Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 16/04/2018

Condominio: lastrici solari il cui uso non sia comune a tutti i condomini - RM

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico:

“la spesa per la riparazione o la costruzione del lastrico solare o della terrazza a livello dev'essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per i rimanenti due terzi dai condomini dell'edificio o di quelle parti di edificio alle quali il lastrico o la terrazza servono da copertura” (Cass., sez. II, 9 novembre 2001, n. 13858, RGE, 2002, I, 664; ALC, 2002, 286 – conforme, con la precisazione che la rimanente parte di dette spese deve essere imputata esclusivamente ai proprietari degli appartamenti situati nella zona dell'edificio coperta dal lastrico: Cass., sez. II, 15 aprile 1994, n. 3542, VN, 1994, 1321; GI, 1995, I, 1,1340; GCM, 1994, 498 - Conforme - Trib. Milano 7 novembre 1994, GC, 1995, I, 1371).

Ai fini dell'applicabilità dell'art. 1126 c.c., precisa recente giurisprudenza - cfr., amplius, Riccardo Mazzon, La responsabilità nel condominio dopo la riforma, Rimini 2013 - , devono concorrere entrambi gli elementi contemplati dalla fattispecie normativa e cioè:

- che un condomino abbia l'uso esclusivo del lastrico solare;

- che il lastrico solare serva da copertura a tutte le unità immobiliari costituenti il condominio.

La ricorrenza di solo uno dei due elementi – nella pronuncia che segue, il fatto che il lastrico solare funga da copertura ad una sola parte dello stabile -, “non è di per sé sufficiente per l'applicazione del richiamato articolo” (Cass., sez. II, 20 marzo 2009, n. 6889, ALC, 2009, 4, 351; DeG, 2009).

In giurisprudenza si è soliti precisare, altresì, che il lastrico solare, quale superficie terminale dell'edificio, esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del terrazzo: l'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza, in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così, in mancanza di un titolo contrario,

“lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c.”

(Cass., sez. II, 1 giugno 1990, n. 5162, GCM, 1990, 6 - la riparazione e la ricostruzione del lastrico solare di un edificio soggetto al regime del condominio compete a tutti i condomini, secondo le proporzioni di cui all'art. 1126 c.c., in quanto lo stesso, pur essendo soggetto all'uso esclusivo di alcuni di essi, svolge la funzione di copertura dell'intero fabbricato ed è dunque posto a servizio del medesimo: Trib. Benevento 9 gennaio 2008, n. 38, Mer, 2008, 10, 30).

 Quanto ai residui due terzi, essi restano a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno; in particolare, in tema di spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di alcuni condomini, quando l'art. 1126 c.c. fa riferimento alla "porzione di piano", non intende aver riguardo alla "porzione" della proprietà, ma alla porzione come unità; pertanto, è ad esempio sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell'intero,

“restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo” (Trib. Bologna 27 novembre 2001, ALC, 2002, 180).

Ancor più esplicitamente, la seguente pronuncia chiarisce come l'art. 1126 c.c., nel chiamare a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura di due terzi, "tutti condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto.

Ulteriormente, continua la pronuncia de qua, l'art. 1126 c.c., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad alcuno dei condomini nella misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega "ab extra", essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale: nel caso di specie, in tema di giardino pensile sovrastante un'autorimessa, i cui locali erano stati danneggiati da infiltrazioni di acqua provenienti dallo stesso, i proprietari del quale erano stati condannati, in riforma della sentenza di primo grado, dalla corte di appello, con decisione confermata per tale parte dalla Suprema Corte, alla stregua del principio su riportato, a sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile; nell'occasione, il Supremo Consesso ha altresì precisato che  

“non può essere attribuirsi rilievo, ai fini di una ripartizione delle spese tra il proprietario del giardino pensile sovrastante una proprietà individuale ed il titolare della stessa, il generale vantaggio estetico ed ambientale derivante dalla esistenza del giardino” (Cass., sez. II, 4 giugno 2001, n. 7472, DeG, 2001, 24, 67; GCM, 2001, 1113; RGE, 2001, I, 1062 - Conforme - Cass., sez. II, 9 novembre 2001, n. 13858, GCM, 2001, 1887).