Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 02/10/2019

Rapporti di vicinato, demolizione e ricostruzione: quando la fattispecie non integra una nuova costruzione - RM

Casistica estremamente particolare e di difficile lettura risulta essere quella originata dalla demolizione e conseguente ricostruzione del manufatto oggetto del contendere.

La giurisprudenza, a tal proposito, è solare: salvo che non sussistano disposizioni regolamentari che disciplinino diversamente il caso della demolizione con contestuale ricostruzione, la ricostruzione di un manufatto edilizio che sostituisca, anche integralmente, una precedente cubatura, non integra una nuova costruzione, ai fini dell'applicabilità delle sopravvenute disposizioni più restrittive in tema di distanze - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Più precisamente, in tema di distanze tra costruzioni, qualora siano venute meno, per eventi naturali o per demolizione, le preesistenti strutture edilizie, si ha ”mera ricostruzione” se l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle strutture precedenti, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro.

La fattispecie concreta di riferimento, peraltro, deve ben essere intesa dal giudice di merito, il quale, nella sentenza, deve fornire i dovuti chiarimenti, onde consentire l’identificazione della nuova struttura come mera ricostruzione dell’esistente (già oggetto di demolizione).

La “nuova” edificazione (ricostruzione) avviene in un lotto già edificato e dunque non si consuma nuovo terreno, con salvaguardia degli indici già impegnati; l'istituto (“demolizione e ricostruzione”) incentiva il recupero di patrimonio immobiliare degradato, posto che, laddove l'immobile originario sia in condizioni di particolare vetustà, il suo recupero, senza previa demolizione, comporterebbe costi evidentemente maggiori della demolizione e ricostruzione: è questa la duplice ratio che giustifica l'interesse pubblico cui assolve l'istituto della “demolizione e ricostruzione” del fabbricato, interesse pubblico in forza del quale l'istituto predetto non risente della normativa dello strumento urbanistico in tema di distanze, distacchi, arretramenti e così via, continuando ad applicarsi le regole originarie che ne consentirono l'edificazione nella forma che viene salvaguardata, ossia nel medesimo volume, superfici, collocazione sul suolo edificabile (salve modeste traslazioni giustificate dalla natura dei luoghi).