Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-04-18

Amministrare e amministratore: i condomini possono agire singolarmente a tutela del condominio? - Riccardo Mazzon

L'esistenza di un organo rappresentativo unitario non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi inerenti all'edificio condominiale: la regola è anche da intendersi quale attenuazione della responsabilità dell'amministratore?

E' da ritenere che, anche dopo la novella del 2012, configurandosi il condominio come un ente di gestione, sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini [la peculiare natura del condominio, in effetti, ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati ex mandato dall'amministratore, comporta che l'iniziativa giudiziaria di quest'ultimo, a tutela di un diritto comune dei condomini, non priva i medesimi del potere di agire, personalmente, a difesa di quel diritto, nell'esercizio di una forma di rappresentanza reciproca, atta ad attribuire a ciascuno una legittimazione sostituiva, scaturente dal fatto che ogni singolo condomino non può tutelare il proprio diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere i diritti degli altri condomini: pertanto, il condomino che interviene personalmente nel processo promosso dall'amministratore, per far valere diritti della collettività condominiale, non è un terzo che si intromette in una vertenza fra estranei ma è una delle parti originarie, determinatasi a far valere direttamente le proprie ragioni, sicché,

"ove tale intervento sia stato spiegato in grado di appello, non possono trovare applicazione i principi propri dell'intervento dei terzi in quel grado fissati nell'art. 344 c.p.c. " (Cass., sez. II, 27 gennaio 1997, n. 826, GCM, 1997, 141; FI, 1997, I, 1147; ALC, 1997, 428 – conforme, ove, in una controversia tra un condominio ed un soggetto che asseriva di aver svolto attività di portiere, la S.C. ha ritenuto, ai fini della competenza territoriale ex art. 30 bis c.p.c., "parte" nel processo un giudice condomino del suddetto condominio: Cass., sez. lav., 16 maggio 2002, n. 7119, GCM, 2002, 1613; FI, 2002, I, 3374)],

l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale; così, è d'uopo, in giurisprudenza, affermare che il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino; ne deriva, continua la giurisprudenza costante, che l'amministratore, per effetto della nomina ex art. 1129 c.c., ha soltanto una rappresentanza "ex mandato" dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti, sia esclusivi che comuni, costituendosi personalmente anche in grado di appello per la prima volta,

"senza che spieghi influenza, in contrario, la circostanza della mancata partecipazione al giudizio di primo grado instaurato dall'amministratore" (Cass., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7891, GCM, 2000, 1261 – conforme - Cass., sez. II, 14 dicembre 1993, n. 12304, GCM, 1993, 12; ALC, 1994, 300; GC, 1994, I, 2563).

così, per esempio, i singoli condomini sono legittimati ad impugnare personalmente, anche in cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale ove non vi provveda l'amministratore - in tali casi, tuttavia, il gravame dovrà essere notificato anche all'amministratore -:

"persistendo la legittimazione del condominio a stare in giudizio nella medesima veste assunta nei pregressi gradi, in rappresentanza di quei partecipanti che non hanno assunto individualmente l'iniziativa di ricorrere in cassazione" (Cass., sez. III, 18 febbraio 2010, n. 3900, GCM, 2010, 2, 233 – conforme, anche se il condomino non abbia partecipato in proprio ai precedenti gradi di giudizio: Cass., sez. II, 7 dicembre 1999, n. 13716, GCM, 1999, 2472 - cfr., amplius, il capitolo quattordicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).



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