Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 30/04/2019

Condominio e parti comuni: il terzo gruppo individuato dall’articolo 1117 del codice civile - RM

Sonoo ggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, in quanto identificate dal n. 3 dell’articolo 1117 del codice civile, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la seconda edizione del volume Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale", Maggioli 2019 -.

Così, esemplificando:

 - l'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra, poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e, normalmente, permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti;

- gli elementi esterni - quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore - e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno; - sulla premessa che, a norma dell'art. 1117 n. 3 c.c., si presumono comuni i canali di scarico solo "fino al punto di diramazione" degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, va escluso che rientri nella proprietà condominiale la c.d. braga (vale a dire, l'elemento di raccordo tra la tubatura verticale di pertinenza del singolo appartamento e quella verticale di pertinenza condominiale), atteso che la stessa, a differenza della colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, è funzionale all'uso di tutti i condomini, serve soltanto a

“convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento” (Cass. civ. Sez. II, 17/01/2018, n. 1027, CED Cassazione 2018; si vedano anche Cass. civ. Sez. II, 02/03/2018, n. 5014, CED Cassazione 2018; Trib. Milano 16 marzo 1989, ALC, 1989, 515; Cass., sez. II, 3 settembre 2010, n. 19045, DeG, 2010; Trib. Roma, sez. V, 8 luglio 2009, n. 15150, www.dejure.it, 2010; Cass., sez. III, 8 ottobre 1998, n. 9940, GI, 1999, 1594).