Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 17/10/2020

Distanze, confini e rapporti di vicinato: strade private asservite ad uso pubblico

Mera applicazione particolare di principi generali è l’equiparazione, alle strade pubbliche in senso proprio, delle strade vicinali - private - assoggettate a pubblico transito, cioè quelle che, per caratteristiche morfologiche e funzionali, siano destinata all'uso pubblico - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -: così T.A.R. Liguria Genova, sez. I, 02/07/2008, n. 1423, Foro amm. TAR 2008, 7-8, 1983. Talvolta è lo strumento locale che prende in esame la fattispecie: così, ad esempio, l'art. 3 comma 3 titolo II parte 4 del regolamento edilizio del comune di Cassano Murge, disponendo che "le case e le costruzioni lungo le strade private aperte al pubblico sono soggette alle disposizioni del presente regolamento come se prospettassero una via pubblica", assoggetta dette costruzioni non solo agli obblighi bensì all'intera normativa dello stesso regolamento per le strade pubbliche, attesa la "ratio" della norma volta a considerare l'uso pubblico del bene quale circostanza escludente l'esigenza privata della riservatezza od altro che imponga il rispetto delle distanze tra costruzioni e ciò al pari della strada di proprietà demaniale (esempio tratto da Cass. 17.10.92 n. 11434, GCM, 1992, fasc. 10).

In effetti, tanto le strade pubbliche in senso proprio quanto le strade vicinali - private - assoggettate a pubblico transito sono sottoposte al medesimo regime giuridico, per quanto riguarda sia (1) l'esclusione dalla disciplina delle distanze nelle costruzioni (art. 879 c.c.)  sia (2) l'operatività del principio, stabilito in materia di possesso di beni demaniali dall'art. 1145, comma 2 c.c.; così, per fare un esempio, in caso di edifici frontistanti, non rileva la normativa volta a scongiurare le c.d. intercapedini dannose laddove, in via di fatto, fra i due edifici scorra una via privata vicinale di uso pubblico.

L'art. 879 comma 2 c.c., dunque, il quale esclude l'osservanza delle norme sulle distanze per le costruzioni che si fanno a confine con le vie pubbliche, trova applicazione anche con riguardo alle strade private asservite all'uso pubblico, categoria, quest’ultima, che merita pertanto idonea trattazione individuale (in virtù del principio che vuole le strade private escluse dal novero di quelle che possono fungere da presupposto per l’applicabilità del secondo comma dell’articolo 879 del codice civile.

Le strade private, infatti, risultano escluse dal novero di quelle che possono fungere da presupposto per l’applicabilità del secondo comma dell’articolo 879 del codice civile, siano esse di proprietà comune alle parti, ovvero di un terzo, con conseguente obbligo del rispetto della distanza nelle costruzioni, stabilito dall'art. 873 c.c. e preordinato al fine di evitare intercapedini dannose: così anche cfr. Cass. 20.2.97 n. 1556, GCM, 1, 997, 279; solo l’asservimento di esse al pubblico transito, dunque, può legittimare l’esenzione.

La ratio che investe l’esonero, dal rispetto delle distanze legali, anche per costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, si fonda sull’asserzione secondo la quale il carattere pubblico della strada - rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata -, più che alla proprietà del bene, consegue all'uso concreto di esso da parte della collettività.