Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 30/03/2020

Distanze, confini e rapporti di vicinato: il principo di prevenzione in generale - RM

Il c.d. criterio della prevenzione nasce dal combinato disposto degli articoli 873, 874, 875 e 877 del codice civile e consente, nel caso di fondi vicini inedificati, che chi – tra i due proprietari dei fondi - costruisca per primo determini le possibilità edificatorie del secondo.

In particolare, il primo che costruisce – rectius, il primo che ottiene il permesso di costruire, anche per evitare una sorta di “far west” nell'attività edilizia - potrà (in via generale e salvo eccezioni: si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018):

  • costruire sul confine;
  • costruire rispettando dal confine la distanza pari alla metà del distacco previsto tra costruzioni dal codice civile o dai regolamenti integrativi;
  • costruire a distanza inferiore di quella indicata al punto precedente.

Correlativamente, il criterio della prevenzione (in linea con la propria finalità di regolare armonicamente i rapporti tra le costruzioni di fondi contigui) impone a colui che costruisca dopo di adeguarsi alle scelte del vicino che ha costruito per primo:

  • ponendolo, nei casi in cui la fabbrica di quest'ultimo sia sul confine, di fronte alla triplice alternativa di costruire in aderenza, chiedere la comunione forzosa del muro, ex art. 875 cod. civ., oppure arretrare in modo da assicurare il distacco previsto dalla legge o dal regolamento;
  • costringendolo, nei casi in cui la preesistente fabbrica del vicino sia ad una distanza dal confine della metà del totale prescritto, ad arretrare la propria costruzione per l'altra metà della distanza prescritta;
  • consentendogli, nei casi in cui la prima fabbrica sia posta a distanza inferiore della metà della distanza prescritta, alternativamente, di avanzare la propria costruzione fino alla preesistente - pagando il valore del suolo occupato e: (1) chiedendo la comunione forzosa del muro, ex art. 875 cod. civ. oppure (2) costruendo in aderenza, ex art. 877 cod. civ. - o di arretrare la sua fabbrica, in modo da assicurare comunque il distacco minimo prescritto (senza possibilità di chiedere, invece, il rispetto delle distanze legali attraverso l'arretramento della costruzione del vicino).

La regola generale, peraltro, in astratto chiara e facilmente interpretabile, subisce, in concreto, tante e tali deroghe applicative da render necessaria l’ampia e dettagliata disamina che segue.

La maggior parte delle problematiche nasce, naturalmente, dalla pacifica circostanza secondo la quale in materia di distanze tra edifici, il principio della prevenzione, fissato dal codice civile, può essere modificato, integrato e derogato dai regolamenti comunali tanto per quanto concerne la misura della distanza quanto avuto riguardo le modalità di misurazione della stessa (potendo, ad esempio, stabilirsi che detta distanza non debba misurarsi tra le costruzioni, bensì rispetto al confine di ciascun fondo.

Presupposto applicativo del c.d. criterio di prevenzione è l’assenza di costruzioni sui due fondi confinanti, restando, al contrario, preclusa la sua applicazione nel caso preesistano edifici su tali fondi insistenti: l’applicazione di tale principio comporta, ad esempio, avuto riguardo al proprietario che abbia costruito per primo, ove il vicino abbia costruito adeguandosi alla scelta del preveniente, che il primo costruttore, la cui opera risulti demolita, qualora non intenda ricostruirla nella stessa originaria ubicazione, sia tenuto a rispettare le distanze prescritte dalla norma dell'art. 873 c.c., dovendosi considerare esaurita la sua facoltà di scelta (resa in precedenza possibile dallo stato di inedificazione di entrambi i fondi confinanti, oramai compromesso).