La locazione, rappresentando una delle possibili modalità di godimento dell'immobile - dalla quale il proprietario trae vantaggio economico; ed in effetti, l'obbligo di custodia e la relativa responsabilità verso i terzi danneggiati non vengono meno per il proprietario dell'immobile concesso in locazione, essendo la temporanea sottrazione della cosa alla sua disponibilità compatibile con la permanenza di un potere fisico di controllo sulla unità immobiliare,

"con il conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione e sull'efficienza delle strutture edilizie e degli impianti. Ne consegue che permane a carico del proprietario la presunzione di responsabilità ex art. 2053 c.c., superabile soltanto se ricorrono gli estremi del caso fortuito e della forza maggiore" (Trib. Roma, 07 luglio 1999, AL, 2000, 468 – conforme - Cass. civ., sez. III, 17 ottobre 1989, n. 4155, GCM, 1989, fasc. 10 – conforme, essendo il proprietario-locatore onerato dal dovere di controllare - eventualmente mediante visite periodiche - l'efficienza del fabbricato e provvedere ad eliminare quelle situazioni che ne possano compromettere le strutture: Cass. civ., sez. III, 8 agosto 1987, n. 6791, GCM, 1987, fasc. 8-9 - cfr. amplius, da ultimo, "Responsabilita' oggettiva e semioggettiva", Riccardo Mazzon, Utet, Torino 2012) -,

è proprio una delle fattispecie che giustifica, a titolo oggettivo – e quindi a prescindere dalla sua colpa per omessa sorveglianza -, la responsabilità del proprietario, verso i terzi, ai sensi dell'articolo 2053 del codice civile (nella fattispecie decisa dalla sentenza che segue, ad esempio, confermandosi la sentenza di merito impugnata, è stato escluso che andasse esente da responsabilità, secondo l'art. 2053 c.c., il proprietario dell'immobile nel quale il locatario, cagionando danni agli appartamenti dei piani superiori, aveva parzialmente abbattuto un muro maestro per ricavarvi un'apertura maggiore di quella esistente):

"la responsabilità del proprietario per la rovina di edificio, ai sensi dell'art. 2053 c.c., è configurabile quando i danni derivino, oltre che da difetti originari e da attività da lui svolte all'interno dell'immobile, anche dal comportamento di terzi immessi nel godimento dello stesso. La locazione, in particolare, poiché costituisce una delle possibili modalità di godimento dell'immobile, dalla quale il proprietario trae vantaggio economico, giustifica, a titolo oggettivo, ovvero a prescindere dalla sua colpa per omessa sorveglianza, la responsabilità del proprietario ai sensi del citato art. 2053 verso i terzi, i quali, pertanto, possono sempre invocare a loro tutela l'imputabilità al proprietario degli eventi dannosi. Peraltro il conduttore, nei confronti del quale il proprietario potrà rivalersi, nei rapporti interni, per i danni addebitatigli ai sensi del suddetto articolo a causa del suo comportamento, non può certo compiere nell'immobile locato interventi e modifiche senza il consenso del proprietario che, anche per questa via ne assume la responsabilità verso i terzi danneggiati" (Cass. civ., sez. III, 15 settembre 2008, n. 23682, GCM, 2008, 9, 1365; GC, 2009, 4-5, 997),

i terzi, pertanto, potranno sempre invocare, a loro tutela, nel caso di danni provenienti da rovina d'edificio, l'imputabilità al proprietario degli eventi dannosi, anche qualora essi dipendano da fatto e colpa del conduttore, nei confronti del quale, il proprietario, potrà eventualmente rivalersi:

"il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, su cui il conduttore non ha il potere - dovere di intervenire, è responsabile in via esclusiva, ai sensi dell'art. 2053 c.c. (sola norma applicabile alla fattispecie per il principio di specialità rispetto all'art. 2051 c.c.), dei danni arrecati ai terzi da dette strutture ed impianti, salvo che provi che la rovina della costruzione, totale o parziale, non sia dovuta a mancanza di manutenzione o a vizio di costruzione. Peraltro, il proprietario può eventualmente rivalersi, nell'ambito del loro rapporto interno, contro il conduttore, solo quando questi abbia violato il proprio dovere di avvertirlo della situazione di pericolo" (Cass. civ., sez. III, 30 marzo 2001, n. 4737, GCM, 2001, 637; RGE, 2001, I, 827 – conforme, in quanto il dovere di controllo è compatibile con il potere-dovere di custodia e vigilanza, in ordine a possibili deterioramenti dell'immobile, che incombe al conduttore - il quale, ai sensi dell'art. 1577 c.c., deve avvertire il proprietario delle riparazioni di cui la cosa abbisogna – e le relative responsabilità possono concorrere in rapporto ad un evento dannoso verificatosi per il mancato esercizio di quei poteri nell'ambito delle rispettive sfere: Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 1985, n. 6044, GCM, 1985, fasc. 12 – conforme, quanto a rottura dei tubi dell'impianto idrico: Cass. civ., sez. III, 17 novembre 1984, n. 5868, GCM, 1984, fasc. 11; FI, 1985, I, 123; RCP, 1985, 248; GCM, 1984, fasc. 11).

{module IscrizionePeD |none}

Ciò detto, è doveroso precisare, in questa sede come, mentre l'articolo 2053 del codice civile riguardi esclusivamente il proprietario, l'applicazione dell'articolo 2051, stesso codice, possa condurre ad un riparto di responsabilità tra locatore e conduttore, a seconda della disponibilità giuridica e di fatto riguardante i singoli elementi del fabbricato:

"diversamente dalla responsabilità soggettiva per dolo o per colpa prevista dall'art. 2043 c.c., gli art. 2051 e 2053 c.c. configurano ipotesi di responsabilità oggettiva, basata sul mero nesso materiale di causalità tra la cosa e l'evento dannoso. Quando, come nella specie, il fabbricato dal quale sia derivato l'evento lesivo sia stato dato in locazione, il riparto di responsabilità tra conduttore e locatore, ai sensi dell'art. 2051 c.c., è determinato dalla disponibilità giuridica e di fatto di esso, con la conseguenza che dell'evento rispondono, alternativamente, l'uno o l'altro secondo il rispettivo ambito di disponibilità. La distinzione non viene invece in considerazione in caso di rovina, la quale comprende la disgregazione anche parziale dell'edificio o di elementi accessori in esso stabilmente collegati: in tal caso, infatti, la disposizione speciale dell'art. 2053 c.c. prevede la responsabilità del solo proprietario, anche laddove egli non utilizzi direttamente l'immobile" (Cass. civ., sez. III, 18 febbraio 2005, n. 3385, DResp, 2005, 678).

Qualora il conduttore abbia risarcito il terzo danneggiato, stante l'inerzia del locatore, per danni attribuibili esclusivamente alla responsabilità di quest'ultimo (nella specie per la caduta di un portone scorrevole), potrà su di lui rivalersi, tramite l'istituto della surrogazione legale:

"qualora il conduttore di un immobile, stante l'inerzia del locatore, abbia risarcito il terzo danneggiato dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, egli può rivalersi sul locatore in virtù del principio sancito dall'art. 1203 n. 3 c.c., atteso che la surrogazione legale opera anche nel caso in cui l'adempimento del terzo sia avvenuto in assenza di un obbligo giuridico, purché: ricorra l'interesse del "solvens"; il diritto al rimborso trovi titolo in un rapporto giuridico tra i due soggetti, preesistente al pagamento; venga esclusa la spontaneità dell'adempimento" (Cass. civ., sez. III, 15 marzo 2004, n. 5245, GCM, 2004, 3).

Può accadere che, danneggiato dalla rovina dell'edificio, sia il conduttore dell'immobile locato; in tal frangente, l'operatività dell'articolo 2053 del codice civile va rapportata agli obblighi nascenti dal contratto (nella sentenza che segue, ad esempio, il Supremo Consesso ha confermato la decisione del giudice del merito che aveva escluso l'applicabilità della presunzione prevista dall'art. 2053 per danni conseguenti alla difettosa riparazione della cosa locata),

"in tema di risarcimento dei danni, causati dalla rovina di un edificio, nel caso in cui il danneggiato sia il conduttore dell'immobile, l'applicabilità dell'art. 2053 c.c. (che prevede una presunzione di colpa a carico del proprietario) trova limite nel caso di danni derivanti da situazioni specificamente regolate dal rapporto di locazione (art. 1576, 1577 e 1578 c.c.)" (Cass. civ., sez. III, 6 febbraio 1987, n. 1202, GCM, 1987, fasc. 2; GI, 1989, I,1,206),

obblighi, peraltro gravanti su entrambe le parti

"nell'ipotesi di rovina d'edificio, la responsabilità del locatore nei confronti del conduttore non può fondarsi nè sull'art. 2053 nè sull'art. 2051 c.c., ma unicamente ai sensi degli art. 1575 n. 2, 1576 e 1578 c.c., quando, in particolare, sia accertata una specifica colpa del proprietario il quale non effettui le opportune riparazioni, malgrado sia stato sollecitato e puntualmente notiziato dall'inquilino o da terzi" (App. Milano 2 ottobre 1979, RCP, 1980, 244),

e che possono portare anche a riconoscere la piena responsabilità del conduttore; in argomento, Cassazione Civile, sez. III, 13 dicembre 1988, n. 6774, precisa che la presunzione di responsabilità del proprietario di un edificio o di altra costruzione per i danni cagionati dalla loro rovina, prevista dall'art. 2053 c.c., trova applicazione anche se danneggiato sia il conduttore dell'immobile (che nella specie aveva riportato gravi lesioni personali a seguito della caduta della porta basculante dell'autorimessa detenuta in locazione),

"ma in questa ipotesi la prova liberatoria - a carico del proprietario - che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione o vizio di costruzione, può riguardare l'inosservanza degli specifici obblighi incombenti al conduttore in virtù del rapporto di locazione (previsti negli art. 1576, 1577, 1587 n. 1 e 1609 c.c.) come comportamento idoneo ad eliminare o limitare la responsabilità del proprietario-locatore stesso" (Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 1988, n. 6774, RCP, 1990, 128; GC, 1989, I, 896; GI, 1989, I, 1, 966; AL, 1989, 268; GC, 1989, I, 896; GI, 1989, I, 1, 966; GCM, 1988, fasc. 12).

Vieppiù, in caso di rovina di edificio, causata dalla intrinseca fatiscenza di suoi elementi strutturali, non imputabile, dunque, in alcun modo a fatto o omissione del conduttore, resterà ininfluente il fatto che il conduttore abbia proseguito nell"occupazione dell"immobile, anche a contratto scaduto:

"dei danni provocati ad un ex conduttore, con contratto di locazione scaduto, il proprietario risponde avendo sempre il dovere di vigilare sulla efficienza del fabbricato. Pertanto, in caso di rovina di edificio causata dalla intrinseca fatiscenza di suoi elementi strutturali, non imputabili dunque in alcun modo a fatto o omissione della conduttrice, ininfluente è il fatto che il conduttore abbia proseguito nell"occupazione dell"immobile" (Trib. Como, 10 novembre 2006, Redazione Giuffrè, 2009).

In dottrina vi è incertezza se in caso di immobile concesso in usufrutto, l'usufruttuario risponda in via esclusiva, oppure se la sua responsabilità concorra con la responsabilità del proprietario.

Si ritiene anche che il proprietario e l'usufruttuario debbono rispondere verso il terzo a cagione delle rispettive sfere di titolarità insistenti sullo stesso bene (tuttavia, parte della dottrina è favorevole alla responsabilità solidale tra proprietario ed usufruttuario): il proprietario è libero da ogni vincolo risarcitorio quando la rovina risulta imputabile in modo esclusivo alla mancanza di riparazioni ordinarie,

"che gravano in capo all'usufruttuario ex art. 1004" Monateri, La responsabilità civile, in Tratt. Sacco, Torino, 1998, 1081.

Anche con riferimento al leasing immobiliare, vi sono opinioni discordanti: alcuni autori affermano che l'impresa di leasing debba essere sollevata da ogni responsabilità, dal momento che lo scopo della norma è quello di addossare il rischio a chi ha

"la possibilità di controllo sulla pericolosità del bene" De Nova, Il contratto di leasing, Milano, 1985, 57;  

secondo un diverso orientamento, la responsabilità ex art. 2053 c.c. spetta esclusivamente all'impresa concedente,

"nella sua qualità di proprietaria del bene" Gabrielli, Considerazioni sulla natura del leasing immobiliare e loro riflessi in tema di pubblicità e di responsabilità civile, in RDC, 1984, II, 277

altri, invece, ritengono coerente una responsabilità solidale del proprietario e dell'utilizzatore, in qualità di custode, al fine di rafforzare le aspettative di risarcimento da parte del danneggiato.