Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 06/12/2014

MIGLIORARE LE COSE COMUNI ATTRAVERSO INNOVAZIONI: CONDOMINI E PARCHEGGI - Riccardo MAZZON

- condominio ed innovazioni

- le problematiche connesse al "parcheggio"

- non configura innovazione l'intervento riguardante una modesta porzione di spazio innovata in posti auto, quando essa sia poco significativa, rispetto alla superficie totale del parcheggio comune

In particolare, è stato recentemente precisato come non configuri innovazione l'intervento riguardante una modesta porzione di spazio innovata in posti auto, quando essa sia poco significativa, rispetto alla superficie totale del parcheggio comune, dove

"non si configurano i presupposti di una trasformazione o di un altro mutamento del suolo vietati" (App. Milano, sez. I, 8 febbraio 2010, n. 32, ALC, 2010, 5, 507).

Pur rinviando a quanto riferito in volumi dedicati (cfr., ad esempio, i paragrafi 5.3 e 5.3.1. del capitolo quinto del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), è comunque interessante, anche in questa limitata sede, rammentare come i principi generali, sottesi all'ambito delle innovazioni, incidano in relazione alle problematiche connesse ai "parcheggio".

Non dà luogo ad innovazione, ad esempio, la delibera che decida di adibire il cortile comune, di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali, a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi e delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini,

"non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l'inservibilità di talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino" (Cass., sez. II, 5 marzo 2008, n. 5997, GCM, 2008, 3, 366; AGCSS, 2008, 9, 748).

Configura, invece innovazione la delibera assembleare di destinazione, di aree condominiali scoperte, in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi e va, pertanto, approvata a maggioranza qualificata dei condomini ex art. 1136, comma 5, c.c. - con la quale possono essere disposte tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni -,

"non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto" (Cass., sez. II, 29 dicembre 2004, n. 24146, GCM, 2005, 1; VN, 2005, 255).

Costituisce innovazione vietata anche l'assegnazione nominativa, da parte del condominio, a favore di singoli condomini, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale assegnazione, da un lato, sottrae "utilizzazione" del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l'interversione del possesso da parte del compossessore il quale,

"attraverso l'occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo, impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo" (Cass., sez. II, 22 gennaio 2004, n. 1004, GCM, 2004, 1; RGE, 2004, I, 1888).

In effetti, in argomento si è soliti sostenere che è legittima la deliberazione condominiale presa a semplice maggioranza di destinare a parcheggio per le autovetture dei condomini parte del cortile condominiale e delimitare, nell'ambito di quest'area, gli spazi riservati al posteggio dei singoli veicoli, ma non è legittima, invece, la deliberazione, presa con la stessa maggioranza - perché affetta da nullità - che assegna il singolo posto macchina, così delimitato, personalmente ad ogni singolo condomino in via esclusiva, definitiva e permanente, in quanto comporta, di fatto, la divisione di un bene immobile, per la quale è richiesto il consenso di tutti i condomini,

"ovvero la realizzazione dei presupposti di fatto e di diritto che consentano al singolo condomino di acquisire la proprietà esclusiva del posto macchina per usucapione contro la volontà dei condomini dissenzienti" (Trib. Foggia 25 marzo 1994, GC, 1995, I, 835).

Ulteriormente, con riferimento a clausola, contenuta in un regolamento condominiale, che stabilisca il diritto ad ottenere l'assegnazione di un posto, per la sosta auto, in favore del "proprietario di ogni unità immobiliare che la abiti", deve ritenersi che la nozione di abitazione, di cui alla norma di regolamento condominiale, prescinda da qualsiasi riferimento alla natura occasionale o stabile della stessa, ben potendo un condomino "abitare" un'unità immobiliare, pur se non in maniera continuativa; d'altra parte, risulta conforme al diritto di comproprietà in questione un uso, della cosa comune, che non sia vincolato in maniera rigida ad una determinata circostanza (abitazione costante), ma tenga conto delle diverse e mutevoli esigenze di un condomino,

"il quale rimane tale, ossia nel pieno godimento dei suoi diritti, anche se non risieda stabilmente in un determinato luogo" (Trib. Napoli 18 dicembre 2000, ALC, 201, 576).

E', inoltre, illegittima la deliberazione dell'assemblea condominiale con la quale venga autorizzato l'uso di un bene comune, in modo incompatibile con l'utilizzazione ed il godimento di parti dell'edificio di proprietà di un singolo condominio, indipendentemente dalla circostanza che, per ragioni contingenti e transitorie, il bene di proprietà individuale ed esclusiva non sia attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione; nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha ritenuta corretta la decisione del giudice di merito, che aveva dichiarato la illegittimità di una delibera, con la quale era stata decisa l'utilizzazione come parcheggio di un'area condominiale, sotto il profilo che detto uso avrebbe

"ostacolato l'accesso ad alcuni locali di proprietà individuale destinati ad essere utilizzati come autorimesse, a nulla rilevando che detto uso non fosse attuale per la necessità di realizzare alcuni lavori di rifinitura e di adattamento dell'immobile" (Cass., sez. II, 5 settembre 1989, n. 3858, GC, 1990, I, 738; ALC, 1990, 263).

Quanto al regolamentare il parcheggio delle autovetture, attraverso la limitazione delle zone del cortile usufruibili in tal senso, è stato deciso che la deliberazione assembleare che specifica le modalità di utilizzo del cortile come parcheggio, precludendo ai residenti di posteggiare in aree diverse dalle due fasce laterali libere e mantenendo inalterato il precedente divieto di lasciare l'auto davanti al proprio box o in spazi che impediscono il diritto di tutti all'agevole uso del cortile comune, non può essere considerata come introduttiva di un'innovazione, ex art. 1120 c.c. nel caso in cui la suddetta deliberazione sia astrattamente e concretamente inidonea a ledere l'interesse di uno o più condomini in particolare, poiché garantisce a tutti, indistintamente, il diritto di parcheggio nelle due aree laterali individuate; nella specie, è stata pienamente rispettata la destinazione molteplice che il cortile aveva in precedenza,

"in quanto area destinata non esclusivamente a parcheggio, bensì al transito ed alla sosta di persone e veicoli al gioco dei bambini e all'accesso agli stessi edifici" (Pret. Legnano 21 novembre 1988, ALC, 1989, 377).