Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 04/10/2018

Possesso ad usucapionem: immobili, società, denaro, parcheggi ed altro - RM

Numerosi, intuitivamente, i casi discussi dalla giurisprudenza, sicché, scorrendo le pronunce, può riferirsi che: ai fini del possesso necessario al conseguimento dell'usucapione, può esser considerata utilmente anche la signoria esercitata su un fabbricato in corso di costruzione, posto che anche su un bene in fieri possono esercitarsi, con pienezza, tutte le facoltà dominicali (si veda, amplius, il volume "USUCAPIONE DI BENI MOBILI ED IMMOBLI", Riccardo Mazzon, seconda edizione, Rimini 2017); deve infatti escludersi che un fabbricato in corso di costruzione, in quanto costituente un qualcosa ancora "in fieri", non sia suscettibile di possesso o di compossesso: non esiste, infatti, alcuna valida ragione che giustifica la sottrazione di immobili di tale genere all'ambito di applicabilità del possesso (o compossesso) e del conseguente acquisto, per usucapione, della relativa proprietà (o comproprietà), bene potendo una signoria di fatto, esclusiva o parziaria "pro quota" indivisa, avere a oggetto anche siffatti immobili e assumere i caratteri, oggettivi e soggettivi, di cui all'art. 1140 c.c., non dovendo necessariamente concretarsi nel godimento abitativo (o similare) degli stessi; l’indagine sull’acquisto di un bene immobile, tramite usucapione, non si può fermare solo all’accertamento dell’animus possidendi in capo al presunto acquirente; in particolare, quando, a fronte del godimento di un bene, si elargiscono somme di denaro, il giudice di merito deve accertare a che titolo avvenga l'esborso: non può mancare, infatti, l'indagine su altri elementi che caratterizzano la fattispecie (ove, in ipotesi, tali somme fossero state versate a titolo di locazione, sarebbe venuto meno l’animus richiesto per l’usucapione; interessante ed emblematica, in relazione alla mutevolezza che, in concreto, il possesso ad usucapionem può assumere, è la seguente tesi, riguardante l'utilizzo di un lastrico solare: in essa, il giudice avverte come l’usucapione di un bene vada dimostrata adeguatamente, mediante il possesso indisturbato e pacifico del bene stesso; se con riferimento a un bene non autonomamente fruibile con continuità temporale (qual è un lastrico solare), l’inerzia del "dominus" va apprezzata senz’altro con maggior rigore non avendo questi (proprio perché privo di disponibilità anche dei locali ad esso sottostanti) plausibile interesse a recarsi periodicamente in loco fintanto che non intraprenda delle opere di sopraelevazione; l’aver realizzato interventi di ripristino del lastrico, ma a partire da una data successiva a quella che segna il momento temporale iniziale per il perfezionamento della fattispecie di legge è, peraltro, condotta che, prescindendo dalla sua inidoneità sul piano temporale ex art. 1158 c.c., si appalesa comunque equivoca, non consentendo il perfezionamento della fattispecie estintivo-acquisitiva; né può poi rilevare a fini probatori la mancata costituzione dei convenuti; quanto al minore, esso può possedere, ai fini dell'usucapione, a condizione che abbia la capacità naturale: cioè sia capace di intendere e di volere e manifesti la volontà di comportarsi "uti dominus"; anche una società di fatto può usucapire tramite possesso, ma non nei confronti dei propri soci, in quanto non è giuridicamente concepibile il possesso, esercitato dalla società di fatto, come concettualmente separato dal possesso esercitato dai soci e, quindi, contrapposto all'esercizio del diritto di proprietà da parte loro: la società di fatto è considerata dall'ordinamento come un autonomo centro di interessi solo allorché venga in rilievo una esigenza di tutela delle posizioni soggettive dei creditori e dei terzi; così, anche il socio di una società di persone, che amministri il bene immobile conferito nella società da tutti i soci, non può usucapire l'altrui quota di comproprietà immobiliare, poiché l'amministrazione è svolta nell'interesse di tutti i soci ed egli non ha il godimento esclusivo del bene; ulteriormente, -il proprietario che abbia realizzato una recinzione sul proprio fondo, lasciandone al di là una porzione, perde il possesso di quest'ultima, a favore del proprietario del fondo confinante che, di tal porzione, ne abbia disposto; infatti, il proprietario non conserva le sue facoltà dominicali se non ha la materiale disponibilità dell'immobile oppure una disponibilità indiretta, mediata dal rapporto con un detentore; e ne acquista la proprietà, e non solo l'usufrutto, per averla usucapita, chi effettua una costruzione, con materiali propri, sul fondo altrui, possedendola "uti dominus" per oltre vent’anni: così può accogliersi il ricorso di una coppia, proprietaria di un fabbricato, ritenendo che la veranda dagli stessi costruita e posseduta, da oltre vent’anni, sulla soletta di proprietà dei vicini fosse stata acquisita dai coniugi per effetto dell’avvenuta usucapione, in quanto, in tale ipotesi, il principio dell’accessione dell’opera in favore del proprietario del fondo viene meno per successivo acquisto della proprietà del manufatto e del suolo verificatosi in virtù di usucapione a favore del costruttore, anche in quanto attività incompatibile con l'intenzione di esercitare un potere di fatto sul bene corrispondente al contenuto di un diritto diverso da quello di proprietà, quale l'usufrutto, limitato allo "ius utendi fruendi", salva "rerum substantia"”; non possono, ancora, essere acquistati per usucapione diritti relativi a un'area accessibile a tutti e suscettibile di utilizzazione indiscriminata (nella fattispecie, il giudicante ha escluso la sussistenza dei presupposti dell'acquisto per usucapione del diritto di uso a parcheggio, perché relativo a una zona non solo utilizzata indistintamente, sia come passaggio che come parcheggio, ma altresì accessibile a tutti): essendo tali caratteristiche incompatibili con l'integrazione del fondamentale aspetto dell'acquisto per usucapione, ossia del possesso esclusivo e ininterrotto protrattosi per il tempo necessario a usucapire; la parte che rinunci a far valere l'acquisto per usucapione, maturatosi per effetto del possesso ininterrotto del fondo, protrattosi per un certo periodo di tempo, non rinuncia ad un diritto di proprietà già acquisito, bensì solo ad avvalersi della tutela giuridica, apprestata dall'ordinamento, per garantire la stabilità dei rapporti giuridici: sicché a tale rinunzia - indipendentemente dalla forma, esplicita o tacita, di essa - è inapplicabile l'art. 1350 n. 5 c.c., che impone l'osservanza della forma scritta, a pena di nullità, per gli atti di rinuncia a diritti reali, assoluti o limitati, su beni immobili; allorquando la successione (nella titolarità di un bene) avviene dopo che il dante causa ha già goduto (del bene medesimo) per il tempo necessario ad usucapirlo, non si ha riguardo all'accertamento dell'animus relativo al successore: né gli atti da questo compiuti possono essere utilizzati per la definizione dell'elemento psicologico accompagnatosi all'attività già spiegata dal dante causa, tranne che essi contengano espressi riferimenti e comportamenti del dante causa medesimo; la limitata capacità delle associazioni non riconosciute di essere titolari di un patrimonio riguarda solo gli acquisti a titolo derivati e non esclude la possibilità di acquisti a titolo originario come l'usucapione, in relazione alla quale, in particolare, non può essere disconosciuta l'efficacia, propria del possesso, ove questo con le modalità previste dall'art. 1158 c.c., venga esercitato su di un bene dagli associati non "uti singuli" bensì come appartenenti all'associazione e con la volontà di riferire a questa gli atti di possesso compiuti; particolarmente interessante risulta la giurisprudenza, in ambito d'usucapione, relativa al contratto di compravendita, ove è stato precisato come, per esempio, il venditore, che non abbia consegnato la cosa venduta al compratore, non possa far valere contro quest'ultimo, il suo possesso anteriore all'atto di trasferimento, al fine di contrastare la domanda di rivendicazione del compratore stesso o di fondare una sua domanda di acquisto per usucapione, potendo a tal fine far valere soltanto il suo eventuale possesso successivo all'atto di trasferimento; naturalmente, nulla osta quanto alla valenza, sempre ai fini dell'usucapione, del possesso successivo al contratto; pur rinviando, quanto ai rapporti tra usucapione ed eredità, alla compiuta trattazione di cui ai paragrafi 1.38 e ss. del presente capitolo, può sin d’ora rammentarsi come sia stato anche deciso che, nel caso in cui, con riferimento a successioni apertesi prima della entrata in vigore della riforma del diritto di famiglia, colui che abbia visto accogliere la domanda di dichiarazione della paternità naturale nei confronti del "de cuius", faccia valere i diritti successori riconosciutigli dall'art. 230 della l. 19 maggio 1975 n. 151, l'erede non può opporre l'usucapione dei beni ereditari ricollegabile al loro possesso nel periodo precedente all'esperimento delle relativa azione, atteso che, non comportando questa il venir meno del titolo di acquisto dei beni da parte dell'erede bensì determinando solo una riduzione quantitativa del suo acquisto, non è configurabile un possesso ad usucapione di quei beni di cui l'erede è proprietario; anche quanto, invece, ai rapporti tra usucapione e compossesso, si rinvia alla compiuta trattazione di cui ai paragrafi 1.38. e ss. del presente capitolo, ma è opportuno precisare sin d'ora come l'acquisto per usucapione non richieda il possesso esclusivo e come, pertanto, il compossesso possa incidere solo sulla misura dell'acquisto: ma è del tutto irrilevante nei confronti del proprietario non possessore, il quale può impedire l'acquisto per usucapione solo provando l'esistenza di atti di esercizio del suo diritto incompatibili con il possesso "animo domini" dell'usucapiente.

Tra le pronunce più recenti, a conferma i principi sopra evidenziati, si segnala Cass. civ. Sez. II, 09/06/2015, n. 11903, laddove afferma che, in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva: in applicazione dell'anzidetto principio, la Suprema Corte ha ritenuto che il giudice di merito avesse, correttamente, escluso l'avvenuto acquisto per usucapione, da parte di un condomino, della porzione del condotto di scarico della spazzatura adiacente al suo appartamento per non essersi palesata in forme inequivoche per gli altri condomini l'intenzione di possedere attesa l'impossibilità, per loro, di ispezionare il condotto a causa

 “del blocco degli sportelli di accesso - presenti su tutti i ballatoi - dovuto a ragioni pratiche e di sicurezza” (Cass. civ. Sez. II, 09/06/2015, n. 11903, CED Cassazione, 2015; cfr. anche Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6818, GCM, 1988, 12; Cass. civ., 18 ottobre 1991, n. 11024, GCM, 1991, 10; Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1991, n. 4650, GCM, 1991, 4 – conforme: Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 1989, n. 1049, GCM, 1989, 2; GC, 1989, I, 1663- conforme: Cass. civ., sez. I, 11 luglio 1981, n. 4507, GCM, 1981, 7; Cass. civ., sez. II, 10 giugno 1981, n. 3773, GCM, 1981, 6; VN, 1981, 613; Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 1980, n. 619, GCM, 1980, 1; Cass. civ., sez. I, 28 maggio 1996, n. 4945, GCM, 1996, 789; DGA, 1996, 750; Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2009, n. 4428, GDir, 2009, 13, 76; GCM, 2009, 2, 294; Trib. Cassino 10 giugno 2008, n. 374, GDir, 2008, 39, 79; Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2008, n. 27818, DeG, 2008; Trib. Bari 29 dicembre 2006, Giurisprudenzabarese.it 2007; Trib. Roma, sez. XII, 30 dicembre 2002, www.dejure.it, 2005; App. Torino 11 ottobre 2002, GM, 2003, 648; Cass. civ., sez. I, 3 novembre 1989, n. 4603, GI, 1990, I, 1, 937; DF, 1990, II, 359; Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2001, n. 6910, FI, 2001, I, 3161; Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2008, n. 20288, DeG, 2008 – conforme - Cass. civ., sez. II, 14 maggio 1980, n. 3191, GCM, 1980, 5 – conforme,”: Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 2000, n. 1530, GCM, 2000, 304; DeG, 2000, 7, 27).