Interessi protetti - Obbligazioni, contratti -  Riccardo Mazzon - 27/03/2020

COVID-19 e presupposizione: il coronavirus infetta i (si trasmette anche ai) contratti?

L'evento eccezionale che ci occupa (decreti da coronavirus) può incidere sull'efficacia dei contratti tramite l'istituto della c.d. presupposizione, elemento accidentale del contratto, di costruzione dottrinale e giurisprudenziale, che, non attenendo all'oggetto, né alla causa, né ai motivi del contratto, consiste in una circostanza ad esso esterna.

La presupposizione, infatti, pur se non specificamente dedotta come condizione, costituisce specifico e oggettivo presupposto di efficacia del contratto assumendo, per entrambe le parti - o anche per una sola di esse, ma con riconoscimento da parte dell'altra - valore determinante ai fini del mantenimento del vincolo contrattuale, il cui mancato verificarsi legittima l'esercizio del recesso - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, il trattato "Responsabilità contrattuale e danni risarcibili", Riccardo Mazzon, Giuffré 2019 -.

Più precisamente, si ha presupposizione quando una determinata situazione di fatto o di diritto, comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere obiettivo (essendo il suo verificarsi indipendente dalla loro volontà e attività) e certo, sia stata elevata dai contraenti stessi a presupposto condizionante il negozio, in modo da assurgere a fondamento, pur in mancanza di un espresso riferimento, dell'esistenza ed efficacia del contratto; in altri termini, in materia contrattuale, per configurare la fattispecie della cd. "presupposizione" (o condizione inespressa) è necessario che, dal contenuto del contratto, si evinca l'esistenza di una situazione di fatto, non espressamente enunciata in sede di stipulazione, ma considerata quale presupposto imprescindibile della volontà negoziale, il cui successivo verificarsi o venir meno dipenda da circostanze non imputabili alle parti.

Applicazioni concrete del principio de quo possono così esser rappresentate: l'illiceità del contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia sussiste solo qualora l'appalto sia eseguito in carenza di concessione e non anche nel caso in cui la concessione sia rilasciata dopo la data di stipula ma, comunque, prima della realizzazione dell'opera, non essendo conforme alla "mens legis" la sanzione di nullità comminata ad un contratto il cui adempimento, in ossequio al precetto normativo, sia stato intenzionalmente posposto al previo ottenimento della concessione o autorizzazione richiesta, e potendosi tale contratto considerare sospensivamente condizionato, in forza di presupposizione, al previo ottenimento dell'atto amministrativo mancante al momento della stipulazione; in tema di vendita immobiliare, la falsa rappresentazione della realtà circa la potenzialità edificatoria di un terreno può integrare l'ipotesi normativa dell'errore di fatto su una qualità dell'oggetto ove le parti abbiano concluso il contratto ignorando la vera natura del bene; nel caso in cui, invece, sia stata garantita la destinazione edificatoria del suolo, la fattispecie può essere ricondotta nell'ambito della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. in materia di cosa gravata da oneri non apparenti; le eventuali diverse determinazioni delle competenti autorità in materia urbanistica possono poi determinare, in applicazione dell'istituto della presupposizione, la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile che le parti abbiano concluso nel comune presupposto della sua edificabilità, sempreché tale fatto non abbia costituito oggetto di espressa regolamentazione (in nessun caso, invece, sono applicabili alla fattispecie gli artt. 1490 e 1492 c.c., relativi ai vizi redibitori, che attengono esclusivamente alla materialità del bene venduto); ancora, in un caso deciso dalla Corte d’appello di Bologna, la mancanza di abitabilità dell'edificio condominiale rappresentava, nella comune volontà delle parti (per quanto inespressa), il necessario presupposto per il conferimento da parte del Condominio dell'incarico professionale al professionista per il rilascio della stessa (nel caso di specie si era, quindi, in presenza di un'ipotesi di presupposizione): evincendosi dalla attestazione rilasciata dal Comune che l'abitabilità risultava tacitamente già acquisita al momento del conferimento da parte dell'Assemblea dell'incarico professionale, la prestazione richiesta non aveva ragione di esser svolta.

In differenti ipotesi, la Suprema Corte, nell'affermare il principio, ha invece: in fattispecie di cessione immobiliare per la realizzazione di un centro commerciale, rilevato l'insussistenza della presupposizione nella non realizzabilità di edifici a destinazione commerciale di vendita al dettaglio, attesa, in capo alle parti, la comune consapevolezza circa la legittimità del completamento edificatorio per finalità commerciali "retail", realizzato dalla cessionaria dell'area nel rispetto delle previsioni del T.U. edilizia n. 380 del 2001 pur a seguito del mutamento della destinazione urbanistica dell'area medesima; con riguardo ad una convenzione stipulata nel 1959 tra un Comune ed un Consorzio intercomunale di acquedotto che consentiva la captazione e l'utilizzo delle acque delle fonti site nel territorio comunale, in cambio dell'erogazione di sei litri di acqua al secondo, di cui due gratuiti, ha escluso che la gestione diretta del servizio di acquedotto da parte di tale Comune fosse "presupposto indefettibile" dell'intesa.