Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-01-15

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO DI EDIFICI: DIFFERENZA CON L'AMMINISTRAZIONE DI MERA COMUNIONE - Riccardo MAZZON

affinità esistenti tra condominio e mera comunione

condominio e mera comunione sono comunque istituti diversi

anche l'amministratore deve modificare il proprio approccio gestionale?

Nonostante le affinità esistenti tra i due istituti [in effetti, nella comunione vige un sistema organizzativo qualitativamente simile a quello previsto per il condominio (basti pensare alla comune presenza dell'istituto dell'amministratore - art. 1106 e 1129 c.c. - e alla possibilità di istituire formalmente, mediante regolamento, l'assemblea dei comunisti), a cui consegue una evidente restrizione dei poteri di intervento gestionale diretto dei singoli partecipanti alla comunione/condominio,

"in favore di una gestione concordata o amministrata" (Trib. Verona 9 aprile 2001, ALC, 2001, 690),

comunione e condominio differiscono tra loro quanto alla regolamentazione relativa all'amministratore: si pensi, ad esempio, al fatto di come sia inammissibile la revoca da parte dell"Autorità Giudiziaria, adita su ricorso di un partecipante ex art. 1105 c.c. in sede di volontaria giurisdizione, dell'amministratore di comunione nominato ai sensi dall'art. 1106 c.c., comma 2, non essendo applicabile, in materia di comunione, lo strumento camerale, eccezionale ed urgente, previsto invece per il condominio negli edifici dall'art. 1129 comma 3, c.c.,

"né ricorrendo, per le regole della comunione, un principio analogo ed inverso a quello previsto per il condominio nell'art. 1139 c.c." (Trib. Salerno, sez. I, 11 maggio 2010; ALC, 2010, 4, 400 - in tema di comunione dei diritti reali, l'amministratore giudiziario conservi ad interim i poteri conferitigli dal tribunale sino a quando i condomini non provvedano ad affidare, previa rituale delibera di nomina, l'incarico ad altro professionista: Trib. Ariano Irpino 29 dicembre 1999, GM, 2001, 64).

Un tanto, anche nel caso di spazi e manufatti comuni a più condomini, nel senso che, qualora un complesso residenziale, composto da più palazzine, ciascuna con un proprio distinto condominio e propri organi rappresentativi, abbia spazi e manufatti in godimento comune, questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunione in genere, e non a quello del condominio degli edifici, difettandone i relativi presupposti: pertanto, la nomina di un amministratore dei beni comuni, anche al fine della sua legittimazione ad agire per la tutela dei medesimi,

"non può discendere da deliberazione resa a norma dell'art. 1136 c.c., ma postula una manifestazione di volontà di tutti i partecipanti, ovvero le diverse procedure all'uopo contemplate dal regolamento contrattuale della comunione" (Cass., sez. II, 20 giugno 1989, n. 2923, GC, 1990, I, 1084; ALC, 1989, 673; NGCC, 1990, I, 196; GCM, 1989, 6; VN, 1988, 1207; RGE, 1989, I, 859).

Sul punto, si veda, amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013.



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