Affermata la natura aquiliana del danno, si è confermato che tutti i condomini sono responsabili in concorso, avendo l"obbligo di provvedere alla riparazione quale conseguenza dell"obbligo generale di conservare i beni comuni, indipendentemente dall"indagine sulle effettive colpe.

Per la Cassazione non rileva che il lastrico solare sia di proprietà o in uso esclusivo ad un solo condomino. In quanto copertura dell"intero edificio alla sua riparazione o ricostruzione sono obbligati tutti i condomini. Parallelamente, se per difetti di manutenzione il lastrico solare è deteriorato e ciò causa danni a terzi (eventualmente uno stesso condomino), ne rispondono tutti in solido, perché inadempienti alla funzione di conservazione.

Già le Sezioni Unite si erano pronunciate in tal senso nel 1997.

Tuttavia alcune decisioni successive hanno ritenuto che la vicenda dei danni da infiltrazioni del lastrico solare andasse risolta applicando la norma del danno cagionato da cose in custodia mentre gli artt. 1223 e 1226 c.c. si riferirebbero all"utilità tratta dai beni (e alla ripartizione delle spese) e non ai criteri per distribuire la responsabilità per danni perché il risarcimento prescinderebbe da ogni considerazione sull"utilità tratta dal pregiudizio arrecato e, quindi, sarebbe inapplicabile l"art. 1226 c.c. Si è obiettato che gli obblighi di contribuzione gravanti sui condomini riguardano l"utilità che essi traggono dai beni comuni e non l"allocazione del danno subito da terzi e sarebbe scorretto applicare queste norme per ripartire il danno. Semmai, se la responsabilità sia dell"intero condominio, il risarcimento graverà in base ai criteri millesimali senza evocare la normativa prevista ad altro scopo.

Le Sezioni Unite hanno invece chiarito che «In tema di condominio negli edifici, allorquando l"uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell"appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l"usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell"art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell"intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello) ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all"amministratore l"adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all"assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria».
Le spese relative ai danni causati dalle infiltrazioni, pertanto, «salvo la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all"uno o all"altro», devono essere ripartite secondo il criterio di imputazione previsto dall"art. 1126 c.c.: un terzo a carico del proprietario (o dell"usuario) esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Le Sezioni Unite affermano che vi è un concorso tra due tipi di responsabilità. Il proprietario o usuario esclusivo risponde ai sensi dell"art. 2051 c.c., mentre, tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico posto a copertura dell"edificio, è configurabile una responsabilità concorrente del condominio, nel caso in cui l"amministratore ometta l"attivazione di obblighi conservativi delle cose comuni o quando l"assemblea sia inerte.

La Corte precisa che se la previsione legislativa del concorso di spese di cui all"art. 1126 c.c. trova la giustificazione nella diversità di utilizzazione della cosa comune, altrettanto non può dirsi per i danni che dalla mancanza di manutenzione derivino alle proprietà sottostanti o a terzi.
Chi ha l"uso esclusivo si trova in una posizione del tutto specifica che lo costituisce quale custode, con il conseguente insorgere di una responsabilità ex art. 2051 c.c. Per la sussistenza di tale responsabilità è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, mentre non assume rilievo la condotta del custode e l"osservanza o meno di un obbligo di vigilanza.

Il danneggiato è un terzo che subisce un danno per l"inadempimento dell"obbligo di conservazione della cosa comune: ciò depone per la natura extracontrattuale della responsabilità indipendentemente da rapporti di tipo obbligatorio tra la cosa e il proprietario. In particolare trattasi di responsabilità ex art. 2051 c.c. per quanto concerne il rapporto tra soggetto responsabile e cosa che ha cagionato l"evento oppure dell"art. 2043 c.c. con riferimento al comportamento inerte di chi fosse tenuto alla manutenzione.

Il lastrico solare per la parte apparente, e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell"uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell"edificio o di parte di esso. Pertanto, il titolare dell"uso esclusivo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il condominio è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell"edificio

In assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, e tenuto conto che l"esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione - necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni - richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all"uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell"interesse dell"intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante.

Dalla natura di responsabilità extracontrattuale deriva che il terzo danneggiato può agire nei confronti di qualunque condomino (non pro quota, bensì) per l"intero importo, ma non nei confronti di chi abbia acquistato l"alloggio dopo il loro verificarsi. 

Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza 28 aprile – 10 maggio 2016, n. 9449 - Presidente Rovelli – Relatore Petitti