Interessi protetti - Obbligazioni, contratti -  Andrea Castiglioni - 27/06/2018

Locazione commerciale. Cessione del contratto e responsabilità per danni alla cosa - Cass. 20024/2016

In tema di locazione ad uso diverso da quello abitativo, la sentenza in commento definisce il rapporto trilaterale tra locatore ceduto e conduttori cedente e cessionario, in tema di risarcimento di danni arrecati all’immobile. Nel caso di specie il locatore si vedeva restituito il bene danneggiato e chiedeva il risarcimento all’ultimo conduttore, il quale eccepiva il fatto che i danni erano stati arrecati dal conduttore precedente a cui era succeduto ai sensi dell'art. 36, l. 372/1978 (legge sull'equo canone). La S. C. ribadisce i propri orientamenti in tema di responsabilità dei conduttori nei confronti del locatore e di responsabilità nel loro rapporto interno. Tuttavia appare indispensabile ricostruire l'assetto della disciplina e gli orientamenti giurisprudenziali sul tema.

L'art. 36 della l. 372/1978 ("sublocazione e cessione del contrato di locazione"), nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, prevede la possibilità per il conduttore di cedere il contratto (e l'azienda) senza il consenso del locatore. La disciplina deroga alla norma generale secondo la quale la cessione del contratto è possibile ma con il consenso dell'altra parte, ossia del contraente che sarà la parte ceduta (art. 1406 c.c.); consenso che è elemento essenziale della fattispecie negoziale. La giurisprudenza osserva che il legislatore ha inteso allineare la cessione ex art. 36 l. cit. alla disciplina della cessione d'azienda (art. 2558 c.c.), secondo la quale l'acquirente della stessa succede nei contratti stipulati senza che il terzo contraente debba prestare alcun consenso (Cass. 9486/2007). Trattasi di casi anche definiti di "cessione impropria" o "cessione legale", poiché, appunto, il fenomeno successorio è automatico e il consenso della parte ceduta è escluso dal tessuto negoziale; questi può semmai opporre un rifiuto, in questo modo recedendo dal contratto di locazione entro tre mesi, ma solo se sussiste "giusta causa" (ai sensi dell'art. 2558, c. 2, c.c.) o "gravi motivi" (ai sensi dell'art. 36, l. cit.), con onere della prova è a suo carico. In questo modo si genera l'effetto impeditivo, ma che costituisce comunque una vicenda successiva ed estranea al negozio di cessione [«funzionale alla sospensione temporanea degli effetti della cessione e - in caso di accertamento giurisdizionale o di riconoscimento spontaneo da parte del cedente della fondatezza dell'opposizione - al venir meno degli effetti della medesima sessione (ed eventualmente alla risoluzione del rapporto di locazione»); testuale da Cass. cit. 9486/2007].

Tale disparità di trattamento, si sostiene, è giustificata dal fatto che la cessione d'azienda ex art. 2558 c.c. e la cessione ex art. 36 l. equo canone (per locazioni ad uso commerciale), sono frutto di scelte ponderate del legislatore, che, per esigenze di conservazione del valore economico e commerciabilità del complesso aziendale, ha ritenuto di rendere più agevole la circolazione tra imprenditori di tali rapporti giuridici; le ragioni del locatore sono state sacrificate in modo solo apparente, poiché se appare essere "parte debole" di tale rapporto trilaterale, si osserva che il suo interesse è la percezione della rendita di locazione, indipendentemente da chi sia colui che la corrisponde (infatti, nella maggior parte dei casi, il locatore è un privato mentre il conduttore è un imprenditore, persona fisica o in forma societaria). Pertanto merita tutela non tanto sul piano della cessione in sé considerata (intesa come modificazione della controparte contrattuale), quanto sulla solvibilità del cessionario, il quale potrebbe essere un imprenditore con un patrimonio inferiore rispetto al cedente. Per questa ragione, tornando a considerare l'ipotesi di cessione ex art. 36 l. equo canone, a meno che il locatore non preferisca liberare i cedenti anteriori, tra cedente e cessionario/attuale conduttore esiste un vincolo di responsabilità nei confronti del locatore per il debito locatizio (infatti il fenomeno è definito anche "successione cumulativa"); debito che non è solidale (o, come si legge nella motivazione, "a pioggia") bensì sussidiaria (ossia "a catena") di ciascun cessionario successivo per il suo immediato avente causa (Cass. cit. 9486/2007).

Tuttavia, quanto descritto sopra è valido per le obbligazioni "derivanti dal contratto", il cui esempio tipico è il pagamento del canone di locazione, mentre la sentenza in commento concerne i danni arrecati all’immobile. Pertanto, per il pagamento del canone locatizio (e per gli eventuali arretrati) il locatore, se non ha liberato i cedenti anteriori, potrà rivalersi sul conduttore attuale e a ritrovo verso i conduttori precedenti, fino al soddisfacimento del proprio credito (i rapporti interni tra i vari cedenti e cessionari costituiscono aspetti distinti). 
Per il risarcimento di un danno arrecato all'immobile, il discorso è differente poiché prevale il principio dell'imputabilità della condotta lesiva. Dato che su questo preciso aspetto l'art. 36 l. equo canone tace, la Corte di Cassazione (Cass. 10485/2004, espressamente richiamata dalla sentenza in commento) statuisce che:

- in assenza di cessioni, il conduttore risponderà per danni che egli ha arrecati alla cosa (responsabilità di fonte contrattuale perché in violazione dell’art. 1587, n. 1, c.c.); ovvero, risponderà per danni cagionati da terzi che egli ha ammesso, anche temporaneamente, alluso o godimento della cosa ai sensi dell’art. 1588, comma 2, c.c. (responsabilità di fonte extracontrattuale). Nei confronti del locatore, la responsabilità del conduttore o di detti terzi è solidale, salva ogni eventuale regresso attivabile nel rapporto interno tra conduttore e terzo, nonché salva in ogni caso la possibilità per il conduttore di provare che il danno si è verificato per causa a lui non imputabile (art. 1588, comma 1, c.c.);

- in caso di cessioni plurime ex art. 36 l. equo canone (il caso della sentenza qui in commento), nell'ambito del rapporto interno, tenuto a rispondere del danno è colui che era conduttore al tempo in cui il danno è stato cagionato, il quale sarà passibile di azione di regresso da parte degli altri conduttori;

- nel caso in cui non sia possibile dimostrare chi fosse detto conduttore, vige la regola generale della presunzione di solidarietà, così come previsto sia in ambito contrattuale (art. 1298, comma 2, c.c.) sia in ambito extracontrattuale (art. 2055, c. 2, c.c.), pertanto risponderanno tutti i conduttori in solido tra loro, salve eventuali azioni di regresso azionabili nel rapporto interno, a cui il locatore rimane estraneo.