l'amministratore di un condominio è titolare di garanzia quanto alla conservazione delle parti comuni dell'edificio condominiale

l′inequivoco disposto dell′art. 1130 n. 4, del codice civile

la responsabilità penale

L'amministratore di un condominio è titolare di garanzia quanto alla conservazione delle parti comuni dell'edificio condominiale, giusta l′inequivoco disposto dell′art. 1130 n. 4, del codice civile, onde, laddove non si attivi, può ravvisarsi la sua responsabilità ex art. 40, comma 2, del c.p., che stabilisce che "non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo" (l'affermazione della colpevolezza di tale soggetto presuppone sia l'individuazione della condotta in concreto esigibile - in relazione alla predetta posizione di garanzia -, sia l'accertamento che, una volta posta in essere tale condotta, l'evento lesivo non si sarebbe verificato - cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) con la precisazione che l'obbligo di attivarsi a carico dell'amministratore non deriva da alcuna specifica autorizzazione dei condomini, giacché l′art. 1130 n. 4, del codice civile gli pone come dovere proprio del suo ufficio quello di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, prescindendo, anzi, dal fatto che si tratti di atti cautelativi e urgenti e prescindendo, altresì, dal fatto che la situazione di pericolo derivi dai beni di terzi e non sia di pertinenza del condominio.

In applicazione di tale principio, ad esempio, la Suprema Corte ha cassato la sentenza del giudice di merito che - pur non avendo adeguatamente dimostrato la sussistenza del nesso causale tra condotta omissiva ed evento lesivo - aveva, ciononostante, ritenuto responsabile del reato di incendio colposo l'amministratore di uno stabile,

"per non essersi attivato prontamente nei confronti di un condomino, che aveva installato sulle parti comuni una canna fumaria non coibentata da cui, poi, si erano sviluppate le fiamme" (Cass. pen., sez. IV, 23 settembre 2009, n. 39959, GDir, 2009, 44, 69; ALC 2010, 1, 47).

Si avverte, peraltro, che l'applicazione del principio è valutata dalla giurisprudenza caso per caso e può portare, dipendendo dalla fattispecie concreta complessivamente intesa, a prese di posizione apparentemente contrastanti.

Ad esempio, è stato disposto che, in tema di omessa esecuzione di lavori in edifici che minacciano rovina, destinatario dell'obbligo di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo è il proprietario dell'immobile o colui che, per fonte legale o convenzionale, sia tenuto alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio, ma non l'amministratore del condominio,

"sul quale non incombono obblighi di questo genere essendogli attribuita soltanto la gestione delle cose comuni" (Cass. pen., sez. IV, 29 gennaio 2008, n. 13934, CP, 2008, 239225; ALC 2009, 2, 161);

oppure che l'obbligo giuridico di rimuovere il pericolo per l'incolumità delle persone, derivante dalla minacciante rovina di parti comuni dell'edificio condominiale, incombe all'amministratore del condominio, il quale deve attivarsi, con la necessaria urgenza - avvalendosi dei poteri riconosciutigli dagli art. 1130 n. 3 e 4 e 1135, comma 2 c.c. - per l'eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione del principio del neminem laedere; ma esso, continua la pronuncia in esame, risorge in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per comprovate cause accidentali (ad esempio: indisponibilità dei fondi occorrenti o rifiuto dell'assemblea, ovvero dei singoli condomini, di contribuire alla costituzione del fondo spese),

"l'amministratore versi nell'impossibilità materiale di adoperarsi allo scopo suindicato" (Cass. pen., sez. I, 19 giugno 1996, n. 7764, CP, 1997, 1008; GP, 1997, II, 307);

ovvero che, nelle incombenze dell'amministratore di un condominio rientra la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni come quello del riscaldamento centrale, anche sotto l'aspetto della silenziosità dell'impianto, sicché l'amministratore

"deve dunque ottemperare ad un'ordinanza del sindaco che ingiunge di provvedere per ragioni d'igiene" (Cass. pen., sez. VI, 6 dicembre 1979, GP, 1980, II, 609).