Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 10/12/2013

CONDOMINIO E IMMISSIONI INTOLLERABILI EX ART. 844 C.C. - Riccardo MAZZON

Tenuto conto che sono legittime le restrizioni, alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco - sì da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni -, le norme regolamentari possono imporre limitazioni, al godimento degli immobili di proprietà esclusiva, secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall'articolo 844 del codice civile (cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Ne consegue che, in tal caso, la liceità o meno dell'immissione deve essere determinata non – o non soltanto - sulla base della norma civilistica generale, ma alla stregua (anche) del criterio di valutazione fissato dal regolamento.

Così, ad esempio:

- la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione dei giudici di appello, secondo cui la destinazione di un appartamento, a studio medico dentistico, non violava la norma del regolamento condominiale, di natura contrattuale, che vietava l'esercizio, negli immobili di proprietà esclusiva, di attività rumorose maleodoranti ed antigieniche,

"atteso che l'attività espletata non presentava in concreto tali caratteri" (Cass., sez. II, 7 gennaio 2004, n. 23, GCM, 2004, 1; GC, 2004, I, 922 – conforme, nel senso che quando l'attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio, direttamente o tramite detentore qualificato, è idonea a determinare il turbamento del bene della tranquillità degli altri partecipi, tutelato espressamente da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca o meno immissione vietata ex art. 844 c.c., in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall'indicata norma generale sulla proprietà fondiaria. Nè, peraltro, in detta materia è applicabile la l. 26 ottobre 1995 n. 447, sull'inquinamento acustico, perché detta normativa attiene a rapporti di natura pubblicistica tra la p.a., preposta alla tutela dell'interesse collettivo della salvaguardia della salute in generale, ed i privati esercenti le attività contemplate, prescindendo da qualunque collegamento con la proprietà fondiaria: Cass., sez. II, 4 aprile 2001, n. 4963, GCM, 2001, 691; ALC, 2001, 397 – conforme, in caso di installazione di una tipografia nonostante che il regolamento facesse divieto di svolgere attività rumorose od emananti esalazioni nocive: Cass., sez. II, 4 febbraio 1992, n. 1195, GCM, 1992, 2; GC, 1992, I, 2407; ALC, 1992, 546; RGAmbiente, 1993, 705; RN, 1992, 1239);

- è stato anche deciso che, in tema di immissioni in ambito condominiale, superano la normale tollerabilità i rumori derivanti dai

"latrati insistenti del cane e dalle riunioni rumorose" (Cass., sez. II, 26 marzo 2008, n. 7856, Conferma Trib. Pistoia, sez. dist. Munsumano Terme, 25 ottobre 2002, GC, 2009, 9, 1995);

- ancora, s'è deciso che, in caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura, il continuo abbaiare di tre cani pastore ed il suono di una batteria configurano sia la lesione di tale norma regolamentare,

"che la violazione dell'art. 844 c.c. (che vieta le immissioni di rumori che superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi)" (Trib. Milano 28 maggio 1990, ALC, 1991, 792).

In tali frangenti, l'obbligo del condominio, di adeguarsi alla norma regolamentare, discende in via immediata e diretta "ex contractu", per il generale principio espresso dall'art. 1372 del codie civile eppertanto, qualora il regolamento di condominio faccia divieto di svolgere determinate attività (nella pronunci infra epigrafata, ad esempio, trattavasi di divieto di adibire i locali del fabbricato condominiale ad esercizio di ristorante), non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca - oppure no - immissione vietata a norma dell'art. 844 c.c., con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, proprio perché

"le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori di quelle stabilite dalla citata norma" (Cass., sez. II, 7 gennaio 1992, n. 49, GCM, 1992, 1; GI, 1992, I, 1, 1465; VN, 1992, 542; GC, 1992, I, 2407; ALC, 1992, 547).

Copiosa la giurisprudenza interessata all'ambito qui trattato; si segnalano le seguenti pronunce relative a:

- destinazioni quali "sede di circolo", nel senso che, nella previsione normativa contenuta in un regolamento condominiale che vieta la destinazione dei locali "a sede di circolo.....e a casi simili o analoghi", rientra anche la destinazione a bar,

"giusta l'omogeneità degli inconvenienti che ne possono derivare al condominio" (Trib. Milano 6 luglio 1993, ALC, 1994, 606);

- gabinetto odontotecnico [in tal ambito, è stato deciso che la clausola del regolamento di condominio di un edificio che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l'interesse comune (nella specie, divieto di destinare gli appartamenti a gabinetto odontotecnico), traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, deve essere approvata all'unanimità e, per avere efficacia nei confronti degli eventi causa a titolo particolare dei condomini, deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere

"menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d'acquisto" (Cass., sez. II, 1 giugno 1993, n. 6100, GCM, 1993, 965 – conforme, nel senso dell'opponibilità, pur in difetto della trascrizione del relativo atto, al terzo acquirente, nel caso in cui lo stesso nel contratto di compravendita abbia espressamente dichiarato di conoscere il regolamento di condominio e di accettarlo in ogni sua parte (nella specie il regolamento condominiale conteneva una clausola che vietava l'adibizione degli appartamenti ad attività rumorose, insalubri, ed emananti esalazioni nocive o sgradevoli): Cass., sez. II, 4 febbraio 1992, n. 1195, GCM, 1992, 2; GC, 1992, I, 2407; ALC, 1992, 546 – conforme, con clausola che vietava di destinare gli appartamenti dell'edificio ad uso diverso da abitazione o da studio professionale privato: Cass., sez. II, 13 luglio 1983, n. 4781, GCM, 1983, 7 – conforme, senza che siano ammessi equipollenti e che il terzo acquirente sia tenuto a svolgere indagini per conoscere aliunde l'esistenza di vincoli, oneri o servitù non risultanti chiaramente dall'atto trascritto: Cass., sez. II, 14 aprile 1983, n. 2610, GCM, 1983, 4 – conforme, in caso di clausola vietante l'adibizione degli appartenenti ad attività di pensione o di albergo: Cass., sez. II, 23 febbraio 1980, n. 1303, GCM, 1980, 2)];

studio professionale, laddove s'è precisato (nella specie, con riguardo al regolamento del condominio di edificio, che consentiva l'utilizzazione delle singole unità immobiliari soltanto ad abitazione o a "studio professionale privato", la Suprema Corte ha cassato, alla stregua del principio di cui sopra, la sentenza con la quale i giudici del merito avevano ritenuto vietata la destinazione ad "agenzia assicurativa", senza considerare che l'equivocità della suddetta espressione del regolamento, di per sè non riferibile alle sole cosiddette professioni liberali, imponeva di avvalersi dei menzionati criteri interpretativi sussidiari) che, in tema d'interpretazione del contratto, la valutazione del comportamento delle parti, anche successivo alla stipulazione, e, in genere,

"il ricorso ai criteri ermeneutici sussidiari, di cui agli art. 1363 ss. c.c. sono doverosi quando il contenuto letterale dei patti negoziali non sia idoneo di per sè ad evidenziare inequivocamente la comune intenzione delle parti medesime" (Cass., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2453, GCM, 1981, 4).