Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-05-30

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: LA RESPONSABILITA' EXTRACONTRATTUALE DELL'APPALTATORE - Riccardo MAZZON

legittimazione dell'amministratore di condominio a compiere atti conservativi

gestione delle responsabilità ex articolo 1669 del codice civile

i gravi difetti possono porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale

La legittimazione dell'amministratore a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (cfr. paragrafo 15.6. del sedicesimo capitolo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) gli consente di gestire efficacemente l'azione di responsabilità prevista dall'articolo 1669 del codice civile, relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale,

"anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale" (Cass., sez. II, 1 agosto 2006, n. 17484, GCM, 2006, 7-8; CIV, 2010, 9, 24 – conforme, sussistendo legittimazione ai sensi degli art. 1130 n. 4 e 1131, comma 1, c.c.: Cass., sez. II, 21 marzo 2000, n. 3304, GCM, 2000, 604; RGE, 2000, I, 610),

nei confronti del costruttore, anche a tutela dell'edificio nella sua unitarietà.

Diverso, invece, il caso previsto dall'articolo 1667 del codice civile.

Infatti, in tema di responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, se tali difetti determinano un'alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile, la relativa azione - prevista dall'art. 1669 c.c. ed avente natura extracontrattuale - può essere proposta anche dall'amministratore; diversamente, se i difetti sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all'art. 1667 c.c., la relativa azione - di natura contrattuale - spetta soltanto al committente: nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito che, avendo ricompreso i vizi di costruzione nella fattispecie dell'art. 1667 c.c., aveva negato all'amministratore del condominio la legittimazione attiva a proporre la relativa azione,

"non essendo il condominio committente dell'opera" (Cass., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3040 (Conferma App. Firenze 29 dicembre 2003), GC 2009, 7-8, 1572; GCM 2009, 2, 196 – conforme, nel senso che, in tal caso, l'amministratore del condominio può validamente agire solo in base ad uno specifico mandato conferitogli dai condomini stessi: Cass., sez. II, 9 aprile 1987, n. 3500, GCM 1987, 4 – conforme, rilevando come le azioni di garanzia per i vizi della cosa venduta o dell'opera appaltata, ponendo in contestazione l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di compravendita o da quello di appalto, possono essere esercitate soltanto dagli acquirenti delle singole unità immobiliari ovvero dal committente: Cass., sez. II, 28 ottobre 1986, n. 6326, GCM 1986, 10; conforme Cass., sez. II, 9 marzo 1985, n. 1912, GCM, 1985, 3).

Si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia dove è confermato che, dal combinato disposto degli art. 1130 e 1131, comma 1 del c.c. si evince che, al di fuori delle ipotesi di maggiori poteri attribuitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore può agire in giudizio senza che occorra una apposita autorizzazione solo nell'ambito delle attribuzioni conferitegli dalla legge - e propriamente dall'art. 1130 - le quali concernono in generale l'amministrazione ordinaria e, per quanto attiene specificamente ai lavori e alle opere relative alle parti comuni dell'edificio condominiale, soltanto quelli rientranti nella cosiddetta manutenzione ordinaria; ne consegue che la rappresentanza processuale attiva del condominio, anche in assenza di una apposita deliberazione dell'assemblea dei condomini, per le controversie nascenti da un contratto di appalto, non può farsi discendere dal solo fatto che l'amministratore abbia stipulato, in nome e per conto del condominio, il contratto cui la controversia si riferisce, anche se l'oggetto di esso ecceda le sue normali attribuzioni come conferitegli dalla legge, ove non risulti che

"la stipulazione del contratto stesso sia stata autorizzata o comunque approvata mediante ratifica dell'assemblea dei condomini" (Cass., sez. II, 22 novembre 1990, n. 11272, RGE 1992, I, 841; ALC 1991, 293; GCM 1990, 11).

Peraltro, in casi del tipo che qui ci occupano, l'amministratore potrà compiere atti conservativi anche eventualmente inerenti i singoli appartamenti, ma non potrà, invece, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, proporre azioni risarcitorie basate sui danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva, atteso che, in quest'ultima ipotesi, si tratta di diritti di credito, ben distinti e individuabili, la cui tutela esula dalla c.d. attività conservativa dell'amministratore, spettando esclusivamente ai suoi interessati:

"rientra nel novero degli atti conservativi di cui all'art. 1130 n. 4 l'azione dell'art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti" (Cass., sez. II, 23 marzo 1995, n. 3366, GCM, 1995, 668; ALC, 1995, 587, NGCC, 1996, I, 24; conforme Trib. Milano, 7 maggio 1998, GIUS, 1998, 3195 – quanto alle azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva: Cass., sez. II, 8 novembre 2010, n. 22656, GCM, 2010, 11, 1414; DeG 2010).

La legittimazione testé evidenziata si estende pure alla proponibilità del procedimento di accertamento tecnico preventivo, finalizzato ad acquisire tempestivamente elementi di fatto sullo stato dei luoghi o sulla condizione e qualità di cose, da utilizzare successivamente, nel giudizio di merito introdotto con la domanda ex art. 1669 c.c., posto che tale accertamento è

"strumentale all'esercizio stesso dell'azione di responsabilità anzidetta" (Cass., sez. II, 9 novembre 2009, n. 23693, GCM, 2009, 11, 1566).

Si confrontino anche, in argomento, le seguenti pronunce, rilasciate in occasione di:

- danni causati a singoli condomini dall'impresa appaltatrice, nel senso che non sussiste una responsabilità solidale del condominio e del suo amministratore per i difetti ed i danni causati ad un condomino dall'appaltatore nell'esecuzione di lavori di ristrutturazione: ogni condomino, in forza della regola della c.d. rappresentanza reciproca, può agire direttamente contro l'impresa appaltatrice, previa denuncia dei vizi e nel termine di prescrizione biennale, essendo allo scopo

"ininfluente la denuncia dei difetti presentata all'amministratore e per il suo tramite al condominio" (Trib. Cagliari 27 ottobre 2004, RGSarda, 2005, 3, 725);

- distacco di elementi decorativi, laddove le lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone e i listelli incollati sotto la copertina di finitura dei parapetti dell'edificio condominiale, costituendo elementi con funzione estetica, volti a rendere armonica la facciata dell'edificio (le copertine) ovvero anche posti al servizio di una parte comune quale è la facciata (i listelli), devono essere considerati di proprietà comune dei condomini: conseguentemente, nel caso di distacco dei predetti elementi decorativi, per vizio di costruzione, la legittimazione "ad causam" relativamente all'azione di responsabilità, nei confronti del costruttore ex art. 1669 c.c.,

"compete all'amministratore del condominio" (Trib. Udine 23 novembre 1998, ALC, 1999, 4469);

- venditore di unità immobiliari che ne abbia curato anche la costruzione, in quanto il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione, ancorché i lavori siano appaltati ad un terzo, risponde dei gravi difetti (art. 1669 c.c.) - quali devono ritenersi quelli da cui derivi una ridotta utilizzazione di esse, come nel caso di umidità, dipendente da difetto di adeguata coibentazione termica - nei confronti degli acquirenti, indipendentemente dall'identificazione del contratto con essi intercorso, a titolo di responsabilità extracontrattuale, essendo la relativa disciplina di ordine pubblico, ovvero nei confronti dell'amministratore del condominio - legittimato ad agire, perché tale azione configura un atto conservativo e perciò rientra nei suoi poteri -,

"se tali difetti sono riscontrati sulle parti comuni" (Cass., sez. II, 25 marzo 1998, n. 3146, GCM, 1998, 662);

- termine per la denuncia di vizi e difformità: in tal ambito, è stato deciso che, nel contratto di appalto il termine per la denuncia dei vizi e delle difformità dell'opera ai sensi dell'art. 1667 c.c., nel caso in cui il committente sia un condominio, decorre dal momento in cui l'amministratore abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell'opera e non dal giorno in cui l'amministratore ne renda edotti i condomini in sede assembleare, posto che rientra fra i poteri dell'amministratore il compimento degli atti conservativi di diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio,

"per cui è da tale momento che il condominio in persona dell'amministratore che lo rappresenta è posto in grado di agire per far valere la garanzia" (Cass., sez. II, 18 maggio 1996, n. 4619, GCM, 1996, 747).



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