Pubblica amministrazione - Espropriazioni per pubblica utilità -  Giuseppe Spanò - 13/06/2018

Espropri: criteri per la determinazione dell'indennità - Cass. civ., sez. I, 9.5.2018, n. 11196

La recentissima sentenza in esame statuisce che l'unico criterio utilizzabile ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, sia per i suoli edificabili che per quelli inedificabili, è quello della piena reintegrazione patrimoniale commisurata al prezzo di mercato, sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del suolo. È un accertamento di fatto che, nella specie sottoposta all'attenzione della Corte, i giudici di merito hanno compiuto valutando le caratteristiche peculiari del terreno "ubicato in pieno centro abitato, ben servito da ospedali e mercati e ben collegato allo svincolo autostradale".
Ne consegue che non è ammissibile per la stima un criterio, come il valore agricolo, diverso da quello di mercato.
Come puntualizzato dalla Corte costituzionale (sent. n. 181/2011, al p. 8 del considerato in diritto), il comma 1 del citato art. 40 "concerne l'esproprio di un'area non edificabile ma coltivata" (il caso di area non coltivata è invece previsto dal secondo comma), in relazione alla quale il criterio del valore agricolo è stato ritenuto conforme a Costituzione in ragione della mancata previsione dei VAM e della concretezza del riferimento normativo alle colture effettivamente praticate sul fondo e al valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, anche in relazione all'esercizio dell'azienda agricola. Ciò significa che quando il bene espropriato non sia effettivamente coltivato, come nel caso in esame in cui l'area è adibita a parcheggio e servizi complementari, siamo evidentemente fuori dall'ambito applicativo del primo comma del citato art. 40. E comunque il riferimento al "valore agricolo" dei terreni coltivati fotografa nient'altro che il concreto valore di mercato di una determinata tipologia di beni agricoli o inedificabili (quelli "coltivati"), ma non reintroduce in alcun modo un criterio astratto e diverso da quello del valore di mercato (v. Cass. n. 355 del 2017).
Nel nuovo contesto normativo che ha ripristinato il criterio del valore di mercato, torna di attualità il principio secondo cui per determinare detto valore "il metodo di stima sintetico-comparativo è quello che più di ogni altro risponde ai criteri di legge, a norma dei quali occorre accertare quale sarebbe stato presumibilmente il prezzo del bene espropriato alla data di riferimento, in base al punto di incontro della domanda e dell'offerta di beni similari, quale che ne fossero le ragioni. Di fronte alla realtà del mercato, quindi, diventa del tutto irrilevante accertare, facendo ricorso al criterio analitico-ricostruttivo, il prezzo che, indipendentemente dall'andamento del mercato, l'acquirente sarebbe stato disposto a sborsare per l'acquisto del terreno, in base alle costruzioni che su di esso avrebbe potuto realizzare in un certo periodo di tempo e nel rispetto della legge. Ne consegue che, stante il carattere assorbente del criterio sintetico-comparativo, il giudice di merito che se ne avvalga non è tenuto a motivare le ragioni della sua preferenza rispetto a quello, del tutto sussidiario, analitico-ricostruttivo" (Cass. n. 2392 e 3799 del 1990, n. 4080 del 1989, n. 1784 del 1984, n. 1218 del 1983, n. 1311 del 1980).