Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-09-12

ANCORA SULLA TUTELA DEL DECORO ARCHITETTONICO IN CONDOMINIO: ESEMPLIFICAZIONI - RM

Sulla base dei principi già descritti ed analizzati in questo sito, sono state assunte le seguenti decisioni giurisprudenziali, riguardanti:

- struttura a vetrine collocata innanzi all'ingresso dello stabile, nel senso che va disposta l"immediata rimozione delle opere eseguite da un condomino in violazione dell'art. 1120, ultimo comma, c.c., e mantenute in spregio a tutte le varie diffide inoltrate dall"amministrazione condominiale, volte alla riduzione in pristino della situazione pre-esistente all"installazione di un"ampia struttura a vetrine, posta dinanzi all'ingresso dello stabile condominiale, ingabbiandolo, ed arretrando di fatto il portone del prefatto immobile, in modo da consentire l'accesso diretto alla strada dai locali di proprietà dell"anzidetto condomino,

"in quanto lesive del decoro architettonico dello stabile" (Trib. Bari, sez. I, 22 novembre 2006, n. 2897, Giurisprudenzabarese.it, 2006 (cfr., amplius, il volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

- apertura, sul muro perimetrale, di finestra di più ridotte dimensioni, rispetto a quella esistente "ab origine", considerata illegittima, perché pregiudica il decoro architettonico del fabbricato e

"si pone come un elemento di disturbo nell'ambito del complessivo sviluppo del fabbricato" (Trib. Napoli 30 giugno 2003, GM, 2004, 1142);

- trasformazione di balcone in veranda, non normalmente consentita, ai sensi dell'art. 1120 ultimo comma c.c., in quanto altera le linee architettoniche e l'armonia della facciata dell'edificio; tuttavia, quando l'aspetto esteriore ed il decoro dell'edificio sono già gravemente compromessi, in ragione di altri interventi, seppur non può più applicarsi la menzionata norma del codice civile,

"va sempre verificata la legittimità dell'opera con riferimento a quanto previsto dal regolamento di condominio" (Trib. Napoli, 30 giugno 2003, GM, 2004, 1142);

- trasformazione di un balcone in veranda eseguita mediante chiusura in alluminio e vetri chiari, che comunque modifica le linee architettoniche e l'armonia cromatica della facciata laterale del condominio e

"costituisce una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 comma 2 c.c." (App. Napoli 28 gennaio 1998, GIUS, 1998, 1625);

- installazione di canna fumaria, che compromette il decoro architettonico del fabbricato - e costituisce un'innovazione vietata ex art. 1120 c.c. - quando contrasta con l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso; nella fattispecie, era stata realizzata in colore assolutamente non pertinente a quello della facciata, con un andamento irregolare nel tratto iniziale,

"tale da imprimere all'edificio condominiale una sorta di "effetto Beaubourg"" (Trib. Roma, sez. XII, 28 luglio 2002, www.dejure.it, 2005 – conforme, nel senso che è illegittima l'installazione di un'autonoma canna fumaria, nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di cinque piani di un edificio condominiale in quanto, pur non alterando la naturale destinazione del muro comune nè la stabilità dell'edificio, viola le norme sulle distanze legali, riduce la visuale laterale che si gode dalle finestre ed altera in modo sensibile il decoro architettonico della facciata: Trib. Milano 26 marzo 1992, ALC, 1992, 354);

- installazione di antenna parabolica di notevoli dimensioni sulla facciata di un condominio che, essendo lesiva del decoro dell'edificio, è contraria ai canoni di utilizzo della cosa comune,

"fissati dagli art. 1102 e 1120 c.c." (Trib. Milano 25 ottobre 2001, GMil, 2002, 96);

- apposizione di fioriere - munite di sottovasi, idonei ad impedire lo stillicidio -, al di sotto delle finestre ed in corrispondenza delle mura perimetrali, delimitanti la propria abitazione che, oltre a non integrare un uso indebito del bene comune, non crea pericolo per la pubblica e privata incolumità e

"non pregiudica l'aspetto ed il decoro architettonico dello stabile" (Trib. Ariano Irpino 9 marzo 1999, GM, 2001, 992);

- opera eseguita da un condomino su terrazza di copertura condominiale, laddove il giudice che, richiesto di ordinarne la demolizione - perché altera il decoro architettonico dell'edificio, e perciò costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma ultimo, c.c. -, accoglie la domanda, ai sensi dell'art. 1127, comma 3, c.c., ravvisando il pregiudizio estetico (decoro architettonico) dell'edificio - e perciò l'illegittimità della sopraelevazione -, ma accerta, "incidenter tantum", conformemente alle difese del convenuto, la proprietà esclusiva della terrazza, non va "ultra petita", perché questo è un presupposto della ""causa petendi"" - alterazione del decoro architettonico - rimasta identica,

"come il "petitum" attribuito - la demolizione - pur se con argomenti diversi da quelli prospettati" (Cass., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 1334, RGE, 1999, I, 435; FI, 2000, I, 939; GCM, 1998, 2115);

- cambio di serramenti installati, in sostituzione di quelli originari, alle finestre dell'unità immobiliare aperte sul prospetto del fabbricato, nel qual caso è stato deciso che

"nell'alterazione del decoro architettonico dell'edificio da parte del condomino, il pregiudizio economico può ritenersi insito nel constatato danno estetico in conseguenza della gravità di questo e della relativa considerevole incidenza sulla facciata principale" (Cass., sez. II, 3 settembre 1998, n. 8731, FI, 1999, I, 598);

- installazione di nuovi infissi, nel senso che, qualora alcuni condomini, nel procedere all'integrale ristrutturazione del proprio appartamento, abbiano installato nuovi infissi di una porta-finestra, di colore marroncino, mentre la maggioranza (ma non la totalità) degli infissi delle finestre ed aperture degli appartamenti dello stabile è di colore grigio chiaro (o beige), pur riconoscendo che esiste una qualche differenza fra il colore prescelto dai convenuti e quello dominante nell'edificio condominiale, tale comportamento

"non configura una difformità tale da integrare quell'"evidente contrasto con l'estetica del fabbricato" che il regolamento condominiale intenderebbe reprimere" (Trib. Milano 30 dicembre 1991, ALC, 1993, 131);

- installazione di inferriate, ove è stato deciso non esser affetta da nullità, per violazione del disposto di cui al comma ultimo dell'art. 1120 c.c., la delibera assembleare riguardante l'installazione di inferriate anti-intrusione sui balconi comuni, laddove pur esistendo un pregiudizio estetico, questo risulti così modesto e trascurabile da escludere un pregiudizio economico,

"essendo il lieve mutamento ampiamente compensato dall'utilità derivante a tutti i condomini" (App. Milano 22 maggio 1998, ALC, 1999, 279; in argomento, è stato altresì deciso che la collocazione delle inferriate alle finestre di un'unità immobiliare sita in un condominio, è legittima in quanto si inserisca nella facciata dell'edificio senza cagionare mutamento delle linee architettoniche ed estetiche che provochi un pregiudizio economicamente valutabile o in quanto pur arrecando tale pregiudizio, si accompagni ad una utilità che compensi l'alterazione architettonica; nella specie, all'installazione delle inferriate fa riscontro l'interesse dei condomini a tutelare la sicurezza dei propri beni e delle proprie persone: App. Milano 14 aprile 1989, ALC, 1989, 705);

- apposizione di cartello pubblicitario, laddove l'utilizzo di una parete esterna dell'edificio condominiale, a sostegno di un cartellone pubblicitario, grande quanto l'intera superficie disponibile, costituisce innovazione, in quanto destina il bene comune ad una funzione diversa da quella originaria; tale destinazione reca indubbio pregiudizio al decoro architettonico dello stabile, in quanto nel termine "decoro" il legislatore ha compendiato non solo la piacevolezza e l'armonia dell'aspetto architettonico dell'edificio condominiale,

"ma anche la rispettabilità e la dignità dello stesso" (App. Milano, 17 giugno 1997, ALC, 1998, 419);

- scala antincendio, nel senso che, poiché l'art. 1120 comma ultimo c.c. vieta le innovazioni idonee ad alterare il decoro architettonico dell'edificio - e tale decoro deve valutarsi con mero riferimento alle caratteristiche proprie dell'edificio stesso e non all'ambiente nel quale esso si ritrova -, deve essere ordinata la demolizione di una scala antincendi esterna, costruita da un condomino

"senza il consenso degli altri condomini" (Trib. Ancona 1 settembre 1994, GIUS, 1995, 348);

- apertura di nuove porte o finestre, nel senso che il condomino può aprire, nel muro comune dell'edificio, nuove porte o finestre - o ingrandire quelle esistenti - solo se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa,

"non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio" (Cass., sez. II, 21 maggio 1994, n. 4996, ALC, 1995, 112; GCM, 1994, 695);

- ristrutturazione bancone di portineria, il relazione a cui è stata ritenuta illegittima la delibera dell'assemblea di condominio che approvi un generico progetto di ristrutturazione di un pregevole bancone di portineria, presentato dallo stesso condomino che in precedenza lo aveva distrutto senza alcuna autorizzazione, ponendo ingiustificatamente le spese a carico della massa, senza alcuna previsione della qualità dei materiali da scegliere e disponendo, per le modifiche prospettate,

"una innovazione non consentita al preesistente decoro architettonico dell'androne condominiale" (Trib. Napoli 4 marzo 1994, ALC, 1994, 338 (cfr., amplius, il volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

- costruzione di un soppalco in un appartamento che integra, è stato – inopinatamente: cfr. paragrafi 5.4. e ss. del presente capitolo - detto, gli estremi del pregiudizio al decoro architettonico, in quanto modifica l'originaria distribuzione interna degli spazi,

"anche quando tale alterazione non sia percepibile dall'esterno" (Trib. Napoli 26 gennaio 1994, ALC, 1994, 353);

- frontalini e balaustre, che ineriscono alla facciata e concorrono a conferire all'immobile, attraverso l'armonia e l'unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune,

"economicamente valutabile e - come tale - autonomamente tutelato ex art. 1120 c.c." (Trib. Napoli 27 ottobre 1993, ALC, 1995, 167);

- installazione di tenda, sul balcone di un edificio condominiale, che non incide sul decoro architettonico del fabbricato, qualora la stessa fuoriesca solo minimamente dal limite del parapetto e presenti le stesse caratteristiche di modello e di colorazione

"di tutte le altre installate sulle facciate condominiali" (Pret. Pisa 3 maggio 1993, ALC, 1994, 385);

- chiusura a vetri di balconi o terrazzi di pertinenza esclusiva, che, salve limitazioni di natura pubblicistica, deve, di norma, ritenersi consentita ai rispettivi proprietari, purché non alteri il decoro architettonico dell'edificio condominiale e non rechi pregiudizio, sotto alcun profilo,

"agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune" (Cass., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861, GCM, 1981, 7);

- installazione di tettoia, di m. 4,50 per 0.60, a protezione di un poggiolo, sito nella facciata al primo piano, che è da ritenersi lesiva al decoro del fabbricato, a meno che il condomino, che ha operato tale intervento, non provi che esso, in relazione alle particolari circostanze del caso concreto ed al contesto in cui è stato attuato,

"è compatibile con le disposizioni di legge e di regolamento" (Trib. Milano 31 ottobre 1991, ALC, 1992, 831).



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