Tali eccezioni son quelle tassativamente indicate dall´ art. 3 I° co. L. 431/1998, nello specifico:

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Nel caso di specie quello che è stato chiesto ai Giudici di legittimità è se l´ utilizzo di queste eccezioni che conducono, se legittimamente invocate, alla impossibilità per il conduttore di rinnovare il contratto, possano essere applicate anche nell´ ipotesi in cui il locatore non sia una persona fisica ma una persona giuridica.

La Cassazione ha ritenuto, in ossequio ad una interpretazione restrittiva della norma, chiaramente orientata alla tutela del conduttore, che l´ applicabilità dell´ art. 3 sia esclusivamente riservata al locatore persona fisica e non persona giuridica:
"La ratio della norma è la protezione del conduttore, le cui esigenze abitative possono soccombere solo a fronte di una prevalente necessità del locatore persona fisica o, nel caso di locatore persona giuridica, solo per finalità di pubblico interesse."

Si contesta in radice tale esegesi della disposizione oggetto della vertenza.

In claris non fit interpretatio.

La norma è chiarissima, non v´è nessun riferimento all´ impossibilità di applicare la disposizione alle persone giuridiche e quindi alle sole persone fisiche, a meno che non si ritenga sufficiente per giungere a tale estensiva interpretazione - che forse sarebbe più opportuno definire nuova formulazione- il riferimento all´ "uso proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado".
Ovviamente non si è ancora giunti a prospettare una possibile relazione di parentela tra persone giuridiche ma ciò rileva ai fini di aumentare il numero dei soggetti, persone fisiche, che possono esser beneficiati dalla norma ma non certamente in senso negativo - mediante l´ esonero dal novero delle persone giuridiche-.

Si pensi ad una S.p.a che ha necessità di ingrandire il proprio ufficio, quale la differenza con un avvocato afflitto dalle medesime incombenze?

Un´ultima osservazione sulla erroneità della statuizione della Suprema Corte: l´ art. 3 l. 431/1998 ha sostituito, sostanzialmente ricalcandone i contenuti, l´ art. 59, n.1 l. 392/78; "ebbene nell´interpretare l´ambito di applicazione dell'ultimo la giurisprudenza non ha mai dubitato della sua utilizzabilità anche da parte del locatore persona giuridica o ente collettivo, proprio in considerazione della formulazione letterale e della ratio della norma". (Domenico Piombi, Il Foro Italiano, n.4, I, 1033)
Anche per questo motivo si ritiene quindi la pronuncia errata.