Consumatori - Consumatori -  Valeria Cianciolo - 02/11/2017

Le spese urgenti nei condomini.

Un condomino, che esercitava una attività alberghiera all’interno di uno stabile, poneva in essere una serie di attività di manutenzione ordinaria e straordinaria sulle parti comuni.

La Suprema Corte, nell’accogliere il reclamo, rilevava come il caso di richiesta di rimborso spese da parte di un condomino per interventi sulle parti comuni, «trova la sua disciplina nell’art. 1134 c.c., in base al quale il diritto è riconosciuto soltanto per le spese urgenti e non in base al mero dato della trascuratezza degli alti condomini».

La norma - solo formalmente modificata dalla L. n. 220 del 2012, che non ha inciso sulla sostanza della disposizione -  sembra riconoscere, seppure in ambiti ristretti, anche al singolo condomino un autonomo potere di amministrazione, il cui esercizio vincola tutti i condomini al pari di quello posto in essere dall'amministratore o deliberato dall'assemblea. 

La partecipazione del singolo condomino all'attività amministrativa (intesa come serie coordinata di atti) è esclusa dalla norma in esame che legittima l'iniziativa del condomino unicamente in casi particolari, quelli di urgenza. D'altro canto, a questa conclusione, non si potrebbe efficacemente obiettare che l'art. 1134 non mette in discussione, né limita la suddetta partecipazione, ma disciplina soltanto il profilo relativo al rimborso delle spese sostenute, cosicché non precluderebbe al singolo condomino il potere di compiere atti di amministrazione e di effettuare qualunque tipo di spesa, ma solo la possibilità di chiedere il rimborso di quelle spese che non rivestano il carattere di urgenza; infatti, si osserva, una simile interpretazione a contrario della norma contrasta con il principio - che governa l'attività amministrativa svolta dall'amministratore o deliberata dall'assemblea, o anche quella compiuta dal singolo condomino su autorizzazione dell'amministratore - in virtù del quale le spese dell'amministrazione sono imputate al condominio nel suo complesso e ripartite tra i singoli condomini secondo i criteri di cui agli artt. 1123 ss.

Per ottenere il rimborso è il condomino, che vi abbia provveduto, a dover provare l'urgenza della spesa, ossia la necessità, che implica una valutazione riservata al giudice di merito, di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini ( C. 27519/2011; C. 21015/2011; C. 4364/2001; C. 7181/1997; T. Bari 20.10.2008; T. Genova 22.5.2007; T. Catania 30.5.2006).

Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle parti comuni cessa quando si tratta di opere urgenti; tali sono quelle che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune.

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 febbraio – 30 ottobre 2017, n. 25729

Presidente Bianchini – Relatore Besso Marcheis

Fatti di causa

  1. La società M.G. ha ottenuto nei confronti di Ub. Do. un decreto di ingiunzione a pagare una somma di denaro a titolo di pagamento, pro quota, di spese che la ricorrente assumeva di aver sostenuto per la manutenzione ordinaria e straordinaria di parti e impianti comuni compresi nel complesso immobiliare denominato Condominio Eurotel Capo Caccia, al cui interno la società esercitava un'attività alberghiera.

Do. ha instaurato giudizio di opposizione, chiedendo la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, domanda di indennizzo dell'utilizzo esclusivo dei beni comuni. L'opposizione si è chiusa con il rigetto, da parte del Giudice di pace di Alghero, delle domande proposte da Do..
2. Contro tale decisione Do. ha proposto appello: il Tribunale di Sassari, con sentenza del 1 dicembre 2011, ha respinto l'impugnazione.
3. Do. propone ricorso in cassazione, articolato in sei motivi. La parte intimata non ha proposto difese.
Parte ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

Ragioni della decisione

  1. Con il primo motivo è denunciata la violazione dell'articolo 1134 c.c. nonché motivazione omessa/insufficiente/ contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio: il giudice d'appello avrebbe errato nel ritenere richiedibili al ricorrente spese sostenute dalla società M.G. per il suo esclusivo godimento di parti comuni e comunque nel ritenere sussistente il requisito dell'urgenza ex art. 1134.
    Il motivo è da ritenersi fondato, in conformità a quanto questa Corte ha già statuito, in cause sovrapponibili alla presente (cfr. Cass. 20151/2013, nonché più di recente Cass. 9177/2017). Il Tribunale ha sì ritenuto che, trattandosi di un condominio, il rimborso delle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni, anticipate da uno dei condomini, trova la sua disciplina nell'art. 1134 c.c., in base al quale il diritto è riconosciuto soltanto per le spese urgenti e non in base al mero dato della trascuratezza degli altri comunisti, ma ha poi - con falsa applicazione di legge che si riflette nella contraddittorietà della motivazione - ravvisato l'urgenza in una situazione di fatto in cui tale urgenza delle spese (intesa, secondo lo stesso Tribunale che si richiama alla pronuncia delle sezioni unite n. 2046/2006, come l'erogazione che non può essere differita senza danno o pericolo) non è ravvisabile (il Tribunale richiama infatti la diffusa inerzia degli altri titolari di immobili compressi nel complesso e la "difficoltà di procurarsi tempestivamente il consenso e la necessaria cooperazione degli altri condomini", in relazione all' "adeguamento di tutti gli impianti e servizi comuni alle normative di igiene e sicurezza pubblica disciplinanti l'attività alberghiera" e, comunque, al mantenimento degli spazi comuni).
    2. L'accoglimento del primo motivo determina l'assorbimento dei restanti cinque motivi, con i quali è denunciata violazione degli articoli 167, 345 c.p.c. 1123 c.c., nullità della sentenza per omesso esame di un motivo d'appello, motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (secondo motivo); violazione degli articoli 345, 167 c.p.c. D.P.R. 26 ottobre 1972, motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (terzo motivo); violazione dell'articolo 167 c.p.c. motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (quarto motivo); motivazione omessa/insufficiente/contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (quinto motivo); violazione dell'articolo 345 c.p.c. motivazione omessa insufficiente contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (sesto motivo).
    3. La sentenza impugnata va quindi cassata e la causa rinviata al Tribunale di Sassari, in persona di diverso magistrato, che procederà a un nuovo esame e provvedere anche in ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; pertanto cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, al Tribunale di Sassari, in persona di diverso giudice