Da ultimo, a quanto ne so, Cass. civ., II, 28 apr. 2021, n° 11199, pres. Virgilio, rel. Scarpa, ribadisce il principio oggi, ormai, incontrastato, almeno in giurisprudenza, per cui chi risultava essere proprietario/condomino al momento dell'assunzione della delibera determinativa della quantità, qualità, tipologia e costo/i della/e opere di carattere straordinario in assemblea approvate, è il vero relativo debitore, s'intende: pro quota.

Se questi poi, medio tempore, prima dell'esecuzione dei lavori commissionati, venda l'unità immobiliare, l'acquirente che per avventura sia chiamato a risponderne, ex art. 63, I, disp. att. cod. civ., ha ragione di rimborso verso il venditore, salvo diversa esplicita pattuizione inter partes (venditore ed acquirente).

Lo stesso anche, ad es., per App. L'Aquila, 22 marzo 2021, n° 435, che par tuttavia reputare ininfluente, ai fini di cui sopra, la mancata indicazione dei costi (stimati ovvero preventivati) al momento della delibera.

La questione è di non poco momento, dato che si corre oggi ai vari bonus (90 e 110 in particolare) e che, dunque, per ciò, si delibera spesso "alla cieca".

"L'assemblea dei condomini delibera questa o quella opera straordinaria a patto che la stessa sia ultimata entro il 31 dicembre 2022" (aggiungerei, meglio: "ed entro tale data integralmente spesata"), time-limit dei noti bonus/i fiscali.

Delibere di tal fatta, alla “ arlona” se posso dire, sono tutt'altro che infrequenti. Chi intendesse vendere, dopo la delibera, prima della esecuzione o, comunque, della quantificazione dei costi dell'opera, data per buona la sentenza sopra, da ultimo, citata, dovrebbe - ma non potrebbe davvero - far bene i conti: sarebbe anzi disincentivato alla vendita, sino non solo al termine dell'esecuzione dei lavori (e del periodo fiscale in cui la spesa del caso viene portata in detrazione), ma fino, addirittura, alla decadenza dal potere di accertamento in capo alla A. F. ...!

Il/i benefici de quibus sono e restano infatti, nonostante l'ultimo decreto c.d. semplificazioni, variamente condizionati.

Chi può "giurare", voglio dire, che il costo oggi pari magari a zero, o dieci, non sia poi, in realtà, di cento?

Meno male che, a parte la sentenza abruzzese succitata, la giurisprudenza sembra davvero univoca, nel ritenere che "(...) la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori" (Cass. 4430/2017; Cass. 20136/2017). Ovvero che, "(...) in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula" (Cass. 10235/2013; Cass. 24654/2010; Cass. 15288/2005; App. Campobasso, 6 giugno 2018, n° 223; Trib. La Spezia, 10 sett. 2020, n° 406; Id., 7 sett. 2020, n° 405).

In dottrina v. p. e., in particolare, Scalettaris, Giust. civ., 2013, I, 2419, per cui: "la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi: logica conseguenza è che, qualora sia intervenuta la vendita dell'unità immobiliare antecedentemente all'approvazione della seconda definitiva delibera, l'obbligo di corrispondere i relativi oneri condominiali incomberà sull'acquirente".

Risparmio al lettore altre ulteriori problematiche questioni, in merito, contigue.

Mi attardo solo a richiamare la sentenza del Trib. di Modena, n° 763/2019, che parmi decidere (contra diffusissima prassi), in tema di (requisiti del) fondo speciale ex art. 1135, n° 4, cod. civ..  

Allegati