Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 14/05/2019

Condominio e singole parti potenzialmente comuni: lastrico solare, parcheggio, muro d sostegno - RM

Il lastrico solare - o “terrazzo” o anche “terrazzo di copertura” o “terrazza a livello”, in quanto superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente - è qualificabile come “parte comune” quando presenta connotati, strutturali e funzionali, comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari, appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari: esso, anche quando è di proprietà esclusiva, assolve comunque alla funzione di copertura dell'intero fabbricato, sicché alla cui manutenzione debbono concorrere tutti i comproprietari, secondo i criteri stabiliti dall'art. 1126 c.c. - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la seconda edizione del volume Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale", Maggioli 2019 -.

S’annoti come, in argomento, vada esclusa la presunzione di comunione di un lastrico solare che, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, assolva unicamente alla funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. “condominio orizzontale”.

Quanto agli spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di nuova costruzione, il susseguirsi d'interventi legislativi, incidenti sulla limitazione dell'autonomia privata, in ordine alle dimensioni minime di tali spazi e al regime di circolazione, ha determinato l'esistenza di diverse tipologie di parcheggio, assoggettate a regimi giuridici differenziati tra di loro: a) i parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d'uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che non ne esclude l'alienabilità separatamente dall'unità immobiliare, disciplinati dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 (art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942); b) i parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotti dall'art. 2 della l. n. 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente; c) i parcheggi non rientranti nelle due specie sopra illustrate, perché realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera; d) i parcheggi disciplinati dall'art. 12, comma 9, della l. n. 246 del 2005 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio ma con esclusivo riferimento al futuro ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore.

Orbene, ciò premesso, devono presumersi comuni, anche se non citati espressamente dall'articolo 1117 del codice civile le aree degli edifici riservate a parcheggio ex articolo 41 sexies, legge 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dall'articolo 18, legge 6 agosto 1967 n. 765), atteso che sussiste per dette aree, obiettivamente destinate per legge ad uso comune, l'identica ratio che sta alla base della presunzione di comunione stabilita da detta norma codicistica.

La circostanza che un muro di sostegno di un giardino - di proprietà esclusiva - sovrasti un sottostante terreno - di proprietà condominiale -, adibito a passaggio, non è di per sé sufficiente all'inclusione del muro medesimo tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione, atteso che la suddetta opera, per sua natura destinata a svolgere funzione di contenimento di quel giardino e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compresa tra le indicate cose comuni solo ove ne risulti obiettivamente

“la diversa destinazione a servizio di tutti i condomini, in quanto necessaria a consentire detto passaggio” (Trib. Roma, sez. V, 19 ottobre 2010, n. 20572, GDir, 2011, 3, 62; si vedano anche Cass., Sez. U., 7 luglio 1993, n. 7449, GC, 1994, I, 436; Cass., sez. II, 7 aprile 1995, n. 4060, GCM, 1995, 789; Cass., sez. II, 1 giugno 1990, n. 5162, RGE, 1990, I, 638; Cass., sez. II, 17 gennaio 2011, n. 941, DeG, 2011; Trib. Savona 17 settembre 2005; Cass., sez. II, 4 novembre 2010, n. 22466, GCM, 2010, 11, 1406; quanto a copertura a lastrico sovrastata da terra e da manto erboso; Trib. Parma, 18 dicembre 1995, ALC, 1996, 75; - quanto ai poteri assembleari: Trib. S.Remo 12 dicembre 1990, ALC, 1991, 607; - quanto alla presunzione: Cass., sez. II, 27 marzo 1996, n. 2707, ALC, 1996, 503; Cass., sez. II, 22 novembre 1996, n. 10323, GC, 1997, I, 653; Trib. Milano, 20 maggio 2002, GMil, 2002, 365; T.A.R. Lombardia Milano, sez. IV, 2 luglio 2009, n. 4262, ALC, 2009, 5, 470; Cass., sez. II, 1 agosto 2008, n. 21003, GCM, 2008, 9, 1299; Cass., sez. II, 16 gennaio 2008, n. 730, GCM, 2008, 1, 46; Cass., sez. II, 23 marzo 2004, n. 5755, GCM, 2004, 3; Cass., sez. II, 10 gennaio 2011, n. 346, GDir, 2011, 6; Cass., sez. II, 7 giugno 2002, n. 8262, RN, 2003, 441; Cass., sez. II, 21 gennaio 2009, n. 1551, GCM, 2009, 1, 92; Cass., sez. II, 28 gennaio 2000, n. 982, GCM, 2000, 168; Cass., sez. II, 18 dicembre 1981, n. 6714, GCM, 1981, 12; Trib. Avezzano 4 giugno 2002, PQM, 2002, 3, 91; Cass., sez. II, 22 agosto 2006, n. 18255, GCM, 2006, 7-8; Trib. Savona 28 luglio 2006, www.dejure.it, 2006; - corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato: Cass., sez. II, 1 aprile 1999, n. 3115, GCM, 1999, 731; Cass., sez. II, 7 marzo 1997, n. 2036, GCM, 1997, 359; - nullità delle clausole contrattuali: Cass., sez. II, 4 febbraio 1999, n. 973, GCM, 1999, 258; Cass., sez. II, 18 dicembre 1981, n. 6714, VN, 1982, 261; Pret. Trani 25 marzo 1991, ALC, 1991, 343; Trib. Salerno 16 giugno 1983, GC, 1984, I, 960; Cass., sez. II, 7 agosto 1981, n. 4890, FI, 1982, I, 34; Trib. Salerno 24 febbraio 1981, FI, 1982, I, 35; - aspetto processuale e compito del giudice: Cass., sez. II, 19 aprile 1994, n. 3717, GCM, 1994, 527; Cass. sez. II, 16 novembre 1978, n. 5300, GC, 1979, I, 1951; Cass., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2452, FI, 1982, I, 34; Cass., sez. II, 16 novembre 1978, n. 5300, FI, 1979, 1520, I; -  regolamento condominiale: Cass., sez. II, 6 maggio 1988, n. 3370, GCM, 1988, 5; - principio di buona fede: Cass., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2452, GCM, 1981, 4).