Consumatori - Banca, servizi finanziari -  Luca Leidi - 08/01/2020

Pignoramento prima casa: sospensione in caso di rinegoziazione mutuo L.157/19

Tra le novità introdotte dalla Legge 157 del 19 dicembre 2019, sarà per il mio curriculum professionale, una mi ha colpito in particolar modo.
In breve, dal 25/12/2019 il debitore soggetto a pignoramento che colpisce la sua prima casa potrà, ricorrendone determinati presupposti ed a certe condizioni, presentare al giudice dell’esecuzione richiesta di sospensione della procedura al fine di rinegoziare il proprio mutuo/finanziamento con il creditore ipotecario di primo grado.
Ma si proceda con ordine.
Questa importante novella è stata introdotta con la Legge 157/2019 di conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 26 ottobre 2019 n. 124, recante disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili, pubblicata in Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.301 del 24/12/2019, ed è applicabile già dal 25/12/2019.
L’introduzione è avvenuta ad opera dell’inserimento nella L.157/19 dell’art.41-bis, rubricato in maniera eloquente “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”.


1. PREMESSA: IL MUTUO IPOTECARIO
Il mutuo è per definizione codicistica il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità (art.1813 c.c.).
Aggiunge l’art.1815 c.c. che il mutuo si presume a titolo oneroso “salvo diversa volontà delle parti”, con la conseguenza che, in mancanza di tale accordo, “il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante.”.
Esempio tipico: la banca consegna una somma certa di danaro ad un soggetto privato per comprarsi una casa; quest’ultimo dovrà riconsegnare alla banca la medesima somma e, quale corrispettivo, gli interessi prestabiliti in contratto ovvero, in caso di mancanza di accordo, quelli pari alla misura legale.
Al fine di tutelarsi maggiormente, l’istituto di credito può richiedere al cliente di garantire l’adempimento della propria obbligazione concedendo alla prima di iscrivere ipoteca sull’immobile che ha acquistato proprio grazie al “prestito”. Si avrà in tal caso un mutuo ipotecario.
Il mutuo ipotecario, dunque, suole essere definito come quello il cui adempimento è garantito da ipoteca sull’immobile.
In caso di inadempimento del debitore/mutuatario, la banca potrà recuperare più agilmente il proprio credito promuovendo una espropriazione immobiliare avente ad oggetto l’immobile ipotecato, ovvero intervenire in una procedura che coinvolga quest’ultimo bene, ed essere soddisfatta con preferenza rispetto al restante ceto creditorio.


2. L’ART.41-BIS della L.157/19
La norma in oggetto concede la possibilità al debitore esecutato in una procedura immobiliare avente ad oggetto la propria prima casa di rinegoziare il mutuo/finanziamento ipotecario di primo grado, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, con una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere.
Ad esempio: Tizio ottiene dalla Banca Beta € 1.000.000 a titolo di mutuo per comprarsi una villetta che vuole adibire a propria abitazione. La Banca, però, richiede a Tizio di garantire la propria obbligazione di restituzione somma e corresponsione di interessi concedendole di iscrivere ipoteca sull’immobile, oggetto della compravendita. Il mutuo viene concesso alle predette condizioni. Dopo alcuni anni, Tizio si rende gravemente inadempiente e la Banca decide di recuperare forzosamente il proprio credito, notificando un pignoramento immobiliare a Tizio avente ad oggetto la di lui villetta.
Con l’introduzione della novella di cui all’art.41-bis, Tizio potrà rinegoziare il proprio mutuo con una banca terza, la quale, in caso di positivo riscontro da parte dell’istituto creditore Beta, salderà quest’ultima e le subentrerà nei rapporti con Tizio.
Sostanzialmente, al ricorrere dei presupposti di cui al co.2 che si vedranno a breve, il debitore potrà richiedere la rinegoziazione del mutuo/finanziamento ipotecario ad una banca terza, la quale subentrerà alla banca originaria mutuante dopo averla soddisfatta. Nel frattempo, la procedura esecutiva potrà essere sospesa.


3. L’ISTANZA DI SOSPENSIONE
La domanda di sospensione è proposta congiuntamente dal debitore e dal creditore ipotecario al giudice dell’esecuzione pendente.
Quest’ultimo, valutata la presenza dei requisiti di cui all’art.2, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di 6 mesi.
In tale periodo, il creditore potrà operare tutte le opportune valutazioni del caso circa la capacità reddituale del debitore e, successivamente, acconsentire o rifiutare la richiesta di rinegoziazione da quest’ultimo avanzata.


4. PRESUPPOSTI
In precedenza, si è più volte accennato ad alcuni presupposti essenziali per l’applicazione dell’art.41-bis. Il secondo comma ne fornisce l’elencazione:


1) Requisiti soggettivi delle parti:
• il debitore deve essere qualificato come “consumatore” ai sensi del Codice del Consumo;
• non penda nei confronti del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento (L.3/2012);
• il creditore deve esercitare attività bancaria (art.10 TUB) o essere una società di cartolarizzazione del credito (L.130/1999);


2) Requisiti del credito:
• il credito deve derivare da mutuo ipotecario di primo grado sostanziale;
• Il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del mutuo;
• il debito complessivo, comprensivo degli interessi ex art.2855 c.c., non deve essere superiore ad € 250.000,00;


3) Requisiti della procedura esecutiva:
• sia pendente una esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca;
• il pignoramento sia stato notificato tra il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019;
• mancanza di altri creditori sul medesimo bene o nella stessa procedura;


4) Requisiti dell’istanza ex art.41-bis:
• non è mai stata presentata all’interno del medesimo procedimento esecutivo;
• deve essere presentata entro il 31/12/2021;
• l’importo offerto deve essere alternativamente:
   - pari al 75% del prezzo d’asta successiva;
   - se la prima asta non è ancora stata fissata, pari al 75% del valore della CTU;
   - se il debito complessivo è inferiore al 75% dei predetti valori, l’offerta deve essere pari alla somma tra capitale ed interessi;
• Il rimborso proposto può essere dilazionato per una durata massima di:
   - 30 anni;
   - in ogni caso, il mutuo dovrà essere estinto entro il compimento dell’ottantesimo anno di età del debitore (la norma riporta l’infelice locuzione “la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80”);
• Il debitore deve rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice in favore del creditore.

5. INTERVENTO DEL TERZO FAMILIARE
Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza ovvero di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore.
In caso di riscontro negativo al debitore, tuttavia, il terzo comma dell’art.41-bis cit. prescrive la possibilità che la rinegoziazione o il rifinanziamento possa essere accordato ad un di lui parente o affine di terzo grado, che ovviamente rientri nei presupposti di cui al 2° comma.
In caso di ottenimento di rinegoziazione o rifinanziamento da parte del terzo parente:
1) il Giudice emette decreto di trasferimento in favore del parente (ex art.586 c.p.c.);
2) si costituisce un diritto legale di abitazione in favore del debitore e della sua famiglia, della durata di 5 anni decorrenti dall’emissione del decreto di trasferimento;
3) il predetto diritto di abitazione viene annotato a margine della ipoteca;
4) in questi 5 anni, il debitore può chiedere:
- la “retrocessione della proprietà”, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal terzo familiare;
- successivamente al rimborso, previo consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con consequenziale liberazione del familiare.


6. BENEFICI
La novella sopra descritta, introdotta “al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi dei consumatori” (co.1, art.41-bis), oltre ad essere una procedura che consentirà al debitore di sospendere la vendita – forzata – della propria casa, comporta tre notevoli benefici:


1) Fondo di garanzia prima casa
Il quarto comma dell’art.41-bis prevede che i nuovi accordi possano essere assistiti dalla garanzia rilasciata dal Fondi di Garanzia per i mutui di Prima Casa, introdotto con la Legge di Stabilità 2014, nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.


2) Beneficio dell’esdebitazione del debito residuo
Raggiunto l’accordo circa la nuova rinegoziazione/rifinanziamento, l’eventuale ulteriore cifra debitoria verrà – sostanzialmente – cancellata e non sarà più possibile richiederla da parte del creditore.


3) Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore. Tuttavia, si decade da tale beneficio qualora il debitore non mantenga la residenza nell’immobile per minimo i 5 anni successivi dalla data del trasferimento.


7. RISERVE DI LEGGE
Entro 90 giorni dall’entrate in vigore della legge di conversione n.157 del 2019, il Governo ha voluto riservarsi di stabilire le ulteriori modalità di applicazione relativa all’art.41-bis.
In particolare, la riserva concerne la definizione di:
- contenuto e modalità dell’istanza ex art.41-bis;
- modalità operative del giudice circa lo studio, lo svolgimento e la fase successiva della istanza;
- elementi che ostacolano la rinegoziazione/rifinanziamento;
- modalità concrete di versamento della somma al Fondo di Garanzia per la prima casa;
- modalità di segnalazione nell’Archivio della Centrale Rischi ed in quelli dei sistemi di informazione creditizia privati

avv. Luca Leidi del Foro di Milano