-  Mazzon Riccardo  -  17/12/2015

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: PRIMA NOMINA, CONFERMA E NUOVA NOMINA - Riccardo MAZZON

prima nomina, conferma e nuova nomina

disciplina precedente all'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012

disciplina introdotta dalla legge n. 220 dell'11 dicembre 2012

Tanto la prima nomina, quanto la conferma ovvero la nuova nomina, soggiacevano, ante riforma, alla stessa regolamentazione, nel senso che, in tema di condominio negli edifici (cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), l'art. 1136 comma 4 c.c., sulle maggioranze necessarie al fine della nomina dell'amministratore, trovava applicazione tanto nel caso di prima nomina quanto in quello di conferma dopo la scadenza del mandato annuale, mentre restava irrilevante, in tale seconda ipotesi, la circostanza che l'amministratore medesimo avesse a lungo continuato ad esercitare le sue funzioni, per inerzia dei condomini nel sollecitare detta deliberazione,

"stante la non configurabilità di un rinnovo dell'incarico in forma tacita" (Cass., sez. II, 5 gennaio 1980, n. 71, GCM, 1980, 1; GI, 1980, I, 1, 555 – conforme, in quanto trattasi in tutti e due i casi di scelta del rappresentante amministratore anche se con riferimento a due diversi momenti dell'istituto condominiale, quello del venir in essere del condominio e quello dello sviluppo della sua esistenza: Trib. Milano 17 giugno 1991, ALC, 1992, 384 – conforme, sul rilievo che l'unica differenza riguarda la circostanza che, nel caso della conferma, la nomina riguarda persona già nominata, mentre, nel caso della nomina "ex novo", essa riguarda una diversa persona fisica: Cass., sez. II, 29 luglio 1978, n. 3797, GC, 1979, I, 879 – cfr. anche Cass., sez. II, 25 maggio 1994, n. 5083, GCM, 1994, 710; ALC, 1994, 774; VN, 1994, 1317, secondo cui la nomina di un nuovo amministratore di condominio in sostituzione del precedente dimissionario per spiegare efficacia nei confronti dei terzi deve avvenire con una deliberazione dell'assemblea nelle forme di cui all'art. 1129 c.c.).

Non risultava richiesta, normativamente, alcuna accettazione da parte dell'amministratore: l'amministratore condominiale, pertanto, era sin dal momento della nomina (assembleare o giudiziaria)

"investito "ope legis" del potere di gestire e rappresentare il condominio" (Trib. Genova 25 gennaio 1999, ALC, 1999, 107).

La nomina di un nuovo amministratore, dando luogo ad un rapporto di mandato, comportava automaticamente, ai sensi dell'art. 1724 c.c., la revoca del precedente; pertanto, la nomina di un nuovo amministratore del condominio

"non richiede la previa formale revoca dell'amministratore in carica" (Cass., sez. II, 9 giugno 1994, n. 5608, ALC, 1995, 103; VN, 1995, 254; GCM, 1994, 6; RGE, 1994, I, 953; FI, 1994, I, 3436).

Ad evitare declaratorie di nullità, era necessario identificare compiutamente l'amministratore: era, dunque, nulla la nomina (o riconferma) di un amministratore condominiale non indicato con il proprio nome e cognome,

"ma attraverso il solo riferimento ad un determinato studio immobiliare" (Trib. Genova 15 ottobre 1992, ALC, 1993, 112).

Nonostante l'esistenza di pareri contrari [è stato deciso, ad esempio, che è nulla la delibera dell'assemblea condominiale con cui

"si sia proceduto alla nomina di più amministratori del condominio in quanto in contrasto con l'art. 1129 c.c." (Trib. Milano 8 marzo 1990, ALC, 1991, 146)],

pareva corretto ritenere consentita la nomina di una pluralità di amministratori: in effetti, le norme del codice civile sulla nomina, la revoca e l'attività dell'amministratore del condominio negli edifici (art. 1129 c.c., 64 e 65 disp. att. c.c.) non escludevano la possibilità che l'amministrazione del condominio fosse affidata ad una pluralità di amministratori dato che, per un verso, la carenza di una specifica disposizione per l'individuazione, tra i diversi amministratori, di quello tenuto a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi comportava solo, ai sensi dell'art. 1131 c.c., l'attribuzione a tutti del potere di rappresentanza anche nei confronti dei terzi e che, per altro verso, grazie al rinvio alle norme sulla comunione, operato dall'art. 1139 c.c., doveva ritenersi applicabile al condominio negli edifici l'art. 1106 c.c., che, per un'esigenza di tutela degli interessi dei comproprietari e di razionalizzazione delle amministrazioni particolarmente complesse, comune anche al condominio negli edifici, espressamente consentiva la delega per l'amministrazione della cosa comune ad uno o più partecipanti o anche ad un estraneo.

Ne conseguiva, inoltre, la possibilità che l'amministrazione del condominio fosse affidata anche ad una società di fatto, in cui la disciplina del potere di amministrazione, come derivante da un rapporto di mandato fra la collettività dei soci amministratori (art. 2260 c.c.) e l'attribuzione, nei rapporti esterni, della rappresentanza del socio amministratore (art. 2266 c.c.), presentava un notevole parallelismo con quello dell'art. 1131 c.c., alla quale aggiungeva la predisposizione di regole legali per la risoluzione del conflitto tra gli amministratori (art. 2257 c.c.), dovendosi escludere che la possibilità di inserimento di nuovi soci, nelle società di persone, si rivelasse incompatibile con il carattere personale del mandato conferito all'amministratore dall'assemblea dei condomini,

"dato che, come nel caso di nomina dell'amministratore unico, che è dotato della facoltà di delega dei suoi poteri ad un sostituto, l'"intuitus personae" risiede nella originaria scelta del mandatario e che l'ingresso di nuovi soci non riduce, ma semmai accresce, la garanzia per i condomini" (Cass., sez. II, 24 dicembre 1994, n. 11155, VN, 1995, 254; GC, 1995, I, 675; ALC, 1995, 333; FI, 1995, I, 1867).

Superate resistenti perplessità [e anche piuttosto recenti: confronta, ad esempio, la seguente pronuncia, laddove s'afferma che la deliberazione di nomina ad amministratore di condominio di una società di capitali, con contestuale indicazione della persona fisica che la rappresenta,

"può ritenersi valida solo in quanto atta a conferire l'incarico personalmente a quest'ultima" (Trib. Genova 11 luglio 2001, ALC, 2001, 687 – cfr. anche Cass., sez. II, 9 giugno 1994, n. 5608, GCM, 1994, 6; FI, 1994, I, 3436; ALC, 2007, 1, 34; GC, 1995, I, 675; ALC, 1995, 103; VN, 1995, 254, secondo cui l'amministratore di condominio negli edifici non può essere una persona giuridica sia perché il rapporto di mandato è essenzialmente caratterizzato dalla fiducia sia perché le norme del codice civile sull'amministrazione dei condomini presuppongono che l'amministratore sia una persona fisica, e in tal senso ne disciplinano il controllo giudiziario dei relativi atti)]

pareva inoltre pacificamente da ammettersi la possibilità, per le persone giuridiche, di essere nominate amministratori di condominio: per esempio, la Suprema Corte, nella pronuncia che segue, esplicitamente precisava che l'incarico di amministratore del condominio poteva essere conferito, oltre che a una persona fisica, anche a una persona giuridica - nella specie, una società di capitali - tenuto conto che la persona giuridica non soffre di limitazioni di capacità, se non nei casi tassativamente previsti dalla legge, e che essa è in grado di offrire, quanto all'adempimento della relativa obbligazione ed all'imputazione della conseguente responsabilità,  

"un grado di affidabilità pari a quello della persona fisica" (Cass., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1406, GCM, 2007, 1 – conforme - Cass., sez. II, 24 ottobre 2006, n. 22840, GC, 2006, 11, 2303; GDir, 2006, 43, 44; VN, 2006, 3, 1410; RGE, 2006, 6, 1186; GCM, 2006, 10; DeG, 2006, 41, 18; ALC, 2007, 1, 34; FI, 2007, 3, 801; RN, 2007, 2, 382; GI, 2007, 10, 2185 - poiché unico scopo del condominio quale organizzazione è l'amministrazione dei beni della relativa speciale comunione indivisibile (scopo assai più specifico e limitato di quello di ogni altro organismo cui l'ordinamento riconosce forme di soggettività giuridica), non sono incompatibili con la qualità di società commerciale le funzioni dell'amministratore: Trib. Roma 31 maggio 1989, ALC, 1990, 550 – conforme - Trib. Piacenza 24 gennaio 1991, ALC, 1992, 158).

Attraverso la riforma 2012, in tal ambito, fermo il resto, s'annotano le seguenti prescrizioni:

- contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130 del codice civile (cfr., amplius, capitolo quindicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata;

- l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato; in tal caso: 1) l'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari; 2) tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori; 3) nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale, per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione, che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio;

- sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore;

- in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore;

- l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.




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