Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 10/06/2019

Distanze e confini: modificazione del tetto e diversa volumetria del fabbricato modificato

In particolare, ciò che comporta nuova costruzione, come tale assoggettabile alla disciplina dei limiti alle distanze, vigente al momento della trasformazione, è la modifica della volumetria, derivante sia dall’aumento della sagoma d’ingombro, sia da qualsivoglia sopraelevazione - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

In applicazione del riferito principio, ad esempio, la Suprema Corte ha accertato che la parte, nel trasformare in vano chiuso e coperto il terrazzo a livello posto al primo piano del suo fabbricato, a confine con il fondo della controparte, avrebbe dovuto comunque rispettare la distanza prescritta dallo strumento urbanistico vigente, anche se il nuovo manufatto era contenuto entro l'ingombro orizzontale del piano inferiore: Il principio è stato recentemente ribadito nuovamente dalla Suprema Corte a Sezioni Unite, con espressa enunciazione del principio secondo cui la semplice constatazione dell'aumento della volumetria ovvero delle superfici occupate, in relazione alla originaria sagoma di ingombro, è sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione (con conseguente non riconducibilità all'esonero dall'osservanza delle distanze legali, previsto per detto tipo di interventi.

Naturalmente, nessuna eccezione alla regola suddetta è riscontrabile nel caso la modificazione riguardi solo il tetto: anche in tale circostanza, vi sarà nuova costruzione (qualora si ravvisi aumento della superficie esterna del tetto medesimo ed aumento della volumetria dei vani sottostanti), indipendentemente dall’utilizzabilità o meno della struttura a fini abitativi.

Per contro, qualora - in relazione alle caratteristiche costruttive e alle complessive dimensioni interne ed esterne - la modificazione del tetto abbia funzione esclusiva di copertura non comportando un aumento di volumetria dei piani sottostanti suscettibile di autonoma utilizzazione, l'opera non integra una sopraelevazione del fabbricato e non può essere considerata costruzione nuova soggetta all'osservanza delle vigenti norme sulle distanze legali: in tal ottica, il giudice di merito deve accertare se le modalità della realizzazione del manufatto siano imposte da esigenze tecnico-costruttive correlate alla funzione di copertura del fabbricato verificando, al fine di stabilire l'effettiva e autonoma utilizzabilità del manufatto, l'altezza del piano sottostante misurata con riferimento all'intera estensione della superficie coperta.

Interessante conferma al principio sopra evidenziato lo si trova nella recente pronuncia della Suprema Corte (Cassazione civile, sezione II, n. 14932 del 5 giugno 2008), chiamata a decidere un contenzioso nel quale l'attrice, premesso di essere proprietaria di un fabbricato confinante con il fondo di proprietà dei convenuti, precisava come quest'ultimi avessero realizzato una sopraelevazione del preesistente fabbricato in violazione della distanza di metri cinque dal confine - prescritta dallo strumento urbanistico in vigore (aprendo altresì vedute nel manufatto preesistente ed occupando con un cancello l'area di sua proprietà) - e li conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Tivoli, per sentire determinare il confine fra le rispettive proprietà, con la condanna dei medesimi alla demolizione della sopraelevazione (nonché al ripristino dei luoghi).

Con sentenza n. 170 del 2002 il Tribunale determinava il confine, condannando le parti a rilasciare le porzioni di terreno rispettivamente occupate all'avente diritto, ma rigettava ogni altra domanda; solo con sentenza del 5 gennaio 2006 la Corte di appello di Roma, in accoglimento dell'impugnazione incidentale proposta dall’originaria attrice, condannava all'arretramento della copertura a tetto fino alla distanza di mt. 5 dal confine; per quanto qui d'interesse, secondo i giudici di appello, la copertura del tetto - che si estendeva per l'intera superficie del fabbricato ed aveva all'interno l'altezza di mt. 1,85 -, per le sue cospicue dimensioni, non poteva considerarsi - come, invece, affermato dal consulente tecnico d'ufficio - un mero completamento funzionale dell'edificio, ma costituiva una costruzione nuova, realizzata in violazione delle vigenti prescrizioni delle N.T.A. del Piano Regolatore - che stabilivano la distanza di mt. 5 dal confine -, non essendo neppure provato in causa che la necessità di edificare una copertura in tali dimensioni fosse stata determinata da esigenze tecnico-costruttive.

Avverso tale decisione proponevano ricorso per Cassazione i convenuti e, con il primo motivo, lamentavano violazione e falsa applicazione dell'art. 360 cod. proc. civ., n. 3, in relazione all'art. 873 cod. civ. e delle N.T.A. del Piano Regolatore del Comune.

La Suprema Corte, nel ritenere le censure fondate, preliminarmente evidenziava come apparisse inconferente il richiamo, formulato dai ricorrenti, alle norme dettate dallo strumento urbanistico relativamente al computo dell'altezza degli edifici, dovendosi piuttosto verificare se, in considerazione della natura, delle dimensioni e delle caratteristiche costruttive, la realizzazione della copertura del tetto, comportando un aumento di volumetria, fosse da considerare come (nuova) costruzione, soggetta pertanto all'osservanza delle distanze legali vigenti al momento della sua realizzazione: infatti, secondo il Supremo Consesso, la modificazione del tetto di un fabbricato non può in ogni caso integrare una sopraelevazione - e, come tale una costruzione nuova, - dovendosi verificare in concreto se l'opera sia destinata alla funzione esclusiva di copertura del fabbricato e non comporti un aumento di volumetria dei piani sottostanti suscettibile di autonoma utilizzazione.

Per tali motivi, l'indagine che il giudice di merito deve compiere è quella di accertare se il manufatto consista in un mero volume tecnico cioè se, in relazione alle complessive dimensioni, interne ed esterne, dell'opera e alle caratteristiche costruttive, le modalità della realizzazione possano considerarsi imposte da esigenze tecniche, tenuto conto della funzione di copertura del fabbricato che il manufatto è destinato ad assolvere: in modo particolare, al fine di stabilire l'effettiva ed autonoma utilizzabilità dell'opera, va considerata l'altezza del piano sottostante misurata con riferimento alla intera estensione della superficie coperta: e, nella specie, l'accertamento compiuto dai giudici di appello appariva insufficiente.

Sul punto, T.A.R. Campania, Salerno, Sez. I, 26/02/2014, n. 473 conferma che, in materia di distanze legali tra edifici, la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura; spetta al giudice di merito di volta in volta verificare, in concreto, se l'opera eseguita abbia le anzidette caratteristiche ovvero se, in ipotesi, avendo carattere ornamentale e funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato, vada esclusa dal calcolo delle distanze legali.