CorM, 2006, 3, 293).

A supporto di tale opinione si precisa, altresì, in giurisprudenza come, attesa la natura di "obligatio propter rem" del debito avente ad oggetto oneri condominiali, il relativo soggetto passivo debba essere individuato nel proprietario dell'unità immobiliare facente parte del plesso condominiale nel momento in cui il servizio comune ovvero l'intervento comune cui esso si riferisce viene, rispettivamente, usufruito o posto in essere, nel mentre la delibera assembleare che ne opera quantificazione e ripartizione interviene un una fase cronologicamente postuma a tale momento genetico; ne consegue che, in caso di alienazione del bene in proprietà esclusiva, il venditore deve rispondere dei debiti condominiali derivanti da attività gestoria espletata in costanza di tale titolarità dominicale rimanendo, pertanto,

"ininfluente l'eventuale deliberazione assembleare che abbia autorizzato o determinato o liquidato o ripartito il pertinente importo" (Trib. Roma, sez. V, 27 novembre 2007, n. 23170, Mer, 2008, 4, 28; GDir, 2009, 9, 98 – quanto alla quota spese relativa ad opere di straordinaria manutenzione: Trib. Firenze 3 marzo2006, www.dejure.it, 2007 -con specifico riguardo al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa : Cass., sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323, GC, 2004, I, 448; RGE, 2004, I, 102; GI, 2004, 980; Conforme Trib. S.Remo, 24 ottobre 2003, GM, 2004, 275 – conforme: Giudice di Pace Bari, 25 febbraio 2008, n. 898, Giurisprudenzabarese.it, 2008 cfr. anche Cass., sez. II, 14 marzo1987, n. 2658, GCM, 1987, 3).

Altro indirizzo, invece, identifica il momento di insorgenza dell"obbligo con quello d'approvazione della delibera della spesa, da parte dell"assemblea condominiale: in tal caso, il condomino che vende l"immobile di sua esclusiva proprietà sarà tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario.

In questa prospettiva, l"obbligo dei condomini (di contribuire al pagamento delle spese condominiali) sorgerebbe per effetto della delibera dell"assemblea (che approva le spese medesime) e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente (e che può anche mancare, ove esistano tabelle millesimali, essendo, in tal caso, l"individuazione delle somme concretamente dovute - dai singoli condomini - il frutto di una semplice operazione matematica):

"pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata" (Cass., sez. II, 26 ottobre 1996, n. 9366, GCM, 1996, 1443; VN, 1996, 1311).

Interessante, in tal ottica, anche la seguente pronuncia, secondo cui, in tema di ripartizione delle spese condominiali tra alienante e acquirente di un"unità immobiliare, qualora nel contratto di compravendita le parti prevedano, in deroga alla regola generale, che l"acquirente si debba accollare le spese condominiali a partire dalla data di immissione del possesso,

"spetta all"attore alienante provare che la delibera condominiale sulla realizzazione delle opere per la conservazione della cosa comune sia successiva all"immissione nel possesso da parte dell"acquirente convenuto" (Trib. Firenze 3 marzo2006, www.dejure.it, 2007).

Si confronti anche la seguente sentenza laddove, in fattispecie relativa al pagamento di oneri condominiali, deliberati dall'assemblea il giorno dopo la vendita dell'immobile, viene affermato che, in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, non può essere chiesto ed emesso nei confronti dell'alienante, in capo al quale è cessata la qualità di condomino, decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali,

"atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile" (Cass., sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686, GCM, 2009, 11, 1566; RCP, 2010, 2, 456; DeG, 2009; ALC , 2010, 1, 45; GC, 2010, 4, 906; ALC, 2010, 5, 502).



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