Famiglia, relazioni affettive - Generalità, varie -  Gasparre Annalisa - 21/11/2014

COMODATO: SORTI DELL'IMMOBILE CONCESSO PER ESIGENZE FAMILIARI - Annalisa GASPARRE

  • comodato
  • immobile concesso per soddisfare le esigenze abitative della famiglia
  • distinzioni tra un comodato c.d. precario e un comodato con termine di durata

 

Come noto, il comodato è un contratto, essenzialmente gratuito, con cui una parte consegna una cosa (mobile o immobile) all'altra, la quale può servirsene per un tempo e un uso determinato, con l'obbligo di restituirla.

L'istituto è disciplinato dagli artt. 1803 e ss. codice civile che enunciano essenzialmente le sorti della cosa in caso di suo perimento, come devono essere regolate le spese inerenti la cosa nonché gli obblighi del comodatario (il beneficiario del contratto). Tra gli obblighi in capo al comodatario spicca quello attinente il termine di restituzione della cosa, condotta che costituisce l'atto finale della vicenda generata dal contratto.

L'obbligo di restituzione può essere collegato alla scadenza di un termine convenuto nel contratto oppure no. In assenza di un termine stabilito, il comodatario deve restituire la cosa quando abbia cessato di utilizzarla in conformità all'uso determinato nel contratto. Dunque, termine espresso o termine implicito, connaturato all'uso cui è finalizzato il contratto, costituiscono la scadenza del contratto (art. 1809 c.c.) che genera l'obbligo di restituzione.

Tuttavia, può accadere che, prima del termine stabilito o prima che il comodatario abbia cessato di usare la cosa nei termini contrattuali, il comodante ne esiga legittimamente l'immediata restituzione. Il contemperamento tra gli opposti interessi evidentemente sottesi al conflitto astratto tra comodante e comodatario è contenuto direttamente nella disposizione di cui all'art. 1809 c.c. La norma stabilisce che la pretesa di immediata restituzione possa avvenire solo in caso di sopravvenuto urgente e imprevisto bisogno del comodante. Non è invece richiesta la gravità del bisogno ma solo che sia sopravvenuto alla stipula del contratto. Quanto alle qualifiche del bisogno si è precisato che il bisogno deve essere immanente, concreto, serio e non voluttuario, valutazioni evidentemente rimesse al giudizio ponderale del giudice che, nel contemperamento degli interessi in gioco in concreto, controllerà adeguatezza e proporzionalità delle esigenze contrapposte, specie quando ad essere locato sia un immobile destinato a casa familiare.

Accanto a tale ipotesi, la disciplina codicistica contempla anche una peculiare figura di comodato senza determinazione di durata, vale a dire un accordo con un termine che non risulta né dal contratto né dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata. In tal caso, l'art. 1810 c.c. stabilisce che vi è obbligo di restituzione immediata non appena il comodante lo richieda. L'istituto appena menzionato è stato ribattezzato come "comodato precario" in ragione della vulnerabilità della sua esistenza rimessa alla volontà – unilaterale – del comodante (ad nutum). L'indagine circa l'esistenza di un termine finale implicito – dato dall'uso cui è preordinata la cosa data in comodato – è compito rimesso all'interprete che deve verificare se l'uso concordato abbia in re ipsa una durata predeterminata.

Ciò premesso in termini generali sul regime giuridico delle due declinazioni del contratto, si consideri che, nella realtà sociale, spesso, la figura contrattuale in esame è utilizzata per soddisfare le esigenze abitative di una famiglia, nel senso che il comodante è un parente del comodatario (o un terzo) che consegna e concede la cosa immobile affinché il comodatario la utilizzi quale abitazione per il proprio nucleo familiare. Dibattuta è stata la questione relativa alle caratteristiche di questa forma di comodato, sotto il profilo se costituisca un comodato precario oppure un comodato a tempo determinato e, in tale ultima ipotesi, quale sia il termine finale, se non previsto nel contratto; infine, ci si è chiesti quale sia la sorte del comodato in parola in caso di separazione e di assegnazione giudiziale dell'immobile a uno dei coniugi.

Una tesi giurisprudenziale riconduce il comodato dell'immobile, in favore di un nucleo familiare, senza determinazione di termine finale, nell'alveo del comodato precario, previsto dall'art. 1810 c.c., sicché il comodante avrebbe un diritto potestativo di determinare il termine finale di efficacia del vincolo. Secondo questa prospettiva dovrebbe essere privilegiata la manifestazione di volontà ad nutum di restituzione del bene, a prescindere dall'uso familiare a cui l'immobile sia stato adibito e, nell'indifferenza giuridica rispetto all'ipotesi per cui la "casa familiare", in sede di separazione dei coniugi, sia stata assegnata all'affidatario dei figli, a prescindere da diritti di proprietà dei coniugi o di terzi.

Una tesi contrapposta, invece, riconduce l'ipotesi all'archetipo del comodato a tempo determinato, previsto dall'art. 1809 c.c., valorizzando l'uso al quale l'immobile dato in comodato è preordinato – vale a dire la destinazione quale casa familiare – per definire quale sia il "tempo determinato" finale, anche nell'ipotesi in cui questo non sia stato stabilito nel contratto. Come accennato, infatti, il termine finale può essere desunto anche dall'uso per il quale il bene è concesso in comodato, come previsto nel contratto, senza che l'assenza di un termine esplicito conduca a ritenere che si tratti di un comodato a tempo indeterminato, per queste ragioni riconducibile alla disciplina del comodato precario ex art. 1810 c.c.

Nel 2004 le Sezioni Unite della Cassazione si erano espresse in favore di una figura di comodato a tempo indeterminato (ma con il regime del comodato precario ex art. 1810 c.c.), valorizzando, altresì l'immutata natura della fattispecie nel caso in cui, nell'ambito di un procedimento di separazione coniugale o di divorzio, subentri un provvedimento giudiziale di assegnazione del bene in favore del coniuge affidatario dei figli. In quell'occasione la Suprema Corte aveva affermato che il provvedimento di assegnazione non mutava natura e contenuto del titolo di godimento sull'immobile (comodato a tempo indeterminato con scadenza implicita desunta dall'uso convenuto, quindi sussumibile nella fattispecie di cui all'art. 1809 c.c.). Secondo la Corte veniva, anzi, ad operarsi una concentrazione del godimento in capo al coniuge assegnatario che andava a ricoprire altresì la qualifica di comodatario, come tale soggetto all'obbligo di restituzione in caso di sopravvenuto urgente e imprevisto bisogno del comodante, e che, fatta salva tale ipotesi, conservava il diritto di usare l'immobile per l'uso convenuto (id est, le esigenze abitative familiari che hanno la forza di rendere recessivo qualsiasi altro interesse contrapposto), fino a quando tali esigenze sussistevano. In altre parole, il termine implicito di scadenza del godimento del comodato a tempo determinato risiederebbe nella condizione che determina il venir meno dei requisiti per l'assegnazione della casa familiare (o che determina la revoca dell'assegnazione), vale a dire il raggiungimento, da parte dei figli conviventi con l'assegnatario, della indipendenza economica.

Il contrasto interpretativo, tuttavia, è rimasto, anche perché la Cassazione parlava di comodato a tempo indeterminato ma non riteneva applicabile la disciplina del c.d. precario. Il dibattito è arrivato ai giorni nostri provocando una nuova pronuncia a Sezioni Unite che è stata sollecitata ad individuare un nuovo contemperamento di interessi che tenesse conto anche dei diritti del comodante, di regola terzo, il quale si troverebbe a subire una situazione astrattamente indefinibile nel tempo, attribuendo, per converso, al coniuge assegnatario, quand'anche non originario comodatario, un diritto personale di godimento che risulterebbe perfino superiore, per estensione ed intensità, a quello concesso all'originario comodatario.

In occasione del rinnovato esame delle fattispecie in scrutinio, la Cassazione ha evidenziato la peculiarità della destinazione – stabilita di comune accordo tra le parti del contratto di comodato – , tale per cui le "esigenze abitative" della famiglia male si armonizzano con un titolo di godimento contrassegnato da provvisorietà ed incertezza (comodato precario). D'altra parte, la Corte ha richiamato gli arresti con cui si è specificato che cessata la convivenza e in mancanza di un provvedimento giudiziale di assegnazione del bene, la restituzione è dovuta, per cessazione dello scopo cui il contratto era preordinato.

Dopo aver delineato e tracciato le linee distintive che raffigurano le fattispecie di comodato precario e di comodato con termine di durata (anche implicito), la Corte ha ritenuto di confermare l'orientamento del 2004 precisando che il comodato di immobile concesso per soddisfare le esigenze abitative della famiglia, esigenze anche "in espansione", è comodato disciplinato ex art. 1809 c.c., con la conseguenza che non è comodato a tempo indeterminato, essendo il termine di durata determinabile per relationem, in considerazione delle predette esigenze familiari, e a prescindere da eventuali crisi che riguardino l'unione coniugale.

Da quanto premesso, discende che, nel caso di comodato concesso per esigenze familiari, quand'anche subentri un provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare, la disciplina applicabile sia quella di cui all'art. 1809 c.c., il che non significa che il godimento dell'immobile sia assolutamente intangibile: un primo limite è quello della durata implicita, connaturata all'uso convenuto e al venir meno dei requisiti che legittimano l'assegnazione; un secondo limite è quello previsto dall'art. 1809 c.c., vale a dire l'urgente e imprevisto sopravvenuto bisogno del comodante che è titolato a chiedere la restituzione del bene.