Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Andrea Castiglioni - 25/07/2017

Condominio minimo. Disciplina delle assemblee - Cass. 16901/2017

La Cassazione torna a pronunciarsi in tema di c.d. “condominio minimo”, ossia il condominio che vede n. 2 condòmini, il numero minimo di partecipanti alla comunione. Viene ribadita la piena applicabilità delle norme in tema di condominio, inclusa quelle che regolano il funzionamento delle assemblee e l’invalidità delle delibere assembleari.
L’orientamento può farsi risalire alla nota Cass. SSUU 2046/2006, il cui caso di specie verteva sul rimborso di spese di manutenzione urgente.
Il caso della sentenza in commento, invece, concerne l’applicabilità della disciplina delle assemblee e maggioranze, e relativa invalidità delle delibere. In particolare, qualora l’assemblea si pronunci in modo contrastante, è necessario adire l’autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c., non potendosi ricorrere al criterio maggioritario (Cass. 5329/2017).
La sussistenza e la condizione di condominio, come emerge dagli orientamenti della giurisprudenza, non ha carattere negoziale ma si presenta ipso iure et facto. A prescindere dalla volontà dei soggetti, si ha condominio, sia esso condominio minimo o supercondominio, dalla mera conformazione dei luoghi, ossia dalla compresenza di parti d’immobile di proprietà esclusiva dei singoli con parti in comproprietà e di godimento comune (tra le tante, Cass. 3945/2008; Cass. 19939/2012).
Pertanto, pensando ad una piccola casa bifamiliare, laddove via sia un ingresso comune, un giardino, il passo carne; ma anche il tetto dell’immobile, si è giocoforza in presenza di un condominio. Con tutto quanto consegue in tema di decisioni sulle parti comuni e ripartizione delle spese per manutenzioni o innovazioni.