Le Sezioni Unite sono intervenute sulla disciplina applicabile in punto di responsabilità e di ripartizione delle spese nel caso in cui un lastrico solare di proprietà individuale provochi infiltrazioni alla proprietà sottostante.

La problematica è già stata affrontata nel 1997 sempre dalle Sezioni Unite che hanno decretato l"esistenza di una obbligazione propter rem in capo al proprietario esclusivo del lastrico e al condominio, in considerazione della funzione di copertura dell"edificio del lastrico ove i danni fossero causati dalla mancanza di manutenzione.

E" stata reputata, in tale decisione, operante una responsabilità di natura contrattuale da ripartirsi ex art. 1126 c.c. secondo l"enunciato principio di diritto : "poiché il lastrico solare dell"edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito ad uso esclusivo ad uno dei condòmini, all"obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all"appartamento sottostante per le infiltrazioni d"acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall"art. 1126 c.c.".

 Nonostante la citata pronunzia del massimo Organo nomofilattico, si è creata negli anni a seguire una giurisprudenza di segno diametralmente opposto che inquadra la problematica nell"alveo della responsabilità extracontrattuale di cui all"art. 2051 c.c. concorrente tra il proprietario del lastrico e il condominio.

La Sezione seconda della Suprema Corte, investita nuovamente della questione, preso atto delle perplessità emerse successivamente alla pronuncia del 1997, allo scopo di sollecitare un ripensamento sulla natura giuridica della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo e la conseguente risarcibilità dei danni, ha rimesso alle sezioni Unite per sanare il contrasto.

Le Sezioni Unite, hanno adottato un indirizzo intermedio tra i due precedenti esposti. Il Collegio Unito ha ritenuto condivisibile la tesi che sostiene la responsabilità ex articolo 2051 c.c., relativamente alla posizione del soggetto che di tale lastrico abbia l"utilizzo esclusivo, sottolineando, in particolare, l"indebita applicazione degli articoli 1123 e 1126 c.c., che vengono interpretati dalla sentenza del 1997, non più come norme che disciplinano la ripartizione delle spese interne, ma come fonti da cui scaturiscono le obbligazioni propter rem.

Ha ritenuto, inoltre, che stante la funzione specifica del lastrico, quale copertura dell"edificio condominiale, debba essere configurata anche una responsabilità concorrente del condominio qualora l"Amministratore non si attivi per la conservazione delle cose comuni, o qualora l"Assemblea del condominio non deliberi opere di manutenzione straordinaria necessarie.

Le Sezioni Unite, inoltre, identificano i punti critici della soluzione adottata in precedenza nel 1997 soffermandosi sulla circostanza che la situazione in cui emerge un danno a un terzo per effetto della violazione di un obbligo di custodia e del dovere di manutentere la cosa comune, non può essere disciplinata come un rapporto di tipo obbligatorio

Infatti, il proprietario-condomino dell"appartamento danneggiato dalla cosa comune (anche se utilizzata esclusivamente da altro condomino) è un terzo e, quindi, ne deriva una responsabilità di tipo extracontrattuale da suddividersi tra il proprietario del lastrico e il condominio.

Le posizioni del proprietario del lastrico e del condominio sono differenti poiché il primo è tenuto agli obblighi di custodia avendo un rapporto diretto con il bene, mentre il condominio (artt. 1130 e 1135 c.c.) è obbligatoriamente tenuto a porre in essere tutti quegli atti conservativi e manutentivi alle parti comuni dell"edificio.

Infine specifica la Corte che il danneggiato può agire nei confronti del singolo condomino, per responsabilità solidale ai sensi dell"art. 2055 c.c., richiamando la precedente pronunzia N. 1674/2015, ove è stato affermato che il risarcimento dei danni da cose in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale e che devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili.

Questo è il nuovo dogma sull"argomento.

Senz"altro condivisibile l"applicazione dell"art. 2051 c.c. in capo al condomino che ha l"uso esclusivo, o prevalente, del lastrico.

Più ermetiche, invece, le considerazioni svolte sull"applicazione degli artt. 2055, 1130 e 1135 c.c.

In primo luogo le Sezioni Unite "si dimenticano" di affermare che anche in capo al condominio dovrebbe essere ricollegato il medesimo titolo di responsabilità per custodia di cui all"art. 2051 c.c. poiché i controlli necessari di cui discorre l"art. 1130 c.c., cui fanno riferimento gli Ermellini, si estrinsecano, senza ombra di dubbio, in un obbligo di custodia.

Eguale perplessità deriva dall"affermazione svolta dagli Ermellini in merito all"applicabilità dell"art. 2055 c.c. Tale asserzione, coniugata con la responsabilità del condomino ex art. 2051 c.c., e stanti le note dinamiche condominiali, andrà a coinvolgere anche i condomini favorevoli ai lavori di manutenzione del lastrico. Si crea, così, una situazione perversa di disequilibrio.

Infine le Sezioni Unite "ignorano" completamente il postulato dell"art. 1134 c.c. che qualifica eccezionale l"iniziativa del singolo condomino senza la previa autorizzazione del condominio o dell"amministratore.