Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 15/12/2017

Interruzione dell'usucapione: privazione del possesso per oltre un anno e riconoscimento del diritto del proprietario

A mente del punto 5, primo comma, articolo 2653 del codice civile, gli atti e le domande che interrompono il corso dell'usucapione di beni immobili sono suscettibili di trascrizione: così, ad esempio, la domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e ad ottenere l’arretramento della sua costruzione - tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell’attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e ad impedirne tanto l’esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, essa, infatti, ha natura di “actio negatoria servitutis” (cfr, anche il volume "USUCAPIONE DI BENI MOBILI ED IMMOBLI", Riccardo Mazzon, seconda edizione, Rimini 2017) - è soggetta a trascrizione, tanto ai sensi dell’art. 2653 n. 1 c.c. (suscettibile di interpretazione estensiva ed applicabile anche alle domande dirette all’accertamento negativo dell’esistenza di diritti reali di godimento), quanto, appunto, a mente del successivo n. 5, che dichiara trascrivibili le domande che

“interrompono il corso dell’usucapione su beni immobili” (Cass. civ. Sez. II, 15/05/2015, n. 10005 CED Cassazione, 2015; conforme: Cass. civ., Sez. U., 12 giugno 2006, n. 13523, DeG, 2006, 35, 26; GCM, 2006, 6; GI, 2007, 4, 935; RGE, 2007, 3, 1016; CIV, 2008, 7-8, 20).

Premesso inoltre che, in tema di interruzione dell'usucapione - poiché il possesso non richiede, per il suo permanere, il costante, materiale rapporto con la cosa che ne costituisce l'oggetto, essendo sufficiente la disponibilità del godimento della cosa stessa da parte del possessore, non contrastata da terzi - la semplice assenza di manifestazioni del predetto rapporto materiale per un dato periodo, anche se provata, non è di per sé idonea a dimostrare la volontaria dismissione del possesso, la quale deve essere assolutamente univoca per produrre l'indicata interruzione, l'usucapione è altresì interrotta, per espresso disposto dell'articolo 1167 del codice civile, quando il possessore risulti privato del possesso per oltre un anno; la norma in esame si riferisce al caso di perdita del possesso per fatto del terzo o per cause naturali, ma non è applicabile nella diversa ipotesi di abbandono (della cosa posseduta) per atto volontario del possessore, né incide in ambito di espropriazione per pubblica utilità, poiché la interruzione del possesso può derivare solo da situazioni di fatto che ne impediscano materialmente l'esercizio, e non da vicende giudiziali tra l'intestatario della titolarità del bene e i terzi, che non comportano alcuna conseguenza nella continuità del possesso.

La regola è senz'altro applicabile anche ai diritti reali limitati: costituisce, ad esempio, causa interruttiva dell'usucapione di una servitù di passaggio la perdita del possesso per oltre un anno, che si verifica ogni qualvolta il possessore venga posto nell'obiettiva impossibilità di continuare ad esercitare il possesso, sia per fatto del terzo che per eventi naturali.

Quanto al riconoscimento del diritto del proprietario, effettuato da parte del possessore, interrompe anch'esso, in generale (ma vedi, amplius, infra), il decorso del tempo utile all'usucapione del bene; si pensi, ad esempio, alla domanda con la quale il privato, nel possesso di un immobile, ne chieda la concessione alla pubblica amministrazione, ancorché con la contestuale affermazione di un diritto di proprietà che assuma in precedenza acquistato: essa osta a che il protrarsi del godimento di detto bene sia idoneo a completare il periodo di tempo necessario all'usucapione, atteso che, contenendo detta istanza un implicito riconoscimento all'attuale diritto dominicale dell'amministrazione medesima, quell'ulteriore godimento non è qualificabile come possesso, difettando il requisito dell'"animus rem sibi habendi".

Il riconoscimento del diritto del proprietario, per esser idoneo ad interrompere il decorso del tempo utile all'usucapione del bene, pur potendo risultare anche da una manifestazione tacita (purché univoca: nella pronuncia infra identificata, è stato negato ad esempio che, per il solo fatto dell'utilizzo del plurale nelle missive indirizzate al proprietario confinante, nelle quali ci si obbligava ad eliminare affacci e luci abusive, il mittente avesse manifestato anche la volontà della propria consorte di dismettere le predette servitù illegittime in favore dell'immobile di proprietà esclusiva di quella) di volontà, deve provenire dal possessore o da un suo rappresentante e, quale atto unilaterale non recettizio incompatibile con la volontà di godere del bene uti dominus, può essere diretto anche verso terzi estranei, senza richiedere per la sua efficacia di essere dai terzi accettato.

Pacificamente, inoltre, ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, idoneo ad interrompere il termine utile per il verificarsi dell'usucapione (ai sensi degli articoli 1165 e 2944 del codice civile), non risulta sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare; per altro verso, gli atti di riconoscimento del diritto altrui, interruttivi del termine utile per l'usucapione, possono essere provati anche per testimoni, in mancanza di specifica disposizione normativa contraria o limitativa al riguardo.

E’ necessario avvertire come, con estrema semplificazione della fattispecie oggetto di disamina (l'incidenza delle trattative, volte all'acquisto del bene, ed intercorse tra proprietario e possessore che tale bene intenda usucapire), la Suprema Corte, anche recentemente, ha affermato che le trattative volte all’acquisto di un bene, tra il proprietario dello stesso e chi materialmente lo possiede, comportano da parte di quest’ultimo un implicito riconoscimento dell’altruità del diritto, incompatibile con la volontà di ulteriore godimento "uti dominus",

“con conseguente interruzione del possesso ai sensi dell’art. 1165 c.c. in relazione all'art. 2944 c.c. (Cass. civ., sez. II, 30 giugno 2008, n. 17858, DeG, 2008),

sulla base dell'assunto che, trattandone l'acquisto, il possessore manifesterebbe inequivocabilmente di riconoscere l'altrui proprietà del bene posseduto (nella pronuncia che segue, ad esempio, è stata confermata la sentenza impugnata che, nell'escludere l'animus possidendi da parte del possessore, aveva rilevato che il medesimo aveva trattato l'acquisto della proprietà del bene, così manifestando non solo di essere a conoscenza dell'appartenenza del bene ad altri, ma anche di riconoscere l'altrui proprietà):

“in tema di usucapione, ai sensi dell'art. 1165 c.c. in relazione all'art. 2944 c.c., il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore, quale atto incompatibile con la volontà di godere il bene uti "dominus", interrompe il termine utile per l'usucapione” (Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2006, n. 25250, GCM, 2006, 11).

In realtà, la fattispecie è carica d'insidie, nel senso che le predette trattative (volte all'acquisto del bene) potrebbero semplicemente evidenziare soltanto un'ammissione sull'incertezza del diritto ovvero il desiderio di consolidare in proprio favore una situazione ancora in via di sviluppo; ed, in effetti, affinché il riconoscimento del diritto reale sia idoneo ad interrompere il termine utile per usucapione, non è sufficiente che il possessore con l'atto di riconoscimento mostri di conoscere il soggetto cui appartiene il diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che egli, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata e per i fatti nei quali essa è implicita, manifesti la volontà di attribuire il diritto reale al suo titolare; ecco perché non integrano tale riconoscimento le proposte transattive ed, in genere, tutte quelle dichiarazioni dalle quali si può ricavare soltanto un'ammissione sull'incertezza del diritto o il desiderio di consolidare in proprio favore una situazione ancora in via di sviluppo, ma non l'intenzione esplicita o implicita di riconoscere l'inesistenza del proprio diritto e di troncare, quindi, il decorso dell'usucapione.

Quanto alla giurisprudenza più recente, essa è esplicita nel determinare che la rinunzia, per iscritto, all'usucapione (nell’esempio: di una servitù di passaggio non ancora giudizialmente accertata) è opponibile all'avente causa dal titolare del fondo dominante, indipendentemente dalla sua comunicazione al successivo acquirente, ancora non esistente, ovvero dall'osservanza dell'onere della trascrizione, trattandosi di rinunzia proveniente, all'epoca della sua esplicitazione, dal legittimo proprietario del fondo dominante,

“né potendo esigersi una trascrizione della rinunzia in mancanza della trascrizione dell'atto di acquisto della servitù”.

(Cass. civ. Sez. II, 30/05/2016, n. 11158 CED Cassazione, 2016; si vedano anche: Trib. Messina, sez. I, 6 aprile 2006, GlocMessina, 2006; Cass. civ., sez. II, 23 giugno 2006, n. 14654, GCM, 2006, 7-8 CIV, 2008, 7-8, 20 - Conforme - Cass. civ., sez. II, 27 maggio 2010, n. 13002, GCM, 2010, 5, 826 – conforme - Cass. civ., sez. II, 10 settembre 2004, n. 18207, GCM, 2004, 9 – conforme - Cass. civ., sez. II, 1 marzo 1993, n. 2520, GCM, 1993, 413 – conforme - Cass. civ., sez. II, 30 novembre 1989, n. 5264, GCM, 1989, 11 – conforme - Cass. civ., Sez. U., 14 gennaio 1987, n. 192, GCM, 1987, 1 – conforme - Cass. civ., sez. II, 7 maggio 1982, n. 2842, GI, 1983, I,1,86; FI, 1983, I, 2249;GCM, 1982, 5 – conforme - Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1997, n. 2590, GCM, 1997, 449; GI, 1998, 1389; Cass. civ., sez. II, 13 agosto 1985, n. 4428, GCM, 1985, 8-9 – conforme: Cass. civ., sez. II, 10 settembre 2004, n. 18207, GCM, 2004, 9 – conforme - Cass. civ., sez. I, 7 maggio 1987, n. 4215, GCM, 1987, 5 – conforme: Cass. civ., sez. II, 26 marzo 2008, n. 7847, GCM, 2008, 3, 461; DeG, 2008; Cass. civ., sez. I, 12 aprile 1984, n. 2352, GCM, 1984, 3-4; Cass. civ., sez. II, 10 settembre 2004, n. 18207, GCM, 2004, 9). (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 1984, n. 3234, GCM, 1984, 5; Cass. civ., sez. II, 8 giugno 1984, n. 3452, GCM, 1984, 6; Cass. civ., sez. II, 6 giugno 1983, n. 3836, GCM, 1983, 6 – conforme: Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1980, n. 228, GCM, 1980, 1 – conforme: Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1981, n. 6349, GCM, 1981, 11; Cass. civ., sez. III, 4 aprile 2001, n. 4977, GCM, 2001, 695). ” (Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1981, n. 6349, GCM, 1981, 11; Cass. civ., sez. III, 12 maggio 1992, n. 5634, GI, 1993, I, 1, 2004; GCM, 1992, 5; Cass. civ., sez. II, 15 marzo 1982, n. 1682, GCM, 1982, 3.