Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 03/05/2019

Condominio e parti comuni: applicazione concreta dell’articolo 1117 del codice civile - RM

Le disposizioni dell'articolo 1117 del codice civile si applicano anche:

(A) agli edifici costruiti prima dell'entrata in vigore del nuovo testo (1942), posto che l'attuale codice civile regola compiutamente l'intera materia della comunione e del condominio negli edifici (la disciplina dettata dal codice del 1865 è stata, infatti, dallo stesso abrogata) - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la seconda edizione del volume Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale", Maggioli 2019 -;

(B) ai c.d. supercondomini, laddove, ai fini della configurabilità dei medesimi, dopo la legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, non è più indispensabile l'esistenza di beni comuni a più edifici, compresi in una più ampia organizzazione condominiale, ma è sufficiente la presenza di servizi comuni agli stessi, quali, ad esempio, viali d’accesso, zone verdi, impianti di illuminazione, guardiola del portiere, servizio di portierato, etc.: la legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 ha introdotto infatti, in tal ambito, l'articolo 1117-bis del codice civile che, esplicitamente, dispone come le disposizioni del capo inerente alla regolamentazione del condominio si applichino, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari - o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici - abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, stesso codice; naturalmente, anche il c.d. "supercondominio" viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati,

“attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi” (Cass. civ. Sez. II, 19/01/2018, n. 1344, CED Cassazione 2018; si vedano anche Cass. civ., Sez. II, 19/09/2014, n. 19799, CED Cassazione 2014; Cass., sez. II, 15 giugno 1998, n. 5948, GCM, 1998, 1317; Cass., sez. II, 26 aprile 1990, n. 3483, RGE, 1991, I, 44; Cass., sez. II, 19 marzo 1994, n. 2609, GCM, 1994, 341; Trib. Milano 14 giugno 1993, ALC, 1994, 610; Cass., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13883, GCM, 2010, 6, 885; Trib. Bologna, sez. III, 23 febbraio 2007, n. 367, ALC, 2007, 3, 305; Cass., sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2305, DeG, Cass., sez. II, 3 ottobre 2003, n. 14791, RGE, 2004, I, 77; Trib. Nocera Inferiore 30 settembre 2004, www.dejure.it, 2004; Trib. Palermo 26 giugno 2003, GM, 2004, 2472; Cass., sez. II, 28 ottobre 1995, n. 11276, ALC, 1996, 36; Trib. Milano 27 giugno 1988, ALC, 1990, 103; Cass., sez. II, 16 marzo 1981, n. 1440, AC, 1981, 111; Cass., sez. II, 27 aprile 1979, n. 2448, GCM, 1979, 4; Trib. Cassino 10 dicembre 2009, n. 1046, ALC, 2010, 3, 294; Cons. Stato, sez. V, 2 marzo 2009, n. 1146, VN, 2009, 1, 243; Cass., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1625, GC, 2007, 4, 847; Cass., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1625, GCM, 2007, 1);

(C) agli edifici posti a schiera, laddove, peraltro, perché possa ritenersi sussistere la condominialità, occorre riscontrare l'unitarietà delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati nell'articolo 1117 del codice civile, non potendo bastare la mera comunione del muro divisorio delle diverse porzioni immobiliari affiancate;

(D) ad immobili destinati ad attività alberghiera, nel senso che, in uno stesso edificio (compendio immobiliare), possono ben esistere più unità soggette a proprietà esclusiva ed a destinazioni diverse: l'attribuzione in proprietà in comune di cose, impianti e servizi importa che l'uso più o meno gravoso delle cose comuni debba trovare corretto soddisfacimento sul piano civilistico, nel senso della corretta commisurazione degli oneri condominiali all'effettivo uso della proprietà comune (senza, pertanto, che questo possa giustificare l'interesse ad agire nel processo amministrativo, incentrato sul regime pubblicistico che investe il bene e non certo su fatti attenenti quello privatistico).

L'articolo 1117 del codice civile, ad ogni buon conto, si ripete, contiene un'elencazione non tassativa (ma meramente esemplificativa) dei beni  da considerare oggetto di comunione, sicché essa può essere senz'altro integrata ab estrinseco (on valutazione in fatto, sottratta al giudizio di legittimità, ove adeguatamente motivata, da parte del giudice di merito); inoltre, la presunzione di comproprietà, posta dall'art. 1117 c.c., può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria: il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio, infatti, ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso ovvero che siano

“permanentemente destinate all'uso o al godimento comune” (Cass., sez. II, 2 agosto 2010, n. 17993, GCM,  2010, 7-8, 1083, avente ad oggetto una terrazza panoramica, da sempre asservita alla contigua villa padronale, in funzione di belvedere panoramico, tale da conferire alla villa stessa un particolare pregio e risultarne un accessorio; conforme: Cass., sez. II, 28 febbraio 2007, n. 4787, GCM, 2007, 6; Cass., sez. II, 21 dicembre 2007, n. 27145, GCM, 2007, 12).

In generale, infatti, la regola è che, qualora - per le sue caratteristiche funzionali e strutturali - un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume (indipendentemente dal fatto che la cosa sia - o possa essere - utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi nonché indipendentemente dall'entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta) la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene (in particolare si ravvisa, tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, una congiunzione che è data dalla destinazione): così, ad esempio, il superamento della presunzione di comunione sugli spazi liberi, non legati strutturalmente e funzionalmente alle singole porzioni di proprietà, dev’essere dedotto e dimostrato dal condomino che ne vanti la proprietà esclusiva, potendo, a tale fine, essere utilizzato il titolo: un tanto, sia per affermare il diritto esclusivo del singolo condomino sia per escluderlo,

“laddove, cioè, dal titolo si desumano elementi tali che consentano di affermare ovvero di escludere, in maniera chiara ed inequivocabile, il diritto esclusivo del condomino medesimo” (Cass., sez. II, 14 marzo 2008, n. 6981, GDir, 2008, 18, 7; si vedano anche: Cass., sez. II, 23 agosto 2007, n. 17928, GCM, 2007, 7-8; Cass., sez. II, 5 marzo 2008, n. 6005, GDir, 2008, 18, Cass., sez. II, 19 febbraio 2004, n. 3257, GCM, 2004, 2; Cass., sez. II, 29 marzo 1982, n. 1947, RGE, 1983, I,164; Trib. Roma, sez. V, 23 settembre 2010, n. 18845; Trib. Roma, sez. V, 27 ottobre 2009, n. 21997, GDir, 2010, 2, 72; Cass., sez. II, 26 novembre 1997, n. 11844, GCM, 1997, 2271; Cass., sez. II, 7 agosto 2002, n. 11877, RLC, 2003, 112; Cass., sez. II, 22 agosto 2002, n. 12340, RLC, 2003, 261; Trib. Pescara 3 luglio 2003, PQM, 2004, 2/3, 74; Cass., sez. II, 3 maggio 2002, n. 6359, GCM, 2002, 754; Cass., sez. II, 14 novembre 2002, n. 16022, GCM, 2002, 1976; Cass., sez. II, 5 aprile 1984, n. 2206, GCM, 1984, 3-4; Cass., sez. II, 7 giugno 1988, n. 3862, ALC, 1989, 84; Cass., sez. II, 19 novembre 2002, n. 16292, GCM, 2002, 2008; Cass., sez. II, 7 maggio 2010, n. 11195, GCM, 2010, 5, 703; Cass., sez. II, 15 giugno 2001, n. 8152, GCM, 2001, 1203; Cass., sez. II, 11 giugno 1986, n. 3867, FI, 1986, I, 2451; Cass., sez. II, 8 ottobre 1990, n. 9858, GCM, 1990, 10; Cass., sez. III, 17 agosto 1990, n. 8376, ALC, 1990, 697; Cass., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4825, GCM, 1983, 7; App. Milano 11 gennaio 1983, RGE, 1984, I, 498; Trib. Roma 29 agosto 2003, GRom, 2003, 447; Cass., sez. II, 22 marzo 2000, n. 3409; Cass., sez. II, 6 maggio 1980, n. 2984, GCM, 1980, 5; Cass., sez. II, 27 giugno 1978, n. 3169, GC, 1979, 1313, I; Cass., sez. II, 29 marzo 2007, n. 7709, GDir, 2007, 20, 63; Cass., sez. II, 26 gennaio 1998, n. 714, FI, 1999, I, 217; Cass., sez. II, 8 agosto 1986, n. 4987, GCM, 1986, 8; Cass., sez. II, 29 marzo 1982, n. 1947, GCM, 1982, 3; Cass., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, GCM, 2004, 4; Cass., sez. II, 29 giugno 1985, n. 3882, GCM, 1985, 6; Cass., sez. II, 1 agosto 2002, n. 11391, RLC, 2003, 112 e Trib. Milano 27 febbraio 1992, ALC, 1992, 360; Trib. Ariano Irpino 2 marzo 2004, GM, 2004, 1386; Cass., sez. II, 26 aprile 1993, n. 4881, GCM, 1993, 745; - quanto alla prova per esperire la “reivendicatio”: Cass., sez. II, 1 dicembre 2000, n. 15372, GCM, 2000, 2524; - quanto ai plurimi atti di vendita contrastanti: Trib. Vigevano, 18 febbraio 1982, GM, 1983, 1211; - quanto all'esistenza di distinti ingressi ed assenza di locali comuni: Cass., sez. II, 18 gennaio 1982, n. 319, GCM, 1982, 1; - quanto alla permuta: Cass., sez. II, 29 luglio 1981, n. 4857, GCM, 1981, 7; - quanto a locali esclusi dall'elenco fornito dall'articolo 1117 del codice civile; Cass., sez. II, 10 febbraio 1994, n. 1366, GCM, 1994, 139; - quanto all'appartenenza della cosa a parte dei condomini: Cass., sez. II, 6 maggio 1993, n. 5224, GCM, 1993, 817; Cass., sez. II, 26 maggio 2003, n. 8304, GCM, 2003, 5).

Più precisamente, l’art. 1117 c.c. non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell'ipotesi di presunzione) ma solo in forza di un titolo specifico (inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili): si pensi, in primis, all’atto costitutivo del condominio, vale a dire al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare, dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.

Non sono, invece, al fine qui indicato utilizzabili i meri dati catastali (utili solo, eventualmente, come concorrenti elementi indiziari di valutazione) né il mero frazionamento-accatastamento (atto unilaterale), seppur trascritto, eventualmente eseguito a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale (dovendosi, invece, si ripete, riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita).

Naturalmente, fattispecie diversa, assimilabile all'atto costitutivo, è quella del condominio sorto dal frazionamento di un fabbricato di proprietà esclusiva del proprietario che lo ha costruito: così, per fare un esempio, la riserva di proprietà di alcuni scantinati e di altre parti di un edificio a favore del costruttore, se contenuta nel primo atto di frazionamento, sarà senz’altro opponibile ai successivi acquirenti, anche se non riportata nei loro atti di compravendita.

Neppure la mera iscrizione tavolare, nell'ambito che ci occupa, ha effetto assolutamente vincolante, in relazione alla condominialità o meno di beni potenzialmente “comuni”: infatti, le iscrizioni tavolari (art. 2 r.d. 28 marzo 1929 n. 499) non hanno effetti costitutivi, con riguardo di diritti cui si riferiscono e, pertanto, anche al fine di stabilire se un locale in fabbricato condominiale sia pertinenza dell'intero edificio o della singola porzione, sono prive di valore vincolante e non ostano ad una diversa ricostruzione della situazione dominicale, alla stregua di successivi atti traslativi.

Altresì insufficiente, ai fini predetti, è da ritenersi l'atto relativo alla proprietà del terreno, anteriore alla costruzione del fabbricato interessato o della porzione di fabbricato compresa nell'elencazione dell'articolo 1117 c.c. e lo stesso è a dirsi quanto all'esistenza di un disegno planimetrico, allegato ad un atto notarile di vendita, se non vi è anche, nel medesimo atto notarile, una riserva relativa alla proprietà esclusiva della parte naturalmente comune dell'edificio, a favore del venditore.

In tal senso anche il c.d. regolamento contrattuale o “convenzionale” (approvato all'unanimità e rivestito della forma scritta) può legittimamente modificare la disciplina codicistica ed escludere determinati beni o porzioni di beni dalla proprietà comune (o anche da quella privata); per contro, il regolamento meramente condominiale può fungere, invece, solamente da indizio.

Ad ogni buon conto, trattasi in ogni caso di correttamente interpretare la volontà contrattuale delle parti, ai sensi degli articoli 1362 e ss. del codice civile; così, per l'esclusione della presunzione di proprietà comune, non sarà necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci che siano in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre e comunque su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo, con la conseguenza che, quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà - ovvero risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo -, in guisa da rilevare - in base ad elementi obiettivamente rilevabili, secondo l'incensurabile apprezzamento dei giudici di merito - che si tratta di un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, viene meno il presupposto per l'operatività della detta presunzione.

Naturalmente, secondo i principi generali, la “presunzione” di cui all'articolo 1117 del codice civile può essere “vinta” anche tramite l'istituto dell'usucapione.