Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 20/02/2018

Cassazione civile, sez. II, 12 febbraio 2018, n. 3345: il varco nella recinzione collega unità abitative e crea servitù

Viola l'art. 1102 c.c. l'apertura praticata da un condomino nella recinzione del cortile condominiale, senza il consenso degli altri condomini, al fine di creare un accesso dallo spazio interno comune ad un immobile limitrofo di sua esclusiva proprietà, determinando, tale utilizzazione illegittima della corte condominiale, la costituzione di una servitù di passaggio a favore del fondo estraneo alla comunione ed in pregiudizio della cosa comune.

La pronuncia in commento conferma principi assodati (cfr., amplius, il capitolo quinto del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, Rimini 2013): infatti, quanto all'apertura di un varco nel muro perimetrale, per esigenze del singolo condomino, è consentita (quale uso più intenso del bene comune), con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l'appartamento del condomino con altra unità immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ricompresa in un diverso edificio condominiale; in tal caso, infatti, il collegamento tra le unità abitative determina la creazione di una servitù, a carico di fondazioni e struttura del fabbricato: in quest'ultima ipotesi, peraltro, affinché il comportamento illecito del condomino determini un danno risarcibile, occorre la prova di un concreto pregiudizio economico, la cui verificazione, in assenza di un'effettiva dimostrazione, può ritenersi solo possibile o probabile (Cass., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 335, GCM, 2009, 2, 195; GC, 210, 12, 2905, conforme, in quanto tale utilizzazione, comportando la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune, ne altera la destinazione, giacché in tal modo viene imposto un peso sul muro perimetrale che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio: Cass., sez. II, 19 aprile 2006, n. 936, conferma App. Milano 26 ottobre 2001, GC, 2007, 10, 2178; DeG, 2006, 30, 39).

Per contro, s'è anche osservato come l'apertura di un varco sul muro comune, che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva con quello comune, non dà luogo a costituzione di servitù quando il terreno viene usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizzata non pregiudichi

“l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini” (Cass., sez. II, 11 agosto 1999, n. 8591, GC, 2000, I, 89, conforme Cass., sez. II, 24 giugno 1980, n. 3962, GCM, 1980, 6; conforme Trib. Terni, 21 dicembre 1994, RGU, 1995, 106 – nel caso di utilizzo occasionalmente: Cass., sez. II, 5 febbraio 1982, n. 674, GCM, 1982, 2 – cfr. anche Cass., sez. II, 18 febbraio 1998, n. 1708, GCM, 1998, 364; RLC, 1998, 259; conforme Cass., sez. II, 13 gennaio 1995, n. 360, GCM, 1995, 66; Cass., sez. II, 7 marzo 1992, n. 2773, GCM, 1992, 3).