Responsabilità civile - Generalità, varie -  Antonello Negro - 03/03/2018

Immissioni intollerabili e colpa del locatore – Cass., III Sez. Civ., ord. 4908/18

Una società concedeva in locazione l’immobile di sua proprietà ad un conduttore che lo utilizzava per la gestione di un bar.

Da detto locale provenivano immissioni sonore intollerabili la cui vittima citava in giudizio sia il conduttore che il locatore al fine di far cessare la predetta condotta ed ottenere il risarcimento del danno subito.

Con la pronuncia in esame, la Suprema Corte ha evidenziato che la legittimazione passiva del proprietario può eventualmente sussistere, ma non comporta l’automatica responsabilità per la domanda volta al risarcimento del danno.

L’accoglimento della suddetta domanda nei confronti del proprietario/locatore, infatti, ha quale presupposto la sussistenza dell’elemento soggettivo della colpa e del nesso di causalità - e non di mera occasionalità – tra la concessione in locazione ed i danni vantati.

Per la condanna del proprietario, dunque, è necessario che lo stesso abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, non essendo sufficiente l’omessa formale diffida ad adottare gli interventi necessari per evitare danni a terzi.

Il proprietario - ha proseguito la Suprema Corte - non aveva un obbligo di intervento o di vigilanza derivante da norme positive o contrattuali, ragion per cui sarebbe stato eventualmente responsabile solo se al momento della concessione in locazione avesse potuto prevedere, con l’ordinaria diligenza, che il conduttore avrebbe – con ragionevole certezza – arrecato danni a terzi provocando intollerabili immissioni.

In assenza di tale prova, non è possibile affermare una responsabilità del proprietario ex art. 2043 c.c.

La Corte di Cassazione, quindi, ha formulato il seguente principio di diritto: “il proprietario di un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all'art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività”.