Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-06-19

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: OBBLIGO DI METTERE A DISPOSIZIONE I DOCUMENTI DI GESTIONE - Riccardo MAZZON

l'obbligo di mettere a disposizione del singolo condomino i documenti inerenti la gestione

la disciplina precedente all'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012

la nuova disciplina introdotta dalla legge n. 220 dell'11 dicembre 2012

Obbligo particolarmente pregnante, da sempre esistente in capo all'amministratore, è quello di mettere a disposizione del singolo condomino i documenti inerenti la gestione condominiale (cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), obbligo che acquista maggiore importanza quando i documenti attenessero ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea, ovvero quando trattasi di documenti contabili: infatti, l'impedimento al generale potere del condomino di prendere visione dei documenti contabili, in ogni tempo, senza l'onere di specificare i motivi della richiesta e sempre che non vi fosse intralcio per l'attività amministrativa e venissero rispettati i principi di correttezza, rendeva ammissibile il ricorso all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore o per richiedere la revoca della nomina dello stesso (anche se non, eventualmente, per invocare invalidità della delibera di approvazione del preventivo, in quanto era in presenza di un consuntivo che la validità del consenso, espresso dal condomino per la sua approvazione, non poteva prescindere dall'esame della documentazione, ove richiesta): la violazione del diritto del singolo condomino di esaminare, a sua richiesta, la documentazione contabile, comportava dunque, ad esempio, l'invalidità della delibera di approvazione del consuntivo, ma non l'invalidità della delibera di approssimazione del preventivo, giacché, normalmente, la previsione di spesa veniva fatta sulla base della gestione dell'anno precedente e, soprattutto,

"la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva" (Cass., sez. II, 8 agosto 2003, n. 11940, FI, 2004, I, 96; VN, 2004, 257; conforme Cass., sez. II, 29 novembre 2001, n. 15159, GCM, 2001, 2050; VN, 2002, 3106; RGE 2002, I, 609; conforme, con costi relativi alle operazioni compiute gravanti esclusivamente sui condomini richiedenti: Cass., sez. II, 26 agosto 1998, n. 8460, GCM, 1998, 1775, FI 1998, I, 3201,ALC, 1998, 668; VN, 1998, 1584; GC 1999, I, 2456; contra, richiedendo che si deduca e dimostri uno specifico interesse al riguardo: Trib. Milano 23 maggio 1988, ALC, 1989, 111, così come per Cass., sez. II, 5 aprile 1984, n. 2220, GC, 1985, I, 1189; GCM, 1984, 3-4, e per Trib. Milano 7 marzo 1996, ALC, 1997, 108).

Tra l'altro, il diritto del singolo condomino di ottenere dall'amministratore, a proprie spese, copia delle carte condominiali era già considerato un diritto pieno ed esclusivo, non sottoposto né a termine, né a condizione; tale diritto non andava confuso con quello di fare osservazioni sui bilanci condominiali,

"che devono essere esposte solo in sede di assemblea" (Pret. Torino 14 ottobre 1996, ALC, 1997, 1052).

Ad ulteriore esempio, si tenga conto che la Suprema Corte aveva, anche recentemente (in fattispecie nella quale il Supremo Consesso aveva ritenuto che il rifiuto dell'amministratore, di consentire ad un condomino di estrarre copia della documentazione contabile, fosse destinata ad influire sulla validità della delibera di approvazione del bilancio), ribadito che la violazione, da parte dell'amministratore, del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale, determinasse l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto

"la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari" (Cass., sez. II, 19 maggio 2008, n. 12650, ALC, 2008, 5, 462; DeG, 2008; conforme Cass., sez. II, 11 settembre 2003, n. 13350, GC, 2004, I, 85).

Si confrontino anche, in argomento, le seguenti pronunce in tema di:

- compenso aggiuntivo all'amministratore, nel senso che l'adempimento dell'amministratore condominiale, alla richiesta avanzatagli da un condomino di ricevere copia integrale di una cospicua serie di documenti, comportava lo svolgimento di un'attività "extra mandatum", per la quale lo stesso aveva diritto ad un

"compenso aggiuntivo e diverso da quello annuale" (GdP Caserta 16 ottobre 2000, ALC, 2001, 274);

- tempestività della richiesta effettuata dal condomino, in quanto non costituiva causa di invalidità, della delibera di approvazione del consuntivo delle spese, relative all'esercizio condominiale, l'assenza materiale, in assemblea, della documentazione contabile a supporto del conto, laddove nessuno dei partecipanti avesse richiesto di esaminare detta documentazione e non vi fosse alcuna prova che l'amministratore ne avesse negato la visione, nei giorni precedenti l'assemblea,

"in cui era obbligato a tenere la contabilità a disposizione dei condomini" (Trib. Bologna 25 marzo 1999, ALC, 1999, 639).

S'aggiunga che il nuovo amministratore condominiale era legittimato ad agire, nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti (fatture, estratti conto bancari, bilanci) occorrenti all'esercizio della gestione condominiale e ciò senza necessità di essere autorizzato con delibera assembleare, perché la legittimazione attiva processuale, conferita dall'art. 1130 c.c. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste - esecuzione delle delibere dell'assemblea, cura dell'osservanza del regolamento di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni, conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei contributi - comprendeva quella prioritaria ed indispensabile per l'espletamento dei singoli momenti gestori,

"tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente" (Trib. Biella 13 novembre 2006, ALC, 2007, 2, 183; CIV, 2010, 9, 24; conforme, quanto ad azione in sede cautelare, per ottenere un provvedimento d'urgenza: Trib. Salerno, sez. I, 3ottobre 2006; CorM, 2006, 12, 1390; Cass., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504, GCM, 1999, 2436).

I principi testé esposti sono stati ora espressamente confermati dall'articolo 1130-bis del codice civile, introdotto attraverso l'articolo 11 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012), il quale, testualmente, prevede che i condomini, nonché i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e possono, altresì, estrarne copia, a proprie spese: le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.



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