Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-06-03

ANNULLABILITA' DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI: CASISTICA GIURISPRUDENZIALE - Riccardo MAZZON

Sono state considerate dalla giurisprudenza annullabili - e non nulle - le delibere:

  • affette da vizi attinenti alla regolare costituzione dell'assemblea, ai quorum costitutivi e deliberativi variamente obbligatori [si confronti, in argomento, la seguente recente pronuncia, laddove è previsto che la delibera assembleare condominiale concernente l'affidamento di uno specifico incarico professionale per la redazione delle tabelle millesimali e del regolamento di condominio, non comportando né approvazione di quest'ultime, né la modifica di quelle convenzionali preesistenti, non richiede il consenso unanime di tutti i condomini, ma piuttosto la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., trattandosi dell'approvazione di una spesa finalizzata alla redazione del suddetto regolamento e delle relative tabelle da sottoporre in seguito all'approvazione dei medesimi condomini:

"conseguentemente, ove il vizio della delibera assembleare del condominio sia rappresentato dal mancato rispetto del quorum richiesto dalla legge, tale situazione determina sia l'annullabilità della decisione - e non la sua nullità - sia la necessità di rispettare il termine di impugnazione di trenta giorni stabilito dall'art. 1137, c.c." (Trib. Bari, sez. III, 12 febbraio 2010, n. 505, Giurisprudenzabarese.it, 2010 - cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

  • affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni di qualunque fonte [infatti, sono annullabili, nei termini previsti dall'art. 1137 c.c., le delibere "contrarie alla legge o al regolamento di condominio", tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale,

"in relazione all'oggetto della delibera da approvare" (Cass., sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13013, GCM, 2000, 2075)];

  • nonché quelle, in genere, affette da irregolarità:

"l'invio tardivo a tutti i condomini di copia del verbale delle deliberazioni assunte in assemblea non costituisce causa di nullità delle delibere suddette" (App. Milano 22 luglio 1997, ALC, 1998, 228).

Copiosa, intuitivamente, la casistica giurisprudenziale sul punto:

- va annullata la delibera di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo se viziata per effetto dell'annullamento giurisdizionale, con precedente sentenza, del criterio adottato per l'approvazione; si è detto, a tal proposito, che la circostanza in forza della quale, con precedente giudicato, il criterio per l'approvazione sarebbe stato annullato sul presupposto della sperequazione determinante tra i condomini di una parte dell'edificio, rispetto agli altri (sui quali soli sarebbero gravate le spese approvate), comporta

"l'accoglibilità della domanda per effetto della formazione di un giudicato i cui effetti non possono che riversarsi anche sul giudizio pendente" (Trib. Genova, sez. III, 6 luglio 2010, n. 2709, GDir, 2010, 42, 83);

- non è necessaria, al condomino, la previa convocazione dell'assemblea condominiale per proporre domanda di risarcimento dei danni contro il condominio: nella sentenza che segue, trattavasi di domanda del condomino di risarcimento dei danni per il cattivo funzionamento di un impianto comune (nella specie: condotta delle acque luride), derivando dal pregiudizio effettivamente subito per il fatto del terzo (il condominio rispetto ad esso condomino)

"e tendendo alla ricostituzione dell'integrità patrimoniale del detto soggetto leso dal difetto del bene comune" (Cass., sez. II, 19 giugno 1984, n. 3629, GCM, 1984, 6);

- il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere dell'assemblea di condominio non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l'eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non è chiamato a controllare l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata,

"ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante" (Cass., sez. II, 3 dicembre 2008, n. 28734, DeG, 2008);

- qualora una delibera condominiale sia assunta all'unanimità e sottoscritta da tutti i condomini essa ha valore di vero e proprio accordo contrattuale, tra tutti i partecipanti al condominio, sicché non rilevano le modalità di convocazione e di costituzione dell'assemblea, né l'eventuale mancata indicazione dell'oggetto dell'ordine del giorno comunicato, né il difetto della indicazione, nel verbale, delle quote millesimali dei votanti, non essendovi né assenti (in senso giuridico) né dissenzienti; in una tale evenienza, non rileva neppure che la delibera incida su diritti individuali dei partecipanti o comportasse la modifica e la disposizione di parti comuni,

"sussistendo l'accettazione espressa nella forma scritta richiesta per tali atti, dei soggetti titolari di detti diritti" (Cass., sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21298, GDir, 2007, 47, 59);

in altri termini, in tal caso possono ritenersi superati eventuali vizi, tanto di ordine formale [si confronti, ad esempio, la seguente pronuncia, secondo cui la circostanza che nel verbale dell'assemblea non siano specificamente indicate le quote millesimali dei condomini presenti e votanti non determina l'impossibilità di verificare il "quorum" e le maggioranze necessarie per la validità dell'assemblea e della delibera, qualora siano presenti, all'assemblea stessa, personalmente o per delega, tutti i condomini e la delibera sia stata adottata con il voto favorevole di tutti i predetti

"con la sola eccezione di un condomino che si è astenuto, la cui quota millesimale sia nota e comunque conoscibile da tutti i condomini" (Cass., sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21298, GDir, 2007, 47, 59)]

quanto sostanziale; ad esempio, è stato deciso che, nel condominio di edifici, allorquando una deliberazione della assemblea condominiale, la quale sancisce un determinato uso della cosa comune, venga adottata con il voto unanime dei partecipanti al condominio, l'atto conserva la sua validità

"anche se abbia, in ipotesi, a limitare il godimento di alcuno dei condomini" (Cass., sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709, GCM, 1987, 6).



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