Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-04-11

ART. 1122 C.C.: LIMITE AI CONDOMINI DI ESEGUIRE OPERE SUL PROPRIO APPARTAMENTO? - Riccardo MAZZON

la l. .n. 220 dell'11 dicembre 2012 estende i parametri previsti per le innovazioni anche all'ipotesi delle opere su parti private

l'art. 1122 c.c. individua il limite alla facoltà di ciascuno di eseguire opere sul proprio piano, o porzione di piano, di sua proprietà in ogni danno consistente nella diminuzione di valore della cosa comune

casistica processuale: rapporti giuridici distinti, panni gocciolanti, ente pubblico, legittimazione ad agire dell'amministratore

Oltre a una correzione della "rubrica" dell'articolo 1122 c.c., la l. .n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica che entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012) estende i parametri previsti per le innovazioni anche all'ipotesi delle opere su parti private: viene anche previsto che ne sia data "in ogni caso" una "preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assamblea", all'evidente scopo di permettere l'eventuale adozione degli opportuni provvedimenti - cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013-.

Prevedendo che ogni condomino, nel piano (o porzione di piano) di sua proprietà, non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio, l'art. 1122 c.c. individua il limite – alla facoltà di ciascuno di eseguire opere sul proprio piano, o porzione di piano, di sua proprietà – in ogni danno consistente nella diminuzione di valore della cosa comune.

Le violazioni di norme generali sulla proprietà e sul condominio (o anche la violazione del regolamento condominiale), poste in essere dai singoli condomini, con attività ed iniziative indipendenti (anche se analoghe) e che arrechino separati vantaggi agli immobili dei trasgressori, violando i diritti degli altri condomini, pongono in essere rapporti giuridici distinti tra gli autori degli illeciti, da un lato, e il condominio o gli altri condomini dall'altro, rapporti giuridici che, pur eventualmente dedotti in un medesimo giudizio, danno luogo pur sempre a cause scindibili,

"non sussistendo un rapporto unico e indivisibile, tale che il giudice non possa conoscere utilmente della posizione di uno separatamente dalla posizione degli altri" (Cass., sez. II, 16 febbraio 2004, n. 2943, GCM, 2004, 2).

Ne consegue ad esempio che, in un procedimento iniziato e proseguito in appello solo da alcuni condomini nei confronti dei supposti autori dei fatti lesivi, non è necessario integrare il contraddittorio nel caso in cui solo alcuni dei predetti convenuti, rimasti soccombenti in appello, propongano ricorso in cassazione, poiché, in ragione della richiamata autonomia dei rapporti, non si versa in una ipotesi di litisconsorzio necessario.

Si confrontino, per quanto d'interesse, le seguenti, singolari pronunce rilasciate in tema di servitù d'esposizione di panni gocciolanti, laddove, nella domanda il cui condomino nega in giudizio l'esistenza d'una servitù di esposizione di panni gocciolanti, sul proprio terrazzo, dall'alloggio di un altro condomino,

"non è compresa la negazione d'una servitù d'invasione dello spazio aereo (sovrastante il terrazzo) con panni, anche esposti su fili o ferri, ma non gocciolanti" (Cass. civile, sez. II, 6 dicembre 1978, n. 5772, FI, 1979, I, 353);

e giurisdizione relativa a ente pubblico che deliberi di acquistare locali, facenti parte di edificio condominiale, al fine di mutarne la destinazione: in tal caso, è stato deciso che, qualora un ente pubblico (nella specie, un'opera universitaria) deliberi di acquistare, con compravendita di diritto privato, alcuni locali facenti parte di un edificio condominiale, al fine di destinare i medesimi, mediante opportune opere di trasformazione, a una delle sue attività (nella specie, mensa universitaria), la domanda proposta dal condominio di detto edificio, per dedurre che tale destinazione e tali opere sono vietate dal regolamento condominiale, di natura contrattuale, si ricollega a diritti soggettivi, non ad interessi legittimi,

"investendo un comportamento iure privatorum dell'amministrazione, e, pertanto, spetta alla giurisdizione del giudice ordinario"  (Cass., Sez. U., 5 luglio 1984, n. 3955, GCM, 1984, 7).

Si confrontino, da ultimo, le seguenti pronunce, in ambito di legittimazione ad agire dell'amministratore (cfr., amplius, il capitolo quindicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) laddove si precisa come, in materia di condominio negli edifici, spetti all'ente condominio di provvedere, mediante i suoi organi, alla manutenzione e alla riparazione dei beni di proprietà comune (art. 1122, 1130, 1133, 1134, 1135): ne consegue che l'ente condominio ha il diritto e l'obbligo di deliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà esclusive dei condomini e dei terzi, e che, in mancanza della collaborazione dei condomini al riguardo,

"l'amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130 n. 4 c.c.) che di merito (art. 1131 c.c.)" (Cass., sez. III, 8 marzo 2003, n. 3522, GCM, 2003, 497);

legittimazione che, peraltro, porte ad escludere – salvo casi particolari - la possibilità che l'azione, eventualmente intentata, configuri atto emulativo; in tal senso è stato chiarito come l'amministratore di un condominio sia legittimato ad agire (art. 1130, n. 4 c.c.), senza necessità di autorizzazione dell'assemblea, per conservare l'uso di un bene comune conforme alla sua funzione e originaria destinazione, come nel caso di azione avverso l'escavazione del sottosuolo (bene comune, anche per la funzione di sostegno dell'edificio, in mancanza di titolo attributivo della proprietà esclusiva) effettuata da alcuni condomini, proprietari di locali sotterranei, per l'ampliamento e unificazione degli stessi; ed in tal frangente, non costituisce, dunque, atto emulativo l'azione dell'amministratore di un condominio per la cessazione dell'abuso di un bene comune da parte di un condomino che, servendosene a vantaggio della sua proprietà esclusiva,

"lo sottrae alla possibile utilizzazione comune, anche se non ancora attuale. (Nella specie escavazione per ampliare i locali sotterranei del sottosuolo, destinato anche al passaggio di tubi e canali)" (Cass., sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13102, GCM, 1997, 2452).



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