Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 23/11/2017

Condominio e sopraelevazione: indennità e ricostruzione del lastrico solare

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, che costruisce uno o più piani in aggiunta a quelli preesistenti, è tenuto a corrispondere ai proprietari degli altri piani l'indennità prevista dal comma 4 dell'art. 1127 c.c., la quale va determinata con riferimento al valore dell'area comune, su cui sorge l'edificio, in relazione al numero dei piani di questo, senza che rilevi né il rapporto fra l'altezza ed il volume del fabbricato preesistente e di quello attuale, né l'eventuale appartenenza al proprietario che esegue la nuova costruzione della parte dell'edificio (soffitta, lastrico, solare, ecc.: cfr. "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, Rimini 2013) in cui tale costruzione è eseguita, nè infine, la mancanza di autonomia e le limitate dimensioni della medesima; infatti, tale obbligo nasce dalla maggiore utilizzazione, da parte del condominio proprietario dell'ultimo piano, del suolo comune su cui sorge l'edificio condominiale, alla quale consegue

“la necessità di compensare gli altri condomini della diminuzione del valore delle rispettive quote del suolo comune” (Cass., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861, GCM, 1981, 7).

Più precisamente, tale indennità -che ha come elemento base il valore dell'area su cui insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata - dev'essere pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani - ivi compreso quello da edificare -, detratto l'importo della quota spettante a chi tale sopraelevazione effettua (quota da calcolarsi in relazione al piano o parte di piano o più piani di proprietà di detto condomino prima della sopraelevazione):

“il risultato residuo costituirà l'ammontare dell'indennità da ripartirsi tra i proprietari degli altri piani preesistenti” (Cass., sez. II, 21 agosto 2003, n. 12292, GCM, 2003, 7-8).

Il condomino che sopraeleva è anche tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti (o parte dei) condomini avevano il diritto di usare; peraltro, il nuovo lastrico solare - che rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune! - rimarrà di proprietà del proprietario del precedente lastrico (indipendentemente dalla proprietà della costruzione), incorporando comunque un (ulteriore) diritto a sopraelevare: il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l'erezione della costruzione sul lastrico, né il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di

“dare un tetto all'edificio, ma resta sempre titolare del diritto di sopralzo che è indipendente dalla proprietà della costruzione” (Cass., sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1916, GCM, 1987, 2).