Giustizia civile - Processo di esecuzione -  Redazione P&D - 22/08/2018

Esecuzione immobiliare: come può il debitore ottenere l’autorizzazione per continuare ad abitare la casa pignorata - Andrea Rossi

Nei procedimenti di espropriazione immobiliare, il debitore esecutato si vede costretto a lasciare il proprio immobile messo all’asta dal creditore, spesso una banca, perché incapace di pagare, in tempo di crisi economica, anche poche rate del mutuo.
Di seguito, analizzerò, sia pure per brevi cenni, l'istituto che consente al debitore di continuare ad abitare nell’immobile pignorato fino al momento della vendita coattiva.
Innanzitutto, l’art. 560 c.p.c., novellato dal d.l. 59/2016 convertito con modificazioni nella legge 119/2016, stabilisce, al comma 3, che “il giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617 , la liberazione dell’immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile”.
La suddetta disposizione accorda al Giudice dell'esecuzione il potere di emettere l'ordine di liberazione (da persone e cose) dell'immobile staggito, che si atteggia variamente a seconda della fase della procedura in cui viene in considerazione: una facoltà fintanto che l'immobile pignorato non viene aggiudicato o assegnato, allorquando diviene invece un dovere.
In altri termini, nell'intervallo di tempo - spesso considerevole, a causa della stagnazione del mercato delle vendite immobiliari - tra il pignoramento e l'aggiudicazione / assegnazione dell'immobile, il Giudice dell'esecuzione è gravato della scelta tra disporre l'immediata liberazione dell'immobile pignorato o in caso negativo, concedere al contrario in favore del debitore l'autorizzazione per continuare ad occuparlo, rinviando la liberazione ad un momento successivo non oltre il momento dell'aggiudicazione/assegnazione.
In merito al principio ritraibile da questa norma, non vi è concordia in giurisprudenza: da un lato, la Suprema Corte ritiene che la liberazione dell’immobile sia la regola, dovendo il giudice disporla “in via prioritaria”, mentre la possibilità di continuare ad abitarlo rappresenta in tal modo un’eccezione (così Cass., sez. III, 3 aprile 2015, n. 6836), mentre dall’altro, altra pronuncia di merito ritiene, al contrario, che “nella disciplina dell’art. 560 c.p.c. la regola è che il giudice dell’esecuzione autorizzi il debitore ad abitare il bene pignorato” ed “occorre che la diversa scelta di disporre la sua liberazione sia giustificata in concreto” (Tribunale di Taranto, 18 settembre 2014, in ilcaso.it).
Più in particolare, l'esercizio di questo potere, di natura discrezionale, implica l'assunzione da parte del Giudice dell'esecuzione di una serie di decisioni ulteriori, gravide di implicazioni per la persona del debitore e della sua famiglia, quali, nel primo caso l'indicazione di un termine per l'attuazione dell'ordine di liberazione ad opera del custode giudiziario, e nell'altro, al contrario, l'individuazione di eventuali condizioni cui subordinare il rilascio dell'autorizzazione ad abitare l'immobile.
Appare opportuno esaminare, dapprima, i requisiti richiesti dalla norma che disciplina tale istituto, e poi, tratteggiare la prassi delineatasi in merito alla sua concreta interpretazione.
Con riguardo al primo profilo, da un analisi del dato letterale, emerge che l'autorizzazione in parola può essere concessa soltanto in favore del "debitore" (e non del terzo occupante senza titolo opponibile alla procedura); poi, atteso che essa può esser data per consentire di "continuare ad abitare" l'immobile staggito, deve necessariamente avere ad oggetto un'abitazione, o parte di essa, con esclusione degli immobili destinati ad un uso diverso dall'abitativo (come quelli artigianali, commerciali o industriali), e al contempo, già in godimento del debitore al momento della notificazione del pignoramento.
Con riguardo a quest'ultimo profilo, non va sottaciuto l'orientamento dottrinale che, valorizzando l'esigenza umanitaria sottesa all'istituto, ritiene accordabile l'autorizzazione in parola (pure) nell'eventualità in cui il debitore non abiti l'immobile al momento della notificazione del pignoramento (Castoro, Il processo di esecuzione nel suo aspetto pratico, Giuffrè, 2013, p. 561); a mio avviso, questo orientamento appare condivisibile in quanto l'espressione utilizzata dalla norma suddetta, già nel suo significato letterale, potrebbe consentirne l'applicazione anche al debitore che abbia iniziato ad abitare l'immobile in seguito ad una precedente interruzione, la quale situazione di fatto può essere accertata dal custode giudiziario in occasione dell'accesso all'immobile - successivo al pignoramento - insieme all'esperto stimatore.
Si ritiene che questo istituto svolga la funzione di soddisfare il bisogno primario (ed esistenziale) di abitazione del debitore e della propria famiglia, con la conseguenza che può essere accordato soltanto con riguardo alla prima casa di residenza (e non anche alle case di villeggiatura o seconde case).
Con riguardo alla prassi applicativa di tale istituto, va segnalato che il Consiglio Superiore della Magistratura, con una recente delibera del 11 ottobre 2017 rubricata "buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari - linee guida" reperibile on line, ha rilevato che la pratica del processo esecutivo richiede l'anticipazione dell'emissione nonché attuazione dell'ordine di liberazione rispetto al momento finale (individuato dalla norma) dell'aggiudicazione dell'immobile, in quanto tale prassi, se osservata, potrebbe "sicuramente sortire effetti benefici" giacché "un bene libero è certamente più appetibile sul mercato".
Un autorevole orientamento dottrinale, sempre in questa direttrice, sostiene che l'art. 560 c.p.c. andrebbe interpretato secondo considerazioni di tipo oggettivo, in base alle quali l'emissione dell'ordine di liberazione va anticipato il più possibile ed emesso dal Giudice contemporaneamente all'ordinanza di vendita ex art. 569 c.p.c. (Fanticini, L’espropriazione immobiliare, tra norme e prassi: pignoramento, udienza ex art. 569 c.p.c., vendita e distribuzione del ricavato, relazione del corso P17095 della Scuola Superiore della Magistratura, 2017, reperibile on line).

Secondo questo Autore, militano in tal senso, oltre che una serie di ragioni di tipo oggettivo (quali, oltre a quella segnalata dal CSM, una maggiore speditezza del processo che evita di celebrare ulteriori udienze per questo fine, la possibilità di consegnare l'immobile agli aggiudicatari con maggiore sollecitudine, ovviare al rischio di condotte improvvide degli occupanti di danneggiamento dell'immobile in un momento successivo all'aggiudicazione) anche l'orientamento della Suprema Corte di Cassazione secondo cui la liberazione dell'immobile pignorato "è funzionale alla realizzazione dello scopo del processo, che è quello della soddisfazione dei crediti del procedente e degli intervenuti mediante la vendita del bene pignorato" (Cass., sez. III, 3 aprile 2015, n. 6836).
Un altro non meno autorevole orientamento rileva - con un'interpretazione che tiene conto di considerazioni di tipo soggettivo - che la suddetta norma ha un "carattere generale", comprendente qualsiasi ipotesi in cui sia ravvisabile l'opportunità di disporre la liberazione in via anticipata.
Il caso più frequente viene così individuato nella manifestazione di atteggiamenti ostruzionistici da parte del debitore esecutato volti ad ostacolare la procedura, quali esemplificativamente il caso in cui il debitore si rifiuti di consentire al custode giudiziario l'accesso insieme rispettivamente, al perito per la stima o agli interessati per l'esame dei beni in vendita (Ghedini, Mazzagardi, Il custode e il delegato alla vendita nel processo esecutivo immobiliare, Cedam, 2017, p. 163).
Non va sottaciuta la prassi seguita da alcuni Tribunali - come segnalato da entrambi i suddetti autori - la quale prevede l'emissione dell'ordine di liberazione contemporaneamente all'ordinanza con cui l'immobile viene posto in vendita, ma in cui si rinvia l'attuazione dello stesso, ad opera del custode giudiziario, ad un momento successivo, cercando di ottenere così una spontanea liberazione con la collaborazione da parte del debitore.
Quest'ultimo orientamento appare maggiormente rispettoso del dato normativo in quanto, oltre ad evitarne la contraria interpretazione abrogatrice, impone al Giudice dell'Esecuzione di esercitare questo potere, avuto riguardo a tutte le circostanze del caso concreto, contemperando sapientemente le esigenze del processo con un interesse fondamentale esistenziale, rappresentato dalle esigenze abitative del debitore e della sua famiglia in pendenza di esecuzione, che trova fondamento e radici nel più ampio diritto fondamentale, inerente alla persona che è il diritto di abitazione di cui agli artt. 42 e 2 della nostra Costituzione.
Non va peraltro sottaciuto che la permanenza del debitore nell'immobile, in presenza delle suddette condizioni, potrebbe essere un elemento che garantisce una migliore conservazione del cespite, in quanto è notorio che un immobile se abitato rappresenta un deterrente maggiore contro i furti (a titolo esemplificativo, di impianti, infissi e quant'altro) piuttosto che uno disabitato, e persegue così sia l'interesse creditorio (massimizzare il ricavato della vendita) che specularmente quello debitorio (minimizzare il debito residuo).
Un indice in questa direttrice è rappresentato, ad avviso di chi scrive, dalla suddetta pronuncia della cassazione - citata peraltro a conforto anche della tesi opposta - la quale a ben vedere, in motivazione, conferma che l'esercizio di tale potere da parte del Giudice dell'esecuzione non è affidato ad una discrezionalità assoluta, ma "comporta il contemperamento dell'interesse del debitore di continuare ad abitare l'immobile con le ulteriori esigenze del processo, onde garantire l'effettività dell'azione giurisdizionale esecutiva perseguita dall'innovazione legislativa dell'ordine di liberazione obbligatorio" (Cass. cit.).
Il debitore, per ottenere l'autorizzazione a continuare ad abitare il suo immobile, deve depositare, per il tramite di un avvocato, un'apposita istanza ed assolvere all'onere di allegazione e probatorio richiesto dalla suddetta norma (producendo, a titolo esemplificativo, il certificato di famiglia e di residenza, copia delle fatture delle utenze ecc.).
A mio avviso, è altresì consigliabile che questa istanza venga depositata prima ed in vista dell'udienza ex art. 569 c.p.c. in cui viene disposta la vendita e ciò per una triplice ragione: innanzitutto, siccome è prassi che l'ordine di liberazione venga disposto unitamente all'ordinanza di vendita, è in quell'udienza, nel contradditorio delle parti, che il debitore può far valere le proprie ragioni finalizzate ad ottenere la suddetta autorizzazione; in secondo luogo, l'art. 177 delle disposizioni di attuazione del c.p.c. prevede che le autorizzazioni al debitore previste nell'art. 560 c.p.c. sono date dal Giudice dell'esecuzione, sentite (all’udienza) le parti e gli altri interessati; infine, ciò consente al debitore di valorizzare l'opportunità offerta da questo istituto ed evitare di subire l’applicazione della prassi locale volta a disporre, in mancanza di precipua istanza, l'immediata liberazione dell’immobile.
Naturalmente, quest'ultima interpretazione può consentire al debitore di continuare ad abitare nell'immobile, senza soluzione di continuità, soprattutto laddove lo stesso, a causa della scarsa appetibilità sul mercato immobiliare (a titolo esemplificativo, per le cattive condizioni o ubicazione), potrebbe essere acquistato (anche o soltanto) da parenti del debitore e quindi non da terzi.
In conclusione, un'abitazione non è soltanto un immobile, una garanzia, un'espressione di capacità patrimoniale; ma anche affetti, vita, famiglia, futuro, vecchiaia, serenità, soprattutto in caso di espropriazione, momento nel quale questi lemmi esistenziali sono destinati inevitabilmente a sgretolarsi.