Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 27/07/2020

Acquisto per accessione: edificazione del conduttore e aereomobili destinati a struttura "alberghiera"

L'edificazione da parte del conduttore di nuovi manufatti sul terreno locato non integra una ipotesi di accessione ai sensi dell'art. 936 c.c., ma deve essere qualificata come addizione ex art. 1593 c.c., atteso che la disciplina dell'art. 936 c.c. è applicabile esclusivamente quando l'autore delle nuove opere sia terzo, ossia non abbia con il proprietario del fondo alcun rapporto giuridico di natura reale o personale che lo legittimi a costruire sul suolo, a nulla rilevando che le addizioni apportate dal medesimo conduttore abbiano dato luogo ad un radicale mutamento della struttura del bene e della sua destinazione e che allo stesso non fosse stato concesso lo "ius aedificandi", trattandosi di circostanze che involgono l'operatività o meno della disciplina speciale delle addizioni di cui all'art. 1593 c.c. e non già l'affermazione della configurabilità della posizione del conduttore quale terzo (conforme: Cassazione civile, sez. II, 04/10/2018, n. 24365, Giustizia Civile Massimario 2018).

E’ sempre in tal ottica che Corte appello Firenze, sez. II, 01/06/2018, n. 1255 (conforme: Cassazione civile, sez. II, 06/06/2017, n. 14021, Giustizia Civile Massimario 2017) ha precisato che - rappresenta principio consolidato quello per cui l'art. 936 c.c. presuppone che l'autore delle opere non sia legato, né al proprietario né ad altri cui sia stato concesso il godimento del fondo, da un rapporto negoziale che gli abbia attribuito il diritto di costruire - non può essere considerato terzo, avente diritto all'indennità di cui all'art. 936 c.c. (o art. 937 c.c.), neppure colui che abbia eseguito l'opera sul suolo altrui in adempimento di un contratto con persona diversa dal proprietario (ad esempio, il conduttore), atteso che egli entra in contatto con la cosa in via esclusivamente secondaria, a seguito o in ragione di un incarico conferitogli - non rileva a quale titolo - da diverso soggetto.

Bene immobile è soltanto quello incorporato o materialmente congiunto al suolo - si veda, amplius, Riccardo Mazzon, Usucapione di beni mobili e immobili, terza edizione, Rimini 2020 -, e non anche quello meramente aderente ad esso, con mezzi aventi la sola funzione di ottenerne la stabilità necessaria all'uso: pertanto, uno o più aeromobili in disuso, anche se accatastati e destinati a struttura di ricezione nell'ambito di un complesso immobiliare, vanno qualificati come beni mobili giacché, sia pure attraverso un intervento costoso, sono rimovibili senza che ne sia alterata la struttura, con conseguente inoperatività, rispetto ad essi, degli istituti dell'accessione,

“nonché della superficie e della servitù” (Cassazione civile, sez. II, 05/01/2017, n. 152, Giustizia Civile Massimario 2017, Rivista del Notariato 2018, 5, II, 1023).