-  Redazione P&D  -  09/10/2015

MUTUO: FRAZIONAMENTO MUTUO ED IPOTECA: UN DIRITTO DELLACQUIRENTE – Trib. Biella decr. 6/7/15 - Paolo BASSO

- L"art. 39 T.U.B. è applicabile anche se la Banca sostiene che il mutuo è risolto?

- La Banca deve dimostrare la risoluzione con sentenza passata in giudicato

- Il diritto al frazionamento spetta anche al promissario acquirente che abbia anche solo promesso l"accollo.

 

    Il provvedimento in rassegna non pare avere precedenti editi ed ha ad oggetto una fattispecie particolare ma che si crede possa essere statisticamente molto frequente nella patologia del rapporto fra promittente venditore e promissario acquirente di un immobile da costruire ossia il caso in cui quest"ultimo non si è ancora accollato la quota di mutuo ma si è solo obbligato ad accollarsela e la Banca, nelle more, ha comunicato al mutuatario di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa e dunque di considerare il contratto di mutuo come risolto de jure per inadempimento.

    A tal proposito viene in rilievo l"art. 39 D.Lgs. 1/9/1993 n. 385 che, per quanto qui interessa, così dispone: "In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.

    6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.

    6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l'immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall'atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell'atto stesso.

    6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento stesso è regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell'iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento ed il tasso relativo".

    Non potendo qui procedere ad un esame delle problematiche generali poste dall"esegesi della norma, occorre limitarsi a precisare che, innanzitutto, la legittimazione sostanziale (e quindi processuale) di chiedere la suddivisione del finanziamento in quote e correlativamente il frazionamento dell"ipoteca viene attribuita, oltre che al soggetto finanziato, anche al terzo acquirente (indifferentemente a titolo oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa) nonché al promissario acquirente ed all"assegnatario del bene ipotecato.

    Non ha nemmeno rilievo il fatto che costoro acquistino o promettano di acquistare l"intero bene ipotecato oppure solo una sua parte, atteso che la norma ormai menziona esplicitamente anche la "singola unità immobiliare" così rendendo palese la sua applicabilità anche in caso di acquisto parziario.

    Come fondatamente osserva il provvedimento in commento, i predetti soggetti sono titolari di un vero e proprio diritto soggettivo alla suddivisione del finanziamento ed al frazionamento dell"ipoteca, che, prima della novella, dovevano essere consentiti (discrezionalmente) dalla Banca mutuante.

    Come detto, il decreto del Tribunale biellese interviene su un tema specifico ossia il caso in cui la Banca rifiuta il frazionamento del mutuo e la suddivisione dell"ipoteca adducendo l"argomentazione secondo cui il contratto sarebbe ormai risolto in seguito all"inadempimento del mutuatario ed all"invocazione della clausola risolutiva espressa, non senza lamentare altresì un generico "danno" che deriverebbe da tale frazionamento.

    Prendendo le mosse dalla considerazione suddetta secondo cui la norma attribuisce ai soggetti legittimati un vero e proprio diritto soggettivo ad ottenere la separazione delle sorti dell"immobile acquistato od oggetto di promessa di acquisto, il Tribunale:

    1) intanto stabilisce che, per poter a tal fine considerare risolto il contratto di mutuo con efficacia anche ad un terzo estraneo ad esso (quale è l"acquirente od il promissario acquirente del bene ipotecato a garanzia) occorre l"accertamento giudiziale della risoluzione medesima ed il rapporto contrattuale permane fino al momento in cui tale sentenza di accertamento diviene definitiva. Ed a siffatta giusta considerazione del Tribunale si potrebbe aggiungere che tanto più è necessaria la pronuncia di accertamento giudiziale se si considera che il diritto in parola non può certo essere escluso o limitato né da clausole contrattuali né da atti unilaterali e discrezionali della Banca mutuante, restando altrimenti vanificato l"intento del Legislatore volto a rafforzare la tutela del debitore adempiente (quale sarebbe l"acquirente od il promissario acquirente del bene ipotecato).

    2) in secondo luogo il Tribunale precisa che il diritto alla suddivisione del mutuo ed al frazionamento dell"ipoteca spetta anche a colui che abbia solo promesso di accollarsi la quota di mutuo, non essendo necessario che nel contratto preliminare sia già stato stipulato un patto definitivo di accollo e ciò sulla base dell"esatta considerazione secondo cui tale soluzione pare "maggiormente rispondente anche alla ratio che ha accompagnato la novella in esame, essendo infatti il D.Lgs. n. 122/2005 espressamente dedicato alla tutela dei promissari acquirenti di immobili da costruire".

    Da ultimo giova evidenziare come il provvedimento abbia anche ragionevolmente ritenuto che la suddivisione del mutuo ed il frazionamento dell"ipoteca non possano costituire fonte di pregiudizio alcuno per la Banca mutuante, non essendovi alcun motivo né giuridico né economico per ritenere che tale modifica possa cagionare un minor introito.