Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 08/11/2013

CONDOMINIO: LE SANZIONI A SEGUITO DI INFRAZIONI AL REGOLAMENTO - Riccardo MAZZON

L'amministratore del condominio, essendo tenuto a curare l'osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 comma 1 n. 1, c.c.), è legittimato ad agire in giudizio per ottenere la cessazione degli abusi posti in essere da un condomino (nella fattispecie decisa dalla pronuncia che segue, consistenti nell'inosservanza degli orari stabiliti per lo scuotimento dalle finestre delle tovaglie e per la battitura dei tappeti), senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare e, inoltre, ha la facoltà di irrogare a detto condomino una sanzione pecuniaria,

"qualora ciò sia previsto dal citato regolamento, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c." (Cass., sez. II, 26 giugno 2006, n. 14735, GCM, 2006, 6; ND, 2006, 9 -10, 1073; ALC, 2006, 5, 513 - cfr., amplius, il capitolo terzo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Peraltro, qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall'art. 70 disp. att. c.c., la previsione di una «sanzione pecuniaria», avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l'ammontare di tale sanzione non poteva essere superiore, sino all'entrata in vigore della Novella 2012,

"a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad euro 0,05" (Cass., sez. II, 21 aprile 2008, n. 10329, GCM, 2008, 4, 606; ALC, 2008, 5, 472; VN, 2008, 2, 941 – conforme. Cass., sez. II, 26 gennaio 1995, n. 948, RLC, 1995, 284; GI, 1997, I, 1, 860).

Oggi, in virtù della modifica predetta, la misura massima è innalzata a somma pari ad Euro 200 (che, in caso di recidiva, può arrivare ad Euro 800).

La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Pur sollevata [nel senso che non sarebbe stata manifestamente infondata, in riferimento agli art. 3, 41 e 42 cost., la questione di legittimità costituzionale dell'art. 70 att. c.c., nella parte in cui dispone che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione,

"il pagamento di una somma fino a lire cento" (GdP Napoli 11 aprile 1996, ALC, 1996, 679)],

la questione di costituzionalità della norma de qua è stata rigettata, in quanto coinvolgente scelte attribuite alla

"potestà discrezionale del legislatore" (Corte cost. 11 dicembre 1997, n. 388, GiC, 1997, 6).

La norma de qua ha carattere eccezionale, in quanto contempla una c.d. "pena privata", che ha come destinatari i condomini, sicché, ad esempio, non può ritenersi applicabile ai conduttori degli alloggi condominiali

"i quali, ancorché si trovino a godere delle parti comuni dell'edificio in base ad un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all'organizzazione condominiale" (Cass., sez. II, 17 ottobre 1995, n. 10837, GCM, 1995, 10; FI, 1996, I, 952; GC, 1996, I, 1738; RGE, 1996, I, 299; ALC, 1995, 192; GI, 1997, I, 1, 117).

Si rammenti come solo il regolamento di condominio possa prevedere la possibilità di applicazione di sanzioni, nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni, sicché, in mancanza di una esplicita previsione regolamentare, è illegittima una deliberazione condominiale nella parte in cui stabilisce, a carico di alcuni condomini,

"l'irrogazione di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio" (Pret. Verona 12 febbraio1990, ALC, 1990, 595 - risolvendosi, in caso contrario, in una lesione dei diritti di godimento del singolo condominio sui beni comuni: Pret. Verona 12 febbraio1990, RGE, 1990, I, 351).

In argomento è stato precisato altresì come l'amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini - salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 disp. attuaz. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni, nei confronti dei condomini che violano le norme, da esso stabilite, sull'uso delle cose comuni - né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini,

"in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare" (Cass., sez. II, 20 agosto 1993, n. 8804, GCM, 1993, 1308).