Responsabilità civile - Responsabilità civile -  Valeria Cianciolo - 23/09/2017

La responsabilità del notaio. Nota Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 3, ordinanza 21 settembre 2017, n. 21953  

Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo. Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità "ex contractu" per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità.

E’ quanto sancito dalla sentenza in epigrafe (in calce alla nota).

E’ d’uopo, a questo punto, provare a tracciare lo statuto del notaio del XXI secolo.

La responsabilità del notaio, come è noto,  si estenda ben oltre l’attività di redazione del rogito, per concretizzarsi soprattutto con riferimento alle varie attività preparatorie e successive allo stesso, necessarie perché l’atto possa concretamente raggiungere il proprio scopo nella maniera più rispondente agli interessi dei soggetti coinvolti. 

Qui non ci si riferisce solamente alle classiche ipotesi della trascrizione o iscrizione di diritti incompatibili con quello che dovrebbe essere oggetto del rogito, in quanto possono pure emergere fattispecie ulteriori, come dimostra il caso considerato dove l’omissione del notaio consisteva nella mancata rilevazione  del pignoramento trascritto sull’immobile e della procedura esecutiva in corso: gli obblighi del notaio «vanno ben al di là della diligenza media», dovendo egli garantire anche «il compimento delle attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti»[1]. L’esame della giurisprudenza dimostra come si individui nel notaio il «soggetto che si deve assicurare per il ristoro di qualsiasi danno», a cui «si impone la responsabilità relativa come incentivo ad assicurarsi per l’“errore” professionale, il quale diviene sempre più indipendente dalla colpa, e sempre più oggettivo» [2].

Tra gli obblighi qualificanti l’attività notarile vi sono quello di informazione e quello di consulenza[3]. L’art. 47 della cosiddetta legge notarile, ossia la norma che apre il titolo III relativo alla disciplina degli atti notarili, stabilisce che il notaio deve “indagare” la volontà delle parti.

La giurisprudenza ritiene che, non essendo tale professionista “un destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti, contenuto essenziale della sua prestazione professionale è il c.d. dovere di consiglio[4]. Il notaio, dunque, da un lato, deve comprendere ed esaminare attentamente e personalmente la volontà negoziale dei suoi assistiti e, dall’altro, deve informare questi ultimi delle possibili conseguenze di quanto voluto. Inoltre, nell’attività notarile preparatoria alla stipula del rogito si ritiene compresa anche la proposta di impostazioni alternative e/o migliorative rispetto a quelle prospettate dalle parti, garantite dalla posizione di imparzialità e terzietà[5].

La responsabilità del notaio è ingaggiata non soltanto, sul piano contrattuale[6], dall’inadempimento di obblighi di prestazione o di protezione assunti nei confronti delle parti, dei diretti beneficiari dell’atto e dei propri clienti, ma anche, sul piano extracontrattuale [7], dalla violazione del «dovere di attenzione verso qualsiasi prevedibile attore che possa essere stato danneggiato da atti o omissioni del professionista»[8].

Oggi, a differenza di quanto si era deciso in un recente passato[9], il notaio non è più esente dall’obbligo delle visure anche allorché si sia limitato ad autenticare le firme delle parti contraenti poste in calce ad una scrittura privata predisposta dalle stesse. Così, può essere considerato responsabile anche là dove vi sia stata una particolare difficoltà pratica nella consultazione dei registri (essendo inapplicabile l’art. 2236 c.c., poiché si tratta, nella specie, di un problema di diligenza, e non di perizia)[10] o allorché gli stessi non siano stati aggiornati, in quanto comunque tenuto ad informare le parti ed a renderle consapevoli dei rischi conseguenti alla stipula dell’atto[11].

L’indagine del notaio deve riguardare l’intero ventennio anteriore alla stipula, senza fermarsi alla data dell’eventuale ultimo atto[12]. Anche l’espresso esonero da tali obblighi non sempre potrà avere una piena efficacia liberatoria, non potendo assurgere a mera clausola di stile: la dichiarazione deve provenire da tutte le parti coinvolte nell’atto, che siano state adeguatamente informate sui rischi ai quali si espongono, e dovrà essere sorretta da motivazioni serie, come, ad es., i particolari motivi d’urgenza che hanno indotto le parti a stipulare l’atto.

In ogni caso il professionista non è esonerato da responsabilità allorché, con la diligenza di cui al comma 2 dell’art. 1176 c.c., avrebbe potuto essere in grado di rilevare o, anche soltanto, di sospettare l’esistenza di formalità pregiudizievoli dell’interesse delle parti[13].

 

 

Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 3, ordinanza 15 giugno – 21 settembre 2017, n. 21953
Presidente Amendola – Relatore Rubino

Ragioni in fatto e in diritto della decisione

Il notaio B.A. propone ricorso per cassazione articolato in due motivi e illustrato da memoria avverso la sentenza n. 650/2015, depositata in cancelleria il 15.5.2015 dalla Corte d’Appello di Catanzaro, nei confronti di M.I. , E.S. , G.A. , S.F. e D.M. , i quali resistono con controricorso.
Il notaio veniva evocato in giudizio dagli odierni controricorrenti per responsabilità professionale e risarcimento danni, per aver omesso le necessarie verifiche ipocatastali nel trasferire loro la proprietà di diversi appezzamenti di terreno, di proprietà di Mi.Lu. , trasferendo loro gli immobili benché già assoggettati a pignoramento immobiliare.

Il Tribunale di Rossano, con sentenza confermata dalla Corte d’appello di Catanzaro, condannava il notaio a risarcire il danno, pari all’importo pagato dagli acquirenti al creditore procedente in sede di transazione, per ottenere la cancellazione del pignoramento.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 cod. proc. civ., su proposta del relatore, in quanto ritenuto manifestamente infondato.
Il Collegio, all’esito della camera di consiglio, preso atto delle argomentazioni contenute nella memoria del ricorrente, ritiene di condividere la soluzione proposta dal relatore.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell’art. 1218 c.c. nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio.

Sostiene che il pagamento del prezzo era avvenuto già in un momento precedente alla stipula del contratto definitivo e che questa circostanza, benché emergente dai fatti allegati in causa non sia mai stata presa in considerazione nella sua giusta rilevanza che sarebbe questa: poiché il prezzo di vendita era già stato saldato prima dell’intervento del notaio, un più accurato controllo da parte del professionista, accertante l’esistenza del pignoramento trascritto sull’immobile e la procedura esecutiva in corso non avrebbe avuto alcuna incidenza causale sul verificarsi del danno, atteso che gli acquirenti avevano già pagato l’intero prezzo.

Con il secondo motivo, il professionista denuncia la violazione degli artt. 1223, 1224, 1282 c.c. e degli artt. 112,115 e 116 c.p.c. ed in particolare che abbia errato la corte di merito nella quantificazione del danno. Sostiene che non si sia tenuto conto degli arresti costituiti da Cass. n. 18244 del 2014 e 16905 del 2010, sulla base dei quali, essendo stato già integralmente pagato il prezzo prima della stipula, il danno poteva essere commisurato al massimo ai costi del rogito, essendo il pagamento del prezzo afferente ad una serie causale autonoma e indipendente dall’intervento del notaio.

Il ricorso nel suo complesso è manifestamente infondato, senza che ciò porti a contraddire le precedenti affermazioni di questa Corte in tema di responsabilità notarile: in primo luogo, la questione della rilevanza del momento in cui avvenne il pagamento del prezzo, che si assume essere avvenuto prima del rogito, è questione nuova, non oggetto di diretta discussione nelle fasi di merito.


Quanto al secondo motivo, essendo stato accertato nel giudizio di merito che una responsabilità per negligenza del notaio esistesse, e che fosse relativa al non aver preventivamente verificato, e reso edotti i clienti, dell’esistenza non solo di una iscrizione ipotecaria ma anche di un pignoramento sui tre terreni oggetto di acquisto contestuale da unico proprietario, ed accertato che gli stessi, per liberare i terreni acquistati dal vincolo del pignoramento, hanno pagato un determinato importo al creditore procedente, la condanna del professionista al risarcimento del danno non viola i principi più volte affermati da questa Corte, in quanto essa è volta a porre i danneggiati nella situazione nella quale si sarebbero trovati se effettivamente, come erroneamente detto loro, avessero acquistato l’immobile libero da pesi e vincoli, ovvero volta a reintegrarli della somma della quale si sono dovuti privare - a parte il prezzo della vendita - per liberare dal vincolo l’immobile che era stato garantito loro come libero.

Vale cioè il principio secondo il quale per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo. Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità "ex contractu" per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass. n. 24733 del 2007).

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo. Atteso che il ricorso per cassazione è stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, ed in ragione della soccombenza della ricorrente, la Corte, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente a rifondere le spese legali alla parte controricorrente, nella misura di Euro 3.200,00 oltre 200,00 per esborsi, accessori e contributo spese generali al 15 %.

Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

 

[1] P.G. Monateri, La responsabilità civile, in Tratt. dir. civ. diretto da R. Sacco, Torino, 1998, 785.

[2] P.G. Monateri, op.cit.

[3] Si occupa approfonditamente di tale funzione del notaio S. Tondo, Dovere per il notaio di informazione e consulenza, in Studi e materiali, 2002, 1, 315 ss.

[4] Cass., 29 marzo 2007, n. 7707, in Vita not., 2007, 2, 839.

[5] L’art. 41 del cosiddetto Codice deontologico notarile stabilisce che “nella esecuzione della prestazione il notaio deve tenere un comportamento imparziale, mantenendosi in posizione di equidistanza rispetto ai diversi interessi delle parti e ricercandone una regolamentazione equilibrata e non equivoca, che persegua la finalità della comune sicurezza delle parti stesse”.

[6] Per tutti, G. Alpa, Aspetti attuali della responsabilità del notaio, in Riv. not., 1984, 992.

[7] Questa qualificazione è ribadita da Cass., 23 ottobre 2002, n. 14934, in Nuova giur. civ. comm., 2004, I, 112. Non così, Trib. Monza, 17 novembre 2003, in Giur. merito, 2004, 680, che tende ad estendere l’applicabilità delle norme in tema di responsabilità contrattuale anche a soggetti diversi dalle parti contrattuali in forza della teoria del contatto sociale.

[8] P.G. Monateri, La responsabilità civile, in Tratt. dir. civ. diretto da R. Sacco, Torino, 1998, 779.

[9] Cass., 22 marzo 1994, n. 2699, in Giust. civ., 1994, I, 2217.

[10] Cass., 27 ottobre 2011, n. 22398, in Vita not., 2012, I, 367.

[11] Cass., 26 gennaio 2004, n. 1330, in Giust. civ., 2005, I, 808.

[12] Cass., 2 marzo 2005, n. 4427, in Foro it., 2005, I, 2045.

[13] Cass., 2 luglio 2010, n. 15726, in Guida al dir., 2010, 35, 47; Trib. Bari, 16 marzo 2004, in Foro it., 2004, I, 1930.