La mancata registrazione del contratto di locazione, che può essere anche effettuata attraverso una copia dello stesso purchè non non ne sia contestata la conformità all'originale, determina una nullità atipica suscettibile di sanatoria ex tunc, attraverso il tardivo adempimento fiscale.

Recita l'art. 1 comma 4 L. 311/2004, che i contratti di locazione (....) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Nonostante la semplicità della disposizione normativa si è sviluppato un articolato dibattito sul significato da attribuire al termine nullità e sulle conseguenze da assegnare al mancato adempimento fiscale della registrazione.

Sintetizzando, si rinvengono in dottrina e giurisprudenza tre diversi orientamenti.

Il primo, secondo cui al di là del dato letterale (la norma parla di "nullità"), la mancata registrazione del contratto non costituisce un requisito di validità dello stesso, ma una mera condicio iuris di efficacia dello stesso, che può intervenire ed avverarsi in un momento successivo alla conclusione del negozio, determinandone l'inefficacia con effetti ex tunc, ai sensi dell' art. 1360, 1° co. CC.

Tale tesi è sostenuta dalla dottrina prevalente sulla base del noto principio della non interferenza tra le regole del diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti: un principio, confermato dalla stessa normativa di contrasto all'elusione fiscale contenuta soprattutto nello Statuto del Contribuente di cui alla L. 212/2000 laddove, in special modo nell'art. 10, comma 3, viene affermato che le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto.

Nell'ambito di detto filone interpretativo, va ricordata quella opinione della dottrina che interpreta la norma in questione come previsione di una fattispecie a formazione progressiva individuando, nella registrazione, un fatto che integra e completa il procedimento di negoziazione che conduce al contratto. Questo diventa efficace solo al momento del perfezionamento attraverso la registrazione ed è destinato ad acquistare efficacia fin dal suo inizio, ex tunc.

Sulla base delle indicazioni della Corte Costituzionale (ordinanza 420/2007, 381/2008 e 110 del 2009), una parte della giurisprudenza di merito ritiene invece che l'art. 1, co. 346, L. 311/2004 non introduce una condizione di efficacia in quanto opererebbe sul piano sostanziale introducendo una nullità non prevista dal Codice Civile; con la conseguenza che la norma tributaria viene elevata a rango di norma imperativa la cui violazione determina la nullità dl negozio ex art. 1418, suscettibile però di sanatoria con effetti ex nunc a seguito di tardiva registrazione.

Il terzo filone giurisprudenziale, aderendo alle conclusioni appena evidenziate, riconosce nella disposizione dell'art. 1 co. 346 L. 311/2004 una vera e propria nullità assoluta, rilevabile d'ufficio, non suscettibile di sanatoria alcuna a seguito della tardiva registrazione, in applicazione dell'art. 1423 C.C.

A tale indirizzo, più rigoroso, sembra aderire una recente sentenza della Cassazione 13/12/2016 n° 25503 (v. commento dello stesso Autore La nullità del contratto di locazione per mancata registrazione. Effetti. Occupazione abusiva e risarcimento danni. In : Persona & Danno, maggio 2017) laddove si sottolinea la insuperabilità del dato letterale che non consente alcun dubbio sulla classificazione di un contratto di locazione non registrato tra quelli giuridicamente nulli. Anche se, purtuttavia, non vengono chiariti expressis verbis gli effetti di un eventuale tardivo adempimento fiscale dato che il caso aveva riguardato un contratto semplicemente non registrato.

Ciò posto, la Cassazione viene nuovamente interessata della questione - relativa alla obbligatorietà della registrazione del contratto di locazione e, in mancanza, dei relativi effetti- con due decisioni adottate nella Camera di Consiglio della IIIa Sezione il 23/11/2016 (stesso Presidente, Ambrosio Annamaria, stesso Relatore Armano Uliana) pubblicate il 27/04/2017 n° 10382 ed il 28/04/2017 n° 10498.

Con la prima viene affermato il principio che l'obbligo della registrazione può essere assolto validamente anche ad opera del conduttore mediante copia fotostatica, a condizione però (come avvenuto nella specie) che non sia contestata la conformità all'originale.

Certamente più importante la seconda decisione che, per l'appunto, interviene nuovamente, dopo pochi mesi, sulla vexata quaestio di cui sopra si è dato cenno.

Ed, invero, la Corte Regolatrice, con una lunga ed articolata motivazione – che ripercorre l'avvicendarsi del dato normativo e giurisprudenziale in subiecta materia – sostanzialmente afferma che la mancata registrazione del contratto di locazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1 comma 346 L. 311/2004, debba inquadrarsi nel catalogo di una nullità atipica suscettibile di essere sanata ex tunc mediante la registrazione tardiva del contratto. Con ciò aderendo al secondo degli indirizzi suddetti mercé una operazione ermeneutica meno rigorosa del solo dato letterale della disposizione che, comunque, deve orientare l'interprete in direzione della "nullità" e non "inefficacia" del contratto di locazione non registrato.

Interessante il percorso motivazionale che conduce alla conclusione interpretativa testé ricordata e che passa attraverso il superamento del c.d. principio della indifferenza per approdare a quello della inferenza/interferenza della norma tributaria sulla la validità del negozio civilistico. Un inversione di tendenza, questa, sviluppatasi a partire dalla legislazione tributaria del 1998 e culminata con la emanazione dell'art. 1 , comma 346 della L. 311/2004, laddove in precedenza l'orientamento tradizionale, per l'appunto, aveva sempre ritenuto che le pattuizioni contenute in un contratto che siano dirette ad eludere in tutto od in parte la normativa fiscale, non implicano di per sé la nullità del contratto stesso, trovando nel sistema tributario le relative sanzioni.

E' evidente che , l'interprete, sottolinea la S.C., debba " confrontarsi con i principi stabiliti dal codice civile in materia di nullità dei contratti, che collegano tale forma di invalidità ai vizi riguardanti l'iter formativo e costitutivo dell'atto negoziale, nel quale certamente è difficile fa rientrare un evento, come la mancata registrazione, estraneo al contratto e ad esso temporalmente successivo" Ma altrettanto evidente è il fatto che esso debba confrontarsi anche con una realtà normativa che non si può eludere per la sua chiarezza terminologica, rendendo difficile aderire ad alcune opinioni della giurisprudenza di merito e della dottrina che portano a concludere che il legislatore abbia voluto riferirsi alla " inefficacia" laddove chiaramente si espresso in termini di "nullita''

Inoltre, la qualificazione della norma tributaria (TU sull'imposta di registro di cui al DPR131/1986) sull'obbligo di registrazione alla stregua di una norma imperativa, la cui violazione determina una nullità ex art 1418 cc,, operata dalla Corte Costituzionale nelle citate decisioni del 2007, deve far ritenere, secondo gli Ermellini, come il Giudice delle Leggi abbia valutato" che essa è stata dettata non solo nell'interesse del singolo contraente, di volta in volta implicato, e neanche per un interesse solo settoriale, come la giurisprudenza ha più volte affermato in passato in relazione alle norme tributarie, ma che è stata dettata nell'interesse pubblico e generale al rispetto, da parte di ciascun cittadino, dell'obbligo di concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva, per cui l'obbligo di registrazione del contratto di locazione si impone inderogabilmente alla volontà delle parti contraenti. La finalità della norma è chiaramente quella della emersione del reddito da fabbricati oltre al gettito fiscale derivante dalla registrazione stessa".

Una finalità peraltro presente nel d.lgs 23/2011( invero, oggetto di declaratoria di illegittimità costituzionale per l'assorbente rilievo dell'eccesso di delega), relativo alle sole locazioni ad uso abitativo, che prevedeva un meccanismo di sanatoria a seguito della registrazione successiva, consentendo di conservare e dare stabilità alla volontà manifestata dalle parti nel contratto

Certo rimarrebbe la peculiarità di una nullità del contratto (continua la S.C.) "per contrarietà a norme imperative indipendenti da violazioni attinenti ad elementi intrinseci della fattispecie negoziale, relativa alla struttura o al contenuto del contratto, ma che postula una attività esterna alla formazione del negozio; ma è proprio tale profilo che rende ammissibile la possibilità di ricostruire la tardiva registrazione come fattispecie sanante con efficacia retroattiva della nullità del contratto, una volta adempiuto il precetto tributario"

La sanatoria della nullità ex tunc, precisa, la S.C.:

-si inserisce coerentemente nel complesso delle norme tributarie che a partire dal 1998 ha superato il principio tradizionale della non interferenza della norma tributaria con gli effetti civilistici del contratto laddove si ponga mente alla legislazione tributaria sul ravvedimento operoso (da ultimo la legge di stabilità 2015 L. 190/2014) ed a quella emanata proprio nella materia delle locazioni, per una più efficace lotta all'evasione fiscale e di contrasto della diffusa prassi dei contratti in nero, fra cui si annoverano il d.lgs 23/2011 appena richiamato e soprattutto la normativa che ha introdotto il c.d. meccanismo della conformazione di cui all'art. 13 L. 431/98;

-non si pone in contrasto con la sentenza delle S.U. del 2015 che, seppur provvedendo su una ipotesi diversa, ha comunque affermato che "se la sanzione di nullità derivasse dalla violazione dell'obbligo di registrazione, allora sembrerebbe ragionevole ammettere un effetto sanante al comportamento del contraente che, sia pur tardivamente, adempia a quell'obbligo2;

-consentirebbe "di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell'interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell'interesse del conduttore che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi quali la perdita del diritto all'avviamento, il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell'azienda e del contratto di locazione".