Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 11/02/2015

CONDOMINIO: LA RAPPRESENTANZA NEL C.D. SUPERCONDOMINIO - Riccardo MAZZON

responsabilità e rappresentanza nel supercondominio

si ha supercondominio quando vi sono più condomini distinti che, però, hanno in comune fra loro parti o servizi

in caso di supercondominio, laddove l'amministratore di un singolo condominio non sia legittimato ad agire in giudizio a tutela delle parti comuni ai vari edifici, ben possono le assemblee dei condomìni, ai sensi dell'art. 1131, comma 1, del codice civile, con la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, stesso codice, conferire incarico all'amministratore ad agire in giudizio, in rappresentanza della collettività condominiale

In ipotesi di un supercondominio (nel senso di più condomini distinti, i quali, però, hanno in comune fra loro parti o servizi), è stato notato come possano verificarsi due situazioni:

a) il supercondominio esiste non solo nella realtà fattuale, ma anche in quella giuridica, con regolare amministratore, regolamento ed assemblea, ed allora è l'amministratore generale legittimato a chiedere anche giudizialmente ai singoli condomini morosi la corresponsione delle quote condominiali generali;

b) ovvero il supercondominio costituisce una entità di fatto, senza assumere alcun crisma giuridico, ed allora le questioni relative al pagamento delle quote condominiali generali trovano come legittimi contraddittori il condominio in regola con i pagamenti, da una parte, e il condomino moroso, dall'altra, non avendo l'amministratore del condomino in regola il potere giuridico non essendo amministratore del supercondominio, di rivolgersi al singolo condomino di altro condominio, per chiedere la corresponsione di una determinata quota, applicando tabelle millesimali, relative all'altro condominio,

"cui non può avere la giuridica conoscenza" (Trib. Savona 17 novembre 1980, GM, 1981, 1240).

Ecco che, dunque, in caso di supercondominio, laddove l'amministratore di un singolo condominio non sia legittimato ad agire in giudizio a tutela delle parti comuni ai vari edifici, ben possono le assemblee dei condomìni, ai sensi dell'art. 1131, comma 1, del codice civile, con la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, stesso codice, conferire incarico all'amministratore ad agire in giudizio, in rappresentanza della collettività condominiale, i cui partecipanti abbiano subito lesioni nei rispettivi e proporzionali diritti, essendo invece lo specifico mandato di ciascun condomino, o l'unanime delibera di tutti i partecipanti, richiesti solo per i diversi casi di azioni dirette a far valere diritti esclusivi dei singoli condomini: ad esempio, come nel caso deciso dalla pronuncia che segue, allorquando i singoli proprietari di appartamenti, facenti parte di un complesso immobiliare composto di più condomìni ("supercondominio"), abbiano esperito, nei confronti della società costruttrice, azione di danni per non essere state messe loro a disposizione le prescritte aree di parcheggio, e siano intervenuti nel giudizio le amministrazioni condominiali dei vari fabbricati del complesso, laddove deve ritenersi che la mancata realizzazione di tali aree di parcheggio, nella prescritta proporzione con le edificate volumetrie, si sia tradotta in una diminuzione di valore non solo delle singole unità immobiliari, alle quali le stesse avrebbero dovuto essere asservite, ma anche delle rimanenti aree scoperte, destinate ad usi e servizi comuni dei vari condomìni,

"la cui menomata fruibilità, dipendente dal sovraffollamento di veicoli nell'ambito del complesso immobiliare, si riverbera su tali parti comuni" (Cass., sez. II, 25 maggio 2006, n. 12395, GCM, 2006, 5).

In effetti, altrimenti, l'amministratore di un singolo condominio non è legittimato ad agire in giudizio, ai sensi dell'art. 1131, comma 1, c.c. a tutela delle parti comuni ai vari edifici che, nel loro insieme, costituiscono il c.d. Supercondominio: infatti, nelle ipotesi in cui un bene comune sia al servizio di più edifici condominiali, la gestione di detto bene deve essere attribuita dai comunisti ad un apposito amministratore e non può essere rimessa agli amministratori dei singoli condomini, i quali possono esercitare i poteri previsti dalla legge soltanto

"con riferimento all'edificio cui sono preposti" (Trib. Torino 2 aprile 2008, n. 2454, Mer, 2008, 11, 29; conforme, in quanto titolari sostanziali della posizione soggettiva relativa al bene supercondominiale compete ai singoli comproprietari degli immobili ricompresi nel supercondominio (pertanto, inoltre, l'amministratore di un singolo condominio non è legittimato - fatta salva una diversa previsione del regolamento condominiale, o dell'assemblea del condominio da lui amministrato - ad impugnare le delibere dell'assemblea del supercondominio): Trib. Napoli, 27 febbraio 2002, GNap, 2002, 241; peraltro, è valida la clausola del Regolamento di supercondominio che preveda la partecipazione all'assemblea consortile dei soli amministratori dei singoli condomini: Trib. Roma 18 maggio 1993, FI, 1994, I, 2920).

Naturalmente, all'amministratore delle parti comuni di un supercondominio spettano tutte le facoltà inerenti a tale gestione, tra cui quella relativa alla legittimazione ad agire in giudizio senza delega di rappresentanza,

"nonché quella di richiedere i libri contabili al precedente amministratore" (Trib. Roma 4 luglio 1994, ALC, 1994, 838).

Naturalmente, le considerazioni che precedono vanno lette tenendo conto che la legge legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 ha introdotto, in tal ambito, l'articolo 1117-bis del codice civile che, esplicitamente, dispone come le disposizioni del capo inerente alla regolamentazione del condominio si applichino, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari - o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici - abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, stesso codice (si veda anche, in argomento, il paragrafo 25.15.1., capitolo venticinquesimo, del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).