Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 03/06/2020

Rapporti di vicinato, diritto di prevenzione e distanza tra costruzione e confine: spazi interni obbligatori, costruire sul confine, in appoggio o aderenza

Talvolta i regolamenti locali che prevedono, quale parametro edificatorio, unicamente la distanza tra costruzione e confine, utilizzano allo scopo dizioni non particolarmente univoche, le quali danno adito, pertanto, a controverse interpretazioni circa la portata del loro reale significato - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

E’ il caso, ad esempio,  della locuzione “spazi interni edificatori”, utilizzata dagli artt. 4 e 5 delle Norme Tecniche di Attuazione allegate al Piano particolareggiato del programma di fabbricazione del Comune di Adelfia, considerati dalla giurisprudenza come  riferentesi a quegli spazi che, posti sulla parte retrostante degli edifici, vengono a realizzarsi con la previsione di un distacco minimo obbligatorio del fabbricato dal confine retrostante, con la conseguenza dell’inapplicabilità del criterio della prevenzione - di cui all'art. 875 c.c. - nei rapporti fra fabbricati frontistanti.

Ci si è inoltre chiesti se, nei regolamenti che fissano le distanze tra costruzioni e confine, la previsione (riesumatrice del c.d. principio della prevenzione) di costruire in appoggio od in aderenza possa essere implicita: la risposta a tale quesito è stata, da più parti (e anche recentemente), positiva anche se non del tutto convincente, in assenza di addentellati concreti cui ancorare l’esposto principio.

Ulteriore recupero del principio di prevenzione in regolamenti locali che, fissando le distanze tra costruzioni e confine, parrebbero in prima analisi escluderlo, lo si trova quando i regolamenti medesimi consentono l’edificazione anche sul confine: tale opportunità risulta implicita nel caso, piuttosto consueto, ove sia consentita l’aderenza, in quanto la finalità di tale prescrizione è quella di ripartire, tra i proprietari confinanti, l'onere della creazione della zona di distacco tra le costruzioni.

In siffatta casistica si registra, per la precisione, un duplice orientamento: (1) secondo parte della giurisprudenza, nel caso i regolamenti locali consentano di costruire sul confine, in alternativa al rispetto di una determinata distanza da quest’ultimo, il c.d. criterio di prevenzione permane integralmente, con conseguente triplice possibilità di scelta per il preveniente; (2) la tesi sopra descritta trova parziale contraddizione nella giurisprudenza che, nei casi medesimi, consente al primo costruttore la scelta fra il costruire alla distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine.