Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-07-22

APERTURA DI LUCI E VEDUTE (FINESTRE): PUBBLICA VIA COLLOCATA TRA FONDI VICINI - Riccardo MAZZON

problemi particolari per le distanze da rispettare nell'apertura di vedute

il terzo comma dell"articolo 905 del codice civile, in particolare

regola le aperture quando una pubblica via sia collocata tra fondi vicini

Tanto per le vedute dirette che per i balconi (et similia),

"l'esenzione dall'obbligo delle distanze legali, prevista dall'ultimo comma dell'art. 905 c.c. per il caso in cui tra i due fondi intercorra una strada pubblica, si riferisce alle distanze stabilite dai precedenti commi della norma medesima per l'apertura di vedute dirette e di balconi, e non può quindi interferire, nei rapporti fra proprietari di fondi contigui o frontistanti rispetto alla pubblica strada, sulle pretese che all'uno derivino, ai sensi degli art. 871 e 872 c.c., dall'inosservanza da parte dell'altro delle disposizioni dei regolamenti edilizi che disciplinano e limitano lo ius aedificandi (sia pure mediante il divieto di creare sporti su detta strada)" Cass., sez. un., 9.3.82, n. 1508, GCM, 1982, fasc. 3 - cfr. amplius, il volume "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto -,

il divieto di apertura cessa qualora tra i due fondi vicini vi sia una pubblica via:

"ai sensi degli art. 879, comma 2 c.c., e 905, ultimo comma, c.c., la disciplina civilistica in tema di distanze da rispettare tra costruzioni ovvero tra vedute trova una deroga specifica allorché tra gli edifici esista una pubblica strada" Cons. St., sez. IV, 19.6.06, n. 361, RGE, 2007, 1 219).

L"esenzione rileva anche nel caso di strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio;

"l'esenzione dall'obbligo del rispetto della distanza stabilita dall'ultimo comma dell'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino non è limitata al solo caso dell'inserimento tra i due fondi di una via pubblica, ma va estesa anche al caso in cui tra le due proprietà fronteggiantisi esista una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio, al caso cioè in cui il pubblico transito si eserciti su una porzione di terreno appartenente ad uno dei frontisti. Quindi ciò che rileva ai fini della esenzione, non è l'appartenenza del suolo, su cui il passaggio si esercita, ad un ente pubblico o ad un privato, ma la pubblicità dell'uso al quale quel passaggio è destinato. In deroga, cioè, alle prescrizioni dell'art. 905 c.c., che dispone che le vedute aperte verso il fondo del vicino devono rispettate la distanza di un metro e mezzo dal fondo stesso, il comma 3 dell'art. 905 c.c., ai sensi del quale "il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica", va esteso anche ai casi in cui tra due fabbricati frontistanti vi sia una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio. Atteso che la disciplina delle distanze legali fra edifici trova la propria "ratio" nella finalità di proteggere la riservatezza del proprietario frontistante, esigenza che non può più ritenersi meritevole di tutela ove la strada sia soggetta ad uso pubblico, pur rimanendo privata" Cass. 10.10.00, n. 13485, GCM, 2000, 2121; GI, 2001, 1370,

non rileva, invece, quando i fondi sono divisi da strada meramente privata

"ai fini dell'obbligo delle distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, è del tutto ininfluente l'esistenza tra i due fondi vicini di una strada privata, non essendo questa in alcun modo equiparabile alla via pubblica (o soggetta a servitù di uso pubblico) cui fa riferimento l'ultimo comma dell'art. 905 c.c" Cass. 7.4.87, n. 3356, GCM, 1987, fasc. 4,

"il comma 1 dell'art. 905 c.c., che vieta l'apertura di vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso del vicino se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo, si applica anche alla parte di fondo alla quale il proprietario ha conferito struttura di strada, ove la stessa non sia soggetta ad uso pubblico o non sia gravata di servitù di passaggio a favore di colui che ha aperto la veduta irregolare" Cass. 11.1.79, n. 199, GCM, 1979, 97,

(servitù privata di passaggio),

"l'obbligo di rispettare le distanze stabilite dall'art. 905 c.c. nell'aprire vedute e costruire balconi (e le altre opere che similmente consentano l'affaccio sul fondo del vicino) non viene meno, ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, se tra i due fondi interessati non è presente una via pubblica, ma si attua un passaggio meramente privato, sulla base di una servitù di passaggio (nella specie costituita su uno di detti fondi a favore di quello di cui si deduceva l'esenzione dall'obbligo delle distanze)" Cass. 9.6.99, n. 5672, GCM, 1999, 1310.

Neppure nel caso la pubblica amministrazione vi abbia effettuato opere di manutenzione od esercitato poteri di polizia:

"l'obbligo di rispettare la distanza per l'apertura di vedute non cessa, ai sensi dell'art. 905 comma 3 c.c., per il solo fatto che sulla strada privata, che separa i due fondi vicini, la P.A. abbia eseguito opere di manutenzione o esercitato poteri di polizia, in quanto, ai fini dell'inclusione di una strada privata tra le vie pubbliche, o della costituzione su di essa di una servitù di uso pubblico, è necessario, nel primo caso, che il bene appartenga dominicalmente a un ente autarchico territoriale o che da questo sia destinato al servizio pubblico con una manifestazione espressa o tacita di volontà, e, nell'altro caso, che si sia conclusa una convenzione tra il proprietario del suolo e la P.A., ovvero che la collettività abbia esercitato di fatto la servitù per il tempo richiesto per usucapirla" Cass. 5.3.79, n. 1382, GCM, 1979, fasc. 3.



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